（2017）湘02民终632号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-10-25
案件名称
李美兰与刘怀德租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李美兰,刘怀德
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终632号上诉人（原审原告）：李美兰，女，1971年7月10日出生，汉族，住湖南省株洲县。委托诉讼代理人：邱凌云，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起反诉，上诉，代签法律文书等。被上诉人（原审被告）：刘怀德，女，1964年9月21日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：魏健，株洲市中良法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解等。上诉人李美兰因与被上诉人刘怀德租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2016）湘0202民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人李美兰的委托诉讼代理人邱凌云、被上诉人刘怀德的委托诉讼代理人魏健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李美兰上诉请求：依法改判被上诉人刘怀德支付上诉人李美兰房屋补偿款175314元（装饰装修补偿款24710元、附属设施17139元、按期搬迁奖励59686元，提前搬迁奖56845元，停产停业损失补偿62669元和5426元）和退还押金5000元，并由被上诉人刘怀德承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定上诉人仅仅享有装饰装修补偿款50%，显失公平。上诉人在承租涉案房屋前向第三人支付了转让费，转让费就包含了原来已经装修的装饰设施设备等；二、一审认定上诉人仅享有附属设施补偿款中的6879元，未查明案件事实和适用法律错误。上诉人支付了近十万元转让费，而被上诉人未举证证实哪些附属设施归其所有，其应承担举证不能责任；三、一审认定搬迁奖全部归被上诉人，未能查明案件事实。履行搬迁义务主体是上诉人，且上诉人从事食品经营活动，不但要对屋内物品进行处理，还要对员工进行补偿安置，因此该搬迁奖励的对象应是上诉人；四、一审认定上诉人仅享有停产停业损失补偿款20%比例，显失公平。上诉人与被上诉人租赁合同期限届满后，虽然变为不定期租赁，但是造成停产停业的主体实际是上诉人而非被上诉人，因此该补偿款应全部或大部分归被上诉人；五、一审认定被上诉人不予退还押金5000元，缺乏事实和法律依据。综上，请求二审撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘怀德辩称，一审认定事实清楚，客观真实，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李美兰向一审法院起诉请求：1、被告刘怀德退还押金5000元，返还多收的租金6500元；2、被告刘怀德支付原告李美兰补偿款217627元；3、本案诉讼费由被告刘怀德承担。一审法院认定，2012年6月1日，被告刘怀德与原告李美兰签订《租赁合同》，内容为：被告将其名下位于株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村2栋101号商铺出租给原告从事食品经营，租赁期限自2012年6月1日起至2013年5月30日止，暂定一年租金实行（一年）支付制，租金标准暂定为70000元/年（不含工商、物管等税租金）；自合同订立之日起，承租方向出租方支付5000元保证金（不计利息）；合同到期后，门面里面不动产不能移动，在同等条件下，承租人有权利续租；因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，出租方应减收相应的租金，如场地无法复原的，本合同自动解除，应退还保证金，双方互不承担违约责任。租赁期限届满，双方没有续签书面租赁合同，但被告一直同意将商铺租赁给原告经营，并提前收取原告租金；2015年5月19日，被告刘怀德向原告出具收条，被告收取了原告2015年6月1日至2015年8月30日三个月的租金19500元，刘怀德在收条上书写：“如果说要提前空门面，多退，后续再交”字样；此后，原告李美兰没有向被告刘怀德交纳过租金，2016年6月底才搬离租赁场地，停止经营。