（2017）苏06民终1318号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-27
案件名称
卢敬贤、顾予姝等与农工商超市（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
农工商超市（集团）有限公司,卢敬贤,顾予姝,顾卫红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终1318号上诉人（原审被告）：农工商超市（集团）有限公司，住所地上海市。法定代表人：杨德新，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪黄兴，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：卢敬贤，女，1946年6月24日生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：顾卫红（系卢敬贤女儿），住江苏省如东县。被上诉人（原审原告）：顾予姝，女，1997年12月17日生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：顾卫红（系顾予姝姑姑），住江苏省如东县。被上诉人（原审原告）：顾卫红，女，1976年5月6日生，汉族，住江苏省如东县。上诉人农工商超市（集团）有限公司（以下简称农工商超市）因与被上诉人卢敬贤、顾卫红、顾予姝房屋租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2016）苏0623民初5827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。农工商超市上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：上诉人对被上诉人拥有出租权并无异议，但不能免除被上诉人应按照案涉合同约定履行开具合法有效的房租发票的义务；因案涉门店长期受被上诉人发起的诉讼所累，故上诉人在本案一审判决后决定终止租赁合同，上诉人无奈已经于2017年3月26日搬离了案涉房屋，上诉人实际已无履行案涉合同的能力，不应再按一审判决支付租金；上诉人本着实事求是的原则，同意支付被上诉人房屋租金至2017年3月26日，也愿意就提前终止合同在法律规定的范围内对被上诉人进行合理的补偿。卢敬贤、顾卫红、顾予姝辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。卢敬贤、顾卫红、顾予姝向一审法院起诉请求：农工商超市支付房租125000元。一审法院认定事实：2005年4月18日，农工商超市作为承租方，如东县马塘新北市商场作为出租方签订房屋租赁合同，合同约定：1、如东县马塘新北市商场将坐落于如东县马塘镇建设路11号，建筑面积为802平方米的房产（一、二层全部）出租给农工商超市使用；2、租赁期限15年，自2005年9月1日至2020年8月31日止；3、租赁期满后，上述房产继续出租，在同等条件下，农工商超市享有优先承租权；4、房产年租金为人民币壹拾贰万五仟元整。每年租金按年度支付。如东县马塘新北市商场须在收款日前十五日，先向农工商超市提供税务统一发票，农工商超市凭有效发票付款。（如遇法定节假日，依次顺延）；5、如东县马塘新北市商场保证对房产拥有合法的出租权，并符合政府有关出租的管理规定，保证其或其所承租的房产业主拥有房产所有权及土地使用权，并向农工商超市提供相关的有效法律证明文件……2007年10月，顾ＸＸ在与卢敬贤的婚姻存续期间取得案涉租赁房屋，并领取房屋所有权证、土地使用权证。2007年10月25日，如东县马塘新北市商场、农工商超市与顾ＸＸ签订补充协议，约定：1.自签订补充协议起合同约定应由如东县马塘新北市商场享受的权利、承担义务全部由顾ＸＸ继承。三方确认对补充协议签订之日之前对合同履行均无异议；补充协议签订后，农工商超市将自2007年9月1日起的房屋租金按合同约定方式支付给顾ＸＸ……补充协议签订后，农工商超市按照合同向顾ＸＸ支付房屋租金。顾ＸＸ因病于2015年7月6日去世，卢敬贤、顾卫红、顾予姝作为继承人向农工商超市收取2015年9月1日至2016年8月31日间的房屋租金，农工商超市以产权情况难以确定为由拒绝向卢敬贤、顾卫红、顾予姝支付，双方协商未果，卢敬贤、顾卫红、顾予姝提起诉讼，一审法院于2016年3月1日作出（2016）苏0623民初476号民事判决，该判决已发生法律效力。2016年11月，卢敬贤、顾卫红、顾予姝以顾ＸＸ的名义开具金额为125000元（2016年9月1日至2017年8月31日间的房屋租金）的增值税发票，并交付农工商超市。另查明，卢敬贤与顾ＸＸ系夫妻，两人婚后育有一子顾伟东，一女顾卫红。顾伟东于2013年7月8日死亡，顾伟东与朱红梅育有一女顾予姝。顾ＸＸ因病于2015年7月6日去世。顾ＸＸ的父母已先于顾ＸＸ去世。顾ＸＸ生前未立遗嘱，卢敬贤、顾卫红、顾予姝不存在丧失继承权的情形。除卢敬贤、顾卫红、顾予姝外顾ＸＸ没有其他法定继承人。一审法院认为，卢敬贤、顾卫红、顾予姝亲属顾ＸＸ与农工商超市间签订的租赁合同依法成立，且合法有效。租赁合同签订后，顾ＸＸ作为出租人按照约定将租赁物交付农工商超市使用，农工商超市作为承租人应当按照双方约定合理使用租赁物并按约向出租方支付租金。顾予姝系顾ＸＸ儿子顾伟东独生女，顾伟东先于顾ＸＸ去世，顾予姝依法具有代位继承权。顾ＸＸ去世后，财产由其继承人继承，在对被继承财产予以分割以前全部继承人对被继承财产处于共有状态，尽管卢敬贤、顾卫红、顾予姝没有对案涉房屋进行分割，亦未办理相应的变更登记手续，其作为房屋的合法共有人有权依法收取房屋租金，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故对卢敬贤方要求农工商超市支付房屋租金的诉讼请求一审法院予以支持。至于农工商超市提出的因卢敬贤方开具的增值税发票不属双方合同约定的合法有效的票据，故其不能按约支付租金。对此，一审法院认为，农工商超市对卢敬贤方已于2016年11月向其交付票据，农工商超市已收到的事实不存异议。农工商超市认为卢敬贤方所交票据不符合合同约定，不是合法有效的票据，但，其一，农工商超市在收到票据的合理期限内并未因票据不具有合法效力而将票据退还卢敬贤方，直至诉讼期间亦未退还；其二，农工商超市亦未提交证据证明票据不合法，或因票据不合法而致其不能到税务机关抵扣相应的税款。故一审法院对农工商超市的这一主张不予采信。综上,农工商超市应按约向卢敬贤方支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十六条、第一百零三条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：农工商超市（集团）有限公司向卢敬贤、顾卫红、顾予姝支付自2016年9月1日至2017年8月31日的房屋租金人民币125000元，于判决生效后十日内履行。案件受理费人民币1400元，由农工商超市（集团）有限公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案被上诉人亲属顾ＸＸ与上诉人之间订立的租赁合同系双方当事人间真实意思表示，其内容并不违反法律规定，属于合法有效的租赁关系。现顾ＸＸ已经去世，被上诉人作为顾ＸＸ的合法继承人有权主张相应权利。上诉人作为承租人应当给付相应的租金。至于上诉人提出的发票问题，原审庭审中，上诉人已经确认其已经收到相关发票，其在二审中亦没有提供充分证据证明该发票开具不符合国家有关规定或双方约定，故该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出提前终止合同的问题，因本案系被上诉人索要2016年9月1日至2017年8月31日的租金，与上诉人主张终止合同并非同一法律关系，上诉人在一审中亦没有提出终止合同的诉讼请求，故本案对上诉人的该请求不予处理。至于上诉人提出的其已经搬离案涉房屋的问题，本院认为，上诉人如何使用案涉房屋系上诉人自行决定事宜，其搬离房屋并不影响上诉人应承担的支付租金义务。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人农工商超市（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 谷昔伟代理审判员 张峥嵘二〇一七年五月十二日书 记 员 周 敏 来源：百度“”