（2017）京0115民初2275号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-08-30
案件名称
徐海燕与北京瑞兆天成商业管理有限公司委托合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐海燕,北京瑞兆天成商业管理有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百二十一条，第四百零六条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初2275号原告：徐海燕，女，1978年9月26日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：曹祝德，北京市包诚律师事务所律师。被告：北京瑞兆天成商业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇火神庙商业中心A座地下一层。法定代表人：徐东权，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，1983年10月4日出生，汉族，���京瑞兆天成商业管理有限公司职员，住单位宿舍。原告徐海燕与被告北京瑞兆天成商业管理有限公司（以下简称瑞兆公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐海燕及其委托诉讼代理人曹祝德、被告瑞兆公司的委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告徐海燕向本院提出诉讼请求：1.瑞兆公司支付2016年1月15日起至其合法交还商铺时止的占用费（每天占用费的标准为：按购房款乘以9%除以365天计算）；2.诉讼费用由瑞兆公司承担。事实和理由：2009年7月31日，原告徐海燕出资503000元与北京金色时枫房地产开发有限公司（以下简称：时枫公司）签订了《商品房预售合同》，徐海燕购得位于大兴区黄村镇兴丰大街东侧黄村老街危改C区B座商业楼4层432号商铺一间。徐海燕的房屋所有权证书标明的建筑面积为24.08平方米。户内部分、内铺情况为：1.顶棚：格栅吊顶面；2.墙面：采用轻质隔断，门两侧为玻璃隔墙；3.地面：结构面；等等。详见《商品房预售合同》第26页的标注。原、被告订立《委托管理协议》约定：瑞兆公司接受委托统一经营商城，在五年的期限内，按徐海燕购房款的7%-9%向徐海燕支付委托经营收益。协议生效后，徐海燕将自己购买的商铺按原貌直接交付给瑞兆公司经营管理。瑞兆公司将徐海燕的商铺墙面、顶棚等全部拆除后，又统一转租经营。2015年11月18日，瑞兆公司张贴《公告》，通知业主按期接收房屋。但瑞兆公司拆除徐海燕的商铺并拒绝恢复原状和赔偿损失。被告瑞兆公司辩称，不同意徐海燕的诉讼请求，理由如下：一是诉争房屋的拆改是由实际承租人所为，而非瑞兆公司。瑞��公司按照徐海燕的委托范围，将诉争房屋出租给了承租人。承租人为了经营需要，对诉争房屋中开发商交房时的装修部分进行了拆改。二是承租人拆改的部分均为《商品房预售合同》附件六《装饰和设备标准的约定》第2条第（二）款户内部分所述的诉争房屋“装修”部分，并非主体结构。三是根据双方签署的《委托管理协议》约定，徐海燕同意承租人和瑞兆公司对诉争房屋的装修、设备设施、格局进行拆改，且根据合同法的规定，经出租人同意的拆改是无须恢复原状。四是在双方的委托关系到期届满终止时，瑞兆公司也向徐海燕履行了商铺交还义务，不及时接受商铺所造成的损失应由徐海燕自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞兆公司对徐海燕提交的委托管理协议、商品房预售合同、购房发票、房屋所有权证的真实性未提出异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月31日，徐海燕（甲方）与瑞兆公司（乙方）签订《委托管理协议》，约定：第1条委托权限：徐海燕愿意将位于北京市大兴区兴政东里火神庙国际商业中心B座4层032号商铺委托瑞兆公司实施运营管理，徐海燕同意瑞兆公司以统一招商等形式代其完成该商铺的出租、联营等管理事宜。该商铺建筑面积23.70平方米，总房款为495062元，徐海燕通过本协议授予瑞兆公司的委托权限，仅为代表徐海燕联营等运营管理服务，不涉及房产所有权的处分权。瑞兆公司愿意接受徐海燕之委托，为委托人提供相关的管理服务。第2条商铺管理：徐海燕同意瑞兆公司将该商铺纳入火神庙国际商业中心（以下简称商业中���）统一管理，遵守商业中心的相关规定和管理措施，以保证商业中心的整体形象；经营者有权根据经营需要对该商铺进行装修，并调整店铺布局、设备、设施、装修等，但不应违反商业中心相关管理制度以及破坏整体形象。第3条委托期限：自2011年1月15日至2016年1月14日止，委托期限为五年。