（2016）沪0104民初31064号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-19
案件名称
沈长勇与刘菁、郝志伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈长勇,刘菁,郝志伟,中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初31064号原告：沈长勇，男，1965年3月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。被告：刘菁，女，1978年8月6日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：郝志伟，男，1974年2月16日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李梅，上海东座律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴心瑶，上海东座律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行，住所地上海市嘉定区平城路XXX号。法定代表人：黄长虹，行长。委托诉讼代理人：薛杨。原告沈长勇与被告刘菁、郝志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案。依原告沈长勇申请，本院于2016年12月22日追加中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行(以下简称邮储银行嘉定支行)为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告沈长勇及其委托诉讼代理人居长骏，被告郝志伟及其委托诉讼代理人吴心瑶，第三人邮储银行嘉定支行委托诉讼代理人薛杨到庭参加诉讼。被告刘菁经公告送达传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。沈长勇向本院提出诉讼请求：1.刘菁、郝志伟继续履行上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》(网上房地产备案号为XXXXXXX)；2.刘菁、郝志伟协助沈长勇办理以沈长勇为权利人的上述房屋的《上海市房地产权证》；3.刘菁、郝志伟赔偿沈长勇损失暂计200,000元。诉讼过程中，沈长勇当庭放弃要求刘菁、郝志伟赔偿沈长勇损失暂计200,000元的诉讼请求。事实和理由：2015年8月18日，沈长勇与刘菁、郝志伟经中介居间介绍签订了关于上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》。沈长勇已经按照合同约定履行了相应义务，并于2015年11月入住系争房屋。根据合同约定，刘菁、郝志伟应当于2016年1月31日前与沈长勇共同申请办理过户手续，而刘菁、郝志伟拒不履行该合同义务，沈长勇多次催告无果，故诉至法院。刘菁未应诉答辩。郝志伟辩称，同意沈长勇的诉讼请求，对沈长勇陈述的事实没有异议。郝志伟在积极配合履行合同，但一直联系不到刘菁。郝志伟提起了离婚诉讼并经法院判决离婚。刘菁在外欠下巨额债务，房屋出售后郝志伟一直在偿还借款，对系争房屋有三个司法查封郝志伟并不知情。邮储银行嘉定支行述称，截止到庭审日，郝志伟一直在正常还款，所以邮储银行嘉定支行也没有发现司法查封情况。刘菁、郝志伟的贷款本金是280,017.86元，偿还到2035年4月29日，本金和利息是等额的。在贷款结清的情况下，可以进行系争房屋的交易过户。本院认定事实如下：刘菁与郝志伟原系夫妻关系，于2016年6月1日经本院判决离婚。上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)为刘菁、郝志伟共同共有。2015年8月18日，刘菁、郝志伟(卖售人，甲方)与沈长勇(买受人，乙方)通过上海沪联房地产经纪事务所居间介绍，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX，房地产坐落：龙吴路XXX弄XXX号(部位：XXX)，房屋建筑面积37.98平方米。系争房屋转让价款共计975,000元。甲、乙双方同意，甲方于2016年2月29日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2016年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：1、乙方于2015年8月18日支付甲方房款300,000元。2、乙方于2015年10月30日之前(含当日)将房款400,000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。3、待上海市相关房地产交易中心办理以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》后当日，乙方将部分房款250,000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。4、尾款：待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》)且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方房款(尾款)25,000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。补充条款(一)审税：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于居间方保存，甲、乙双方应于2015年11月30日之前(含当日)至上海市徐汇区房地产交易中心办理相关审税手续；过户：待甲方办妥抵押登记注销手续且甲、乙双方税费审核完毕后7个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续；交房：甲方于收到全款后当日内将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)。签约当日，沈长勇通过银行转账支付郝志伟房款300,000元。郝志伟与沈长勇就系争房屋已办理交接手续，签署了买卖物业交验单，落款日期为2015年10月10日。2015年10月18日，沈长勇通过银行转账支付郝志伟第二笔房款400,000元。房屋交接后，沈长勇已对系争房屋进行装修。