2015年上半年，株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部对原告李美兰租赁的产权人为被告刘怀德的门面下达征收公告并予以张贴。2015年8月25日，房屋产权人刘怀德与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，刘怀德被征收房屋位于荷塘区合泰大街满庭芳一村2栋101号，房屋产权证号10000247**，补偿金额为1885470元，具体包含的项目有：被征收房屋价值补偿1492131元、搬迁补偿1000元、非住宅房屋停产停业损失补偿62669元、附属设施补偿24138元（具体为：一台分体空调移装费250元、四扇防火卷闸门合计10260元、一扇铝合金玻璃门960元、两块招牌合计868元、帐篷800元、两套监控设备7200元、一个不锈钢烟囱3800元）；其他奖励和补助，被告刘怀德按协议约定于2015年9月30日前搬迁腾房，则给予下列奖励和补助：按期搬迁奖励74607元、提前搬迁奖励7106元、奖励性补贴223820元，以上奖励和补助费共计305533元；如未按期搬迁，则取消约定的其他奖励和补助。2016年6月28日，刘怀德与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订了《国有土地上房屋征收补充协议》，刘怀德被征收房屋位于荷塘区合泰大街满庭芳一村2栋101号，被征收房屋补充金额129200元、按期搬迁奖励6460元、奖励性补贴19380元、非住宅房屋停产停业损失补偿5426元、补未签装修费24710元、核减附属设施6999元（具体为：核减1套监控设备3600元、不锈钢烟囱3800元，增加木质隔断401元），以上共计178177元；刘怀德在2016年5月20日以前将被征收房屋腾空交征收指挥部实施拆除。承租人李美兰没有参与征收补偿协议的签订，产权人与承租人因征收补偿款的分配达不成一致意见，遂酿成纠纷。原、被告均主张涉案房屋系其装修，但均未提交证据予以佐证。另查明，关于附属设施17139元（具体计算方式：24138元-6999元=17139元），其中一台分体空调（移装费250元）、一扇铝合金玻璃门（960元）、两块招牌（合计868元）、一套监控设备（3600元）、木质隔断（401元）均系原告李美兰制作安装，以上合计补偿金额为6079元；其中四扇防火卷闸门（合计10260元）、一个帐篷（800元）系谁制作安装，原、被告各执一词，被告陈述四扇防火卷闸门在原告承租前就存在，原告陈述承租前四扇防火卷闸门虽安装，但陈旧破烂，不能关门，原告租赁后重新安装了新的防火卷闸门和挡雨帐篷，但双方均没有向本院提交有效证据予以证明。再查明，原告李美兰要求被告刘怀德支付各项补偿款217627元，具体包含搬迁费1000元、装修费24710元、附属设施及其他17139元、按期搬迁奖励74607元、提前搬迁奖7106元、停产停业损失补偿62669元，以上合计187231元；另外还有利息损失，利息以187231元为基数，按照银行同期贷款利率从2015年8月1日计算至2016年8月1日，利息损失为16148元，上述总计203379元；超出203379元的部分其自愿放弃。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：李美兰与刘怀德在租赁合同到期后是否还存在租赁合同关系；李美兰是否享有分配补偿款的权利，如享有其补偿款应如何计算；刘怀德是否应当退还李美兰押金。现就双方争议焦点作如下分析：关于李美兰与刘怀德租赁合同到期后是否还存在租赁合同关系的问题。双方租赁合同于2013年5月30日到期后，原、被告双方没有续签书面租赁合同，但李美兰继续租赁、使用涉案房屋，并向刘怀德交纳租金至2015年8月30日，此后因租赁房屋被征收，李美兰没有再向刘怀德交纳房屋租金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于李美兰是否享有分配涉案房屋征收补偿款的权利，如享有其补偿款应如何计算的问题。李美兰、刘怀德之间为不定期租赁合同关系，基于公共利益需要，刘怀德就涉案房屋与征收单位签订了征收补偿协议，补偿协议中包含了承租人的部分合法利益，只是征收指挥部没有直接与承租人签订相关补偿协议，而是将全部征收补偿款划拨在出租人名下，故李美兰有权参与部分征收补偿款的分配。对原告主张分配的补偿款，一审法院认为:1、搬迁费1000元：搬迁费是对涉案房屋中的生产经营设备进行拆卸、搬运、的合理开支的补偿，该部分费用属于承租人即原告李美兰，故原告请求确认搬迁费1000元归其所有应予以支持。