第6条乙方权利与义务：在委托管理期限内，乙方保证甲方商铺的委托经营收益：第一年为甲方总房款的7%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第二年为甲方总房款的7%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第三年为甲方总房款的8%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担���物业管理费；第四年为甲方总房款的9%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第五年为甲方总房款的9%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费。第7条违约责任：甲乙双方应严格履行本协议规定的各项条款，如有违约，违约方应承担相应违约责任，并赔偿因此给对方造成的直接损失。除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或已无履行必要，即视为违约，须向对方支付赔偿金和违约金，违约金为该商铺总房款的20%，如违约金不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追偿损失。2009年7月31日，徐海燕（买受人）与时枫公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定购买大兴区黄村镇兴丰大街东侧黄村老街危改C区B座商业楼4层432，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数6层；该商品房用途为商业；预测建筑面积23.7平方米，其中，套内建筑面积10.5平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.2平方米。该合同附件六为装饰和设备标准的约定，记载：2.装修标准：（一）公共部分，包括外立面、电梯厅等；（二）户内部分：内铺：5层，顶棚：格栅吊顶面；墙面：采用轻质隔断；地面：结构面；照明：每铺配置1个白炽灯，1个单联单动开关（线路由各自电表接出）；供电：每铺配置1个五孔插座，每平方米配电容量100W，户内安装内部插卡式计量表；有线电视、电话：在公共区域预留接口，商户入驻后自行向有线电视站申请相关业务；空调：商城中央空调，配置送、回风口。徐海燕按照房屋实际面积支付房款503000元。涉案房屋的产权证显示，房屋坐落于大兴区黄村东大街38号院5号楼4层432，所有权人为徐海燕，房屋建筑面积24.08㎡，套内建筑面积10.57㎡。开发商交房后，徐海燕将房屋委托瑞兆公司进行出租管理，瑞兆公司向徐海燕交纳了委托经营收益。瑞兆公司称其将房屋出租给承租人，承租人为了经营需要，对诉争房屋的格栅吊顶面、轻质隔断、白炽灯、单联单动开关、五孔插座、内部插卡式计量表进行了拆改。2015年11月18日，瑞兆公司张贴公告，通知业主按期接收房屋。徐海燕称因瑞兆公司拒绝恢复商铺原状，故不予接收。另，原、被告均确认交还给徐海燕的房屋仅剩地面，隔断和顶棚等均被拆除。本院认为，原、被告之间的《委托管理协议》到期后，原、被告双方委托合同关系终止，因此，其当然的法律效果就是恢复原状，瑞兆公司拆除了房屋的隔断、顶棚等，导致房屋毁损，应当履行恢复原状的义务。而瑞兆公司未履行恢复原状的义务，将持续给徐海燕造成损失，故应当继续赔偿徐海燕占用费损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。另，鉴于双方对委托管理协议中关于拆改装修的条款约定不明确，徐海燕应承担部分责任。因此，关于占用费的计算标准，本院参考原合同的租金约定、市场价格、房屋面积及地段等因素，酌定瑞兆公司应当按照每日86.82元的标准向徐海燕支付占用费，从2016年1月15日计算到瑞兆公司将涉案商铺恢复原状之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第四百���六条第一款之规定，判决如下：一、被告北京瑞兆天成商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐海燕占用费（每日按照86.82元计算，从二〇一六年一月十五日起计算至被告北京瑞兆天成商业管理有限公司将大兴区黄村东大街38号院5号楼4层432恢复原状之日止）；二、驳回原告徐海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，由原告徐海燕负担142元（已交纳），由被告北京瑞兆天成商业管理有限公司负担330元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理���，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨会芳二〇一七年五月十二日书记员 张 萌 关注微信公众号“”