沈长勇提交11月15日至11月18日的工商银行存款短信，欲证明其已预先准备好房款，具有支付能力。沈长勇另提交上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)华发路店出具的《情况说明》，沈长勇是置换购房，由于其房屋已经出售，与郝志伟协商提前交付系争房屋，双方于2015年10月10日办理房屋交接手续。双方原定2015年11月14日办理审税，郝志伟告知刘菁出差不能到场，后双方协商11月21日办理审税手续，但发现系争房屋被徐汇区人民法院查封。郝志伟称其之前不知道系争房屋被查封，欲与刘菁离婚，不知道刘菁的去向。另查明，邮储银行嘉定支行为系争房屋抵押权人，债权数额340,000元，期限从2010年5月8日至2035年5月8日。庭审中，邮储银行嘉定支行表示截至庭审时，贷款所欠债务本金为280,017.86元。沈长勇表示为涤除抵押权，同意代为清偿该笔债务，但希望在本案判决前郝志伟正常还贷。郝志伟表示目前每月还贷1,727元，愿意在本案判决前正常偿还贷款。又查明，系争房屋上曾有本院作出的三个司法查封。2015年10月26日，系争房屋因(2015)徐民一(民)初字第7878号案件(执行案号(2016)沪0104执2651号)正式查封。2015年11月6日，系争房屋因(2015)徐执字第4517号案件轮候查封。2016年3月，系争房屋因(2016)沪0104执591号案件轮候查封。2016年10月18日，沈长勇至本院执行局，本院执行法官告知其系争房屋在(2016)沪0104执2651号案件中首封，被执行人刘菁，(2016)沪0104执591号案件中第三顺位轮候查封，被执行人刘菁、郝志伟，本院正在启动拍卖程序。沈长勇表示愿意清偿涉案债务，换取房产解封，对于代为清偿的费用，将另案起诉，向被执行人追偿。当日，经执行申请人同意，沈长勇分两笔向本院缴纳代管款共计200,000元用于代为清偿上述两案执行款项。后本院解除了上述两案对系争房屋的查封。再查明，本院在执行(2015)徐执字第4517号案件中，沈长勇向本院提出书面异议，要求解除对系争房屋的查封，本院于2016年3月29日裁定驳回了沈长勇的异议。沈长勇于2016年4月8日向本院提起案外人执行异议之诉。该案审理中，沈长勇于2016年11月30日将剩余购房款75,000元付至本院代保管款专用账户。本院于2016年12月15日作出(2016)沪0104民初12793号民事判决：解除上海市徐汇区人民法院(2015)徐执字第4517号案件中对上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的司法查封并停止上述执行案件中对该房屋的执行。案外人傅某某提起上诉，二审法院于2017年4月27日作出(2017)沪01民终3449号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，除庭审笔录、谈话笔录外，另有上海市房地产买卖合同、付款凭证、房款收条、房屋交接书、上海市房地产登记簿、情况说明、笔录、代管款收据、民事判决书等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据在案的证据证明沈长勇与刘菁、郝志伟签订的房屋买卖合同是买卖双方真实意思表示，并无违法之处，应认定为合法有效，双方均应全面切实履行。合同签订后，沈长勇按约及时支付刘菁、郝志伟购房款700,000元，沈长勇已履行合同约定的主要义务，刘菁、郝志伟理应配合办理房屋过户手续。双方于2015年10月10日办理房屋交接手续，并协商于11月21日办理审税手续，而此时双方发现系争房屋因刘菁、郝志伟另案债务未履行被本院司法查封，刘菁去向不明，直至合同约定的办理过户手续日，系争房屋仍无法办理过户手续。可见，导致系争房屋未能按约定时间办理过户手续的责任在刘菁、郝志伟一方。系争房屋过户的障碍主要为司法查封和银行抵押权。沈长勇为解除司法查封，代刘菁、郝志伟清偿(2016)沪0104执2651号和(2016)沪0104执591号案件费用，本院已解除上述两案对系争房屋的查封。(2015)徐执字第4517号案件司法查封亦经本院(2016)沪0104民初12793号案判决解除，该判决已生效。系争房屋上的司法查封目前已全部解除。同时，邮储银行嘉定支行在庭审中表示，只要还清银行贷款，对系争房屋办理过户手续并无异议。沈长勇亦表示同意代为清偿银行贷款以涤除抵押权。至此，系争房屋在客观上已不存在无法过户的障碍。关于剩余房款的支付，沈长勇为解除司法查封代刘菁、郝志伟支付200,000元，并向本院缴纳75,000元代管款以优先清偿银行贷款，共同构成剩余房款275,000元。故沈长勇要求刘菁、郝志伟继续履行合同，协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。刘菁经本院公告传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、刘菁、郝志伟继续履行沈长勇与刘菁、郝志伟于2015年8月18日签订的上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》；二、刘菁、郝志伟于本判决生效之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行清偿上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房产项下贷款，上述款项可由沈长勇代为支付，具体数额以中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行出具的结算单据为准(其中75,000元已交本院代管，为沈长勇应付购房款；余款沈长勇可在代为支付后向刘菁、郝志伟追偿)；三、自本判决第二项债务清偿后十日内，刘菁、郝志伟与中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行共同涤除上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室设定的抵押权；四、刘菁、郝志伟于本判决第三项履行完毕之日，配合沈长勇共同办理将上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房产过户登记至沈长勇名下的手续。案件受理费13,550元，保全费5,000元，由刘菁、郝志伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 李成栋审 判 员 史建红人民陪审员 赵倩玲二〇一七年五月十二日书 记 员 郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。