（2017）鲁0602民初2252号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-07-27
案件名称
张华军与烟台北展置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市芝罘区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张华军,烟台北展置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第六十三条
全文
山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初2252号原告：张华军，男，1973年3月1日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：烟台北展置业有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路57号附1号。法定代表人：徐学成，执行董事。原告张华军与被告烟台北展置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张华军、被告的法定代表人徐学成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:终止原、被告签订的《认购协议》；被告返还定金10000元、利息1712.18元（截止到2017年2月6日）；被告返还首付款160000元、利息26864.40元（截止到2017年2月6日）。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告返还定金10000元、房款首付款160000元，并分别以10000元（自2011年3月4日）和160000元（自2011年3月14日）为基数，至判决确定的履行之日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息损失。事实与理由：2011年4月4日，原被告签订了《认购协议》，协议约定了房屋位置、总房款等内容。认购书签订后，原告向被告交付房款170000元，但工程停工至今，原告多次催促被告交房未果。被告辩称，《认购协议》有效，不同意解除与原告签订的认购协议，不同意返还房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对以下事实确认一致：1.2011年3月4日，原告向被告交付10000元，被告出具收据，该收据项目处载明“定金人民币”。当日，原告与被告在签订的《认购协议》中约定，原告于2011年3月4日购买北展新城2号楼1单元203号房；面积约78.54平方米；单价4250元，总房款333795元；于3月4日付定金10000元；首付3月20日房款160000元；待北展新城开盘时签订房管局下发的正式商品房买卖合同；本套房源属于北展置业内部员工优惠房源，所付款情况与其他主业不同，因此不参加“不满意退房和一万顶两万优惠活动”，在未交房前若原被告一方违约，赔偿对方总房款20%违约金；原告签署本协议后，被告在商品房销售全过程中不接受原告办理更名的申请，若原告签署本协议后，不能按本协议中原告的姓名签订《商品房预（销）售合同》则视为原告违约，但更名到直系亲属（如父母、子女、配偶，须出具户口本原件或相关有效证明文件）除外。2011年3月14日，原告向被告交付了首付款160000元，被告出具收据。涉案的北展新城至今仍未取得涉案房产的商品房预售许可证明，未与原告签订正式购房合同，亦未向原告交付房屋，涉案工程现已停工。2.涉案的北展新城是为了解决烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会（以下简称北皂居委会）居民的居住条件，缓解该居委会大龄青年住房难问题，批准建设的大龄青年安置房，土地性质为集体所有，尚未办理出让手续。烟台市区房地产开发管理领导小组办公室在烟房开[2009]1号《关于北皂居民区建设大龄青年安置用房请示的批复》中规定，“你区北皂居民区在旧村改造用地范围内，按照规划部门批准方案建设适龄青年结婚和无房户用房，项目中安置适龄青年和无房户用房，不得作为商品房对外销售，不准变相搞房地产开发”。另查明，原告不是北皂居委会村民。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：1.原被告签订的《认购协议》虽然约定了当事人名称、房屋房号、预计面积、单价、总价款，被告也依约收受了原告交付的部分购房款170000元，但该认购书的内容未完全具备商品房买卖合同的主要内容，且原、被告双方在认购书中明确了在将来签订正式的商品房买卖合同的意思表示，故该预留房认购书的合同性质为预约合同。2.《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。涉案房屋是用于改善北皂居委会居民的居住条件所建的大龄青年楼，批建文件明确规定不得用为商品房销售，原告并非芝罘区北皂村北皂居委会村民，依法不享有下北皂村集体土地使用权，故其与被告签订的《认购协议》违反了法律、法规的强制性规定，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。3.合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应将原告所交纳的定金和房屋认购款共计170000元及自原告交款之日起按银行同期存款利率计算的法定孳息返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决如下：限被告烟台北展置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张华军房款170000元及分别以10000元（自2011年3月4日）和160000元（自2011年3月14日）为基数，至本判决确定的履行之日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息损失。如被告烟台北展置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4272元减半收取2136元，由原告张华军负担307元，被告烟台北展置业有限公司负担1829元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐 小 明二〇一七年五月十二日书记员 姜慧萍（代） 来源：百度搜索“”