（2017）琼0108民初1256号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-11-06
案件名称
海南仁和物业服务有限公司与蔡琨琨物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
海口市美兰区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南仁和物业服务有限公司,蔡琨琨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0108民初1256号原告：海南仁和物业服务有限公司，住所地：海南临高碧桂园金沙滩海蓝天一街6座1607房。法定代表人：符涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟淑芳，该公司收费员。被告：蔡琨琨，女，1974年7月10日出生，汉族，住海口市美兰区海甸五西路怡心一横路**号颐海园*座***房。原告海南仁和物业服务有限公司（以下简称仁和物业）与被告蔡琨琨物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人符涛、委托诉讼代理人钟淑芳，被告蔡琨琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁和物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2015年5月15日至2016年2月29日期间拖欠的物业服务费1321.4元；2.依法判令被告支付逾期缴纳物业费滞纳金563.3元；3.依法判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月5日，原告与被告所业主委员会签订《物业服务委托协议书》，约定由原告对颐海园小区实行物业服务并收取相应费用。被告作为颐海园小区A座302房的业主（租户），所居住的房屋建筑面积为139.1平方米，拥有电动车0辆，汽车0辆，根据《物业服务委托协议书》中第十四条、第二十二条、第二十三条的约定，被告应当每月向原告支付物业服务费、代收代缴水电费、车辆出入服务费等费用。但是，被告自2015年5月15日起至2016年2月29日便无故拖欠物业服务费1321.4元；物业费滞纳金563.3元；以上共计人民币1884.7元（详见欠费明细表）。原告曾多次以各种形式向被告催缴，但其未予理睬。原告依约履行相关义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理服务；为了保护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，支持原告的全部诉讼请求。被告蔡琨琨辩称，一、原告不应全额收取物业费，因为原告管理不善没有履行好合同义务，也没有给其提供物业服务，其不应全额支付物业管理费。二、滞纳金要求过高，且不应收取，滞纳金应由政府收取税款或者银行收取的，原告没有资格收取，如果是违约金，所签订的协议的条款效力有待商榷，这些对业主不利的条款，应该要业主一半人员同意才行。原告如果要收取滞纳金，应该尽到催缴义务才行，被告在开庭前没有收到任何催缴通知。经审理查明，2015年5月5日，原告仁和物业（乙方）与海口市美兰区颐海园小区第二届业主委员会（甲方）签订了《物业服务委托协议书》，约定由原告对位于海口市美兰区海甸岛五西路怡心一横路11号的颐海园小区实行物业服务，委托管理期限为壹年，自2015年5月15日零时起至2016年5月14日24时止。协议书第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第六条约定：市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用，1、物业服务费；2、设备维护基金；3、代收代缴水电费；4、车辆出入服务费。第二十二条约定：1、本物业的服务，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元，（其中维护费0.25元）向业主或物业使用人收取。2、服务费标准的调整，经甲乙双方协商后，按《海南省物业管理费中准价标准表》调整。3、公共设施设备维修基金标准：每月每平方米0.25元。业主（住户）按月交纳给乙方代收，代收后乙方将此款转入甲方设立的专户。4、汽车车辆管理费的分配比例为甲方为60%，乙方为40%；发射台管理费分配比例为甲方80%，乙方为20%。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴物业管理费的1‰交纳滞纳金。合同签订后，原告进驻颐海园小区进行物业管理。因被告未按时向原告支付物业管理费及相关费用，原告向被告发出《颐海园小区欠费通知单》要求被告交纳相关物业费，《颐海园小区欠费通知单》内载明：A302房2015年5月15日至2016年2月的物业服务费为1321.4元。但被告一直未向原告履行交纳费用的义务，遂成诉。2016年2月下旬至3月，颐海园小区发生了一起地下水池饮用水污染事件，导致多位住户出现呕吐和腹泻的临床症状。2016年2月29日，原告退出颐海园小区的物业管理服务。另查，海口市海甸五西路颐海园公寓A幢302房的产权人是蔡琨琨。本院确认的上述事实，有原告提供的、《物业服务委托协议书》、《颐海园小区欠费通知单》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经进行质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，颐海园小区第二届业主委员会与原告签订《物业服务委托协议书》，约定由原告对颐海园小区提供物业管理服务，该合同对原告及小区业主均具有约束力，原告及小区业主均应按照合同的约定行使权利并履行义务。被告作为该小区A座302房的业主，在原告已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务后，应当向原告支付相应的物业服务费。被告主张其在原告实行物业管理服务期间未在小区居住而没有接受原告提供的物业服务，不应全额支付物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告的主张于法无据，本院不予支持。在庭审中，被告自认其于2016年11月曾接到原告的催收物业费的电话，其也同意交纳，只是对物业费金额有异议，认为应该减免一半。对于被告要求减免物业费的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应对其主张的事实负有举证责任，但被告并未提供证据加以证明，应承担举证不能的后果，故本院对此不予支持。综上，被告应向原告支付2015年5月15日至2016年2月29日期间的物业管理服务费1321.4元。关于滞纳金。根据《物业服务委托协议书》第六条约定，原告负有对小区上下水管道的养护、运行和管理义务。在庭审中，原、被告双方对于涉案小区出现水污染事件这一事实，均无异议。关于水污染事件的后续处理方式，原告与小区业主未能达成一致意见。综上，原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故原告主张要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告蔡琨琨应当于本判决生效之日起十日内向原告海南仁和物业服务有限公司支付2015年5月15日至2016年2月29日期间的物业服务费1321.4元。二、驳回原告海南仁和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告蔡琨琨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。vk9hifsvacpucwlodu案件唯一码审判员 林倩影二〇一七年五月十二日法官助理肖沁书记员林洁附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审核、撰稿：林倩影校对：崔娇苗印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2017年5月17日印制（共印13份） 关注公众号“”