2、装饰装修补偿24710元：谁做的装饰装修，该补偿应属于谁。对于租赁场地系谁装修，原、被告各执一词，但均未提交证据予以佐证。本案中，涉案房屋在出租前，产权人刘怀德安装了防火卷闸门，可以推定刘怀德对房屋进行了一定的装修；出租后，承租人李美兰基于经营需要亦会对涉案房屋进行了一定的装饰装修，李美兰、刘怀德均无充分证据证明涉案房屋完全由其装饰装修，现因不可归责于双方的事由导致租赁合同解除，对第三方给予的装饰装修补偿，应由双方按照公平原则享有，即由承租人李美兰、产权人刘怀德各占该项补偿款的50%，故李美兰应获得装饰装修补偿为12355元（计算方法：24710元×50%=12355元）。3、附属设施17139元：被告辩称附属设施即使是原告制作安装，附属设施的补偿都应当归被告所有的答辩主张没有证据支持，应不予支持。原告租赁被告房屋用于食品经营，附属设施系谁添置，补偿款就归谁，对于本院查明的无争议的原告制作安装的附属设施补偿费6079元归原告李美兰所有；对于双方有争议的四扇防火卷闸门、帐篷，本院审理查明原告承租前就有四扇防火卷闸门，而原告不能提交证据证明拆迁时的防火卷闸门系其安装，故四扇防火卷闸门的征收补偿款10260元归被告刘怀德所有，而对于双方有争议的帐篷，被告虽主张帐篷系承租前就安装的，但该事实无法查明，被告应当承担举证不能的后果，帐篷补偿款800元归原告李美兰所有。综上，原告李美兰可以分得附属设施补偿款6879元。4、按期搬迁奖、提前搬迁奖，该奖励属于在规定期限内签订征收协议并按协议约定搬迁腾房所给予的奖励，根据涉案房屋第一次房屋征收补偿安置协议书的约定，涉案房屋应于2015年9月30日前搬迁腾房，并将房屋交给征收指挥部拆除，如未按期搬迁则取消相关奖励和补助，第二次补充协议要求涉案房屋在2016年5月20日前将被征收房屋腾空交征收指挥部实施拆除。搬迁系产权人与承租人的共同义务，但承租人李美兰未于以上时间前配合搬离，而是实际经营至2016年6月底。基于以上事实，一审法院认为，李美兰逾期未配合搬迁不能享有按期搬迁奖、提前搬迁奖的奖励。5、停产停业损失补偿。李美兰与刘怀德之间为不定期租赁合同关系，对于不定期租赁合同，出租人或承租人均可随时解除，亦可因不可归责于双方的原因而解除，解除后，承租人应及时搬离租赁房屋，且不存在剩余租赁期的问题，也不存在剩余租赁期营业损失的问题。现涉案房屋因征收获得第三方给予的停产停业损失补偿，该补偿是对房屋征收造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失的补偿，承租人李美兰非被征收人且无剩余租赁期，但考虑到承租人李美兰因征收给其经营收益造成了一定的影响，其搬离以及寻找其他经营场所亦需必要准备时间和支出，故予以适当补偿。据此，一审法院酌情认定停产停业损失补偿应由出租人刘怀德占80%，承租人李美兰占20%，故李美兰应获停产停业损失补偿13619元（计算方法：[62669元+5426元]×20%=13619元）。综上，原告可以获得征收补偿款合计为32767.8元（具体计算方式：搬迁费1000元+装饰装修补偿12355元+附属设施及装饰装修补偿6879元+停产停业补偿13619元=33853元）。原告要求被告支付利息损失没有事实依据，一审法院不予支持。被告刘怀德收取原告房屋押金5000元，没有退还给原告，但原告自2015年8月30日之后没有交纳租金，被告主张押金抵扣部分租金的陈述意见，应予以支持，故原告要求被告刘怀德退还押金5000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。原告向被告缴纳租金至2015年8月30日，2016年6月底才搬离租赁场地，原告要求被告返还租金6500元，没有事实依据，一审法院不予支持。因原、被告分歧较大，无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条第一款、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条（一）项之规定，判决：一、被告刘怀德在本判决生效后十日内向原告李美兰支付房屋征收补偿款人民币33853元；二、驳回原告李美兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4736元，减半收取2368元，财产保全费1670元，合计4038元，由原告李美兰承担3441元，被告刘怀德承担597元。二审双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：上诉人李美兰应获得的房屋补偿款如何确认？现分析如下：上诉人和被上诉人之间的房屋租赁合同于2013年5月30日已到期，其后双方未续签书面租赁合同，但是上诉人李美兰继续租赁使用涉案房屋门面，并缴纳房租至2015年8月30日，被上诉人刘怀德对此未提出异议，因此依照法律规定，上诉人与被上诉人之间形成了不定期租赁关系。虽然涉案房屋被征收拆迁是导致双方不定期租赁关系无法继续的原因，但是被上诉人刘怀德在2015年8月25日与拆迁部门签订征收拆迁补偿协议后，告知了上诉人李美兰的房屋即将被拆迁无法租赁的事实，上诉人李美兰在此之前也通过征收拆迁部门张贴在涉案房屋上的公告知晓拆迁之事，被上诉人刘怀德亦给予了上诉人李美兰一定的搬迁时间，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，被上诉人刘怀德有权随时解除与上诉人之间的不定期租赁关系，其亦履行了合理期限的通知义务，故本案被上诉人刘怀德本案并没有违约。房屋拆迁补偿款的补偿对象系房屋所有权人，即本案被上诉人刘怀德，上诉人李美兰仅能基于其与被上诉人刘怀德之间的房屋租赁关系依法取得相应的权利和款项。既然被上诉人刘怀德在履行本案不定期租赁关系中没有违约行为，那么上诉人李美兰能否向被上诉人刘怀德主张的装修款、附属设施等款项，取决于双方是否对装修、附属设施归属等事项有约定以及装修、附属设施系谁装修或制作安装。由于双方之间的租赁合同中对涉案房屋门面中的装修设施及费用没有约定，且双方一审提交的证据均不足以证明涉案房屋系谁装修，亦不能证明双方各自装修的份额，上诉人李美兰亦未提交证据证明其装饰装修部分的价值，故一审法院根据征收拆迁部门给予的装饰装修补偿款，酌情认定双方各占一半装饰装修补偿款合法合理，本院予以确认。对于附属设施，双方一审无争议且属于上诉人李美兰制作安装的附属设施部分，虽然上诉人李美兰未举证证实其价值，但是一审法院根据征收拆迁部门补偿给被上诉人刘怀德该部分附属设施的价值，认定被上诉人刘怀德应给付上诉人李美兰6079元附属设施费并无不妥，本院予以确认。至于上诉人李美兰主张其支付了近十万转让费，该转让费已包含涉案房屋门面原装饰装修和附属设施，故征收拆迁部门补偿给被上诉人刘怀德的装饰装修款和附属设施款应全部归上诉人所有的上诉理由，由于上诉人李美兰未提交证据证实其承租涉案房屋门面支付了近十万的转让费以及证实该转让费所包含的项目，故上诉人李美兰主张其应获得全部装饰装修款和附属设施款的上诉理由不成立，本院不予支持。对于搬迁奖励，正如一审认定所述，搬迁系上诉人和被上诉人共同努力所致，但是征收拆迁部门补偿与被上诉人刘怀德补偿协议约定的是按期搬迁奖和提前搬迁奖，而本案上诉人李美兰实际搬离涉案房屋门面是在2016年6月底，超出了补偿协议约定的搬迁时间；上诉人李美兰亦未提供证据证实被上诉人刘怀德实际获得了该搬迁奖励，故上诉人要求被上诉人支付搬迁奖励的理由不成立，本院不予支持。对于停产停业损失。由于被上诉人刘怀德不存在违约，双方的不定期租赁合同亦是合法解除，故被上诉人刘怀德无需赔偿上诉人李美兰主张的停产停业损失，但是一审法院考虑虽然双方对停产停业均无过错，但是上诉人李美兰因征收拆迁确实会产生一定的收益损失和影响，故基于征收拆迁部门补偿被上诉人刘怀德停产停业损失的事实，酌情认定被上诉人按20%比例支付上诉人一定的损失补偿并无不妥，本院予以确认。上诉人李美兰主张其应享有征收拆迁部门补偿的全部停产停业损失理由不成立，本院不予支持。最后对于押金5000元。由于被上诉人刘怀德在2015年8月底就已提前告知涉案房屋被征收拆迁并要求上诉人李美兰搬离涉案房屋门面，但是上诉人李美兰直至2016年6月底才搬离，且房屋租金亦只缴纳至2015年8月，期间上诉人仍在使用涉案门面经营；即使拆迁之事会对上诉人使用涉案门面从事经营活动造成一定影响，但是该影响不能构成上诉人李美兰从2015年9月起无偿使用涉案门面至2016年6月的合法抗辩理由，且参照双方租赁合同约定的租金70000元/年，每年增加的标准来看，一审法院根据被上诉人刘怀德一审主张，认定将该5000元押金抵作该期间的房屋租金并无不妥，本院予以确认。上诉人李美兰要求被上诉人刘怀德退还房屋押金5000元理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费3229元，由上诉人李美兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢飞虎代理审判员 陈 强代理审判员 谢晓红二〇一七年五月十二日书 记 员 文 宇附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审;原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”