（2017）沪0112民初2356号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海车配龙汽车文化发展有限公司与黄志毅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海车配龙汽车文化发展有限公司,黄志毅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初2356号原告：上海车配龙汽车文化发展有限公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：包鹏飞，上海合勤律师事务所律师。被告：黄志毅。委托诉讼代理人：王俊彦，上海市捷华律师事务所律师。原告上海车配龙汽车文化发展有限公司与被告黄志毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，本院依法适用简易程序于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告上海车配龙汽车文化发展有限公司的委托诉讼代理人包鹏飞，被告黄志毅及其委托诉讼代理人王俊彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海车配龙汽车文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年11月1日就上海市闵行区沪星路XXX号4层4F-08号房屋(以下简称系争房屋)签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告将系争房屋腾空返还原告，并将房屋恢复至毛坯状态；3.判令被告向原告支付自2016年9月5日起至2016年11月1日止的租金，以每月人民币(币种下同)42,827元标准，计81,664元(42827元*12个月/365天*58天)；4.判令被告向原告支付自2016年9月26日至2016年11月1日的物业管理费，以每月5,492元标准，计6,680元(5492元*12个月/365天*37天)；5.判令被告向原告支付拖欠租金、物业管理费的滞纳金，以未交金额为基数，按日万分之五标准，自2016年9月6日起至实际支付之日止；6.判令被告向原告支付因被告违约而造成合同解除的违约金，按3倍月租金计算，计128,481元；7.判令被告向原告支付实际使用费，按租金及物业管理费1.5倍的标准，即每日2,415.95元，自2016年11月2日起至实际返还房屋之日止；8.判令被告向原告支付律师费9,400元。事实和理由：2015年2月8日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市闵行区沪星路XXX号4层4F-08号房屋，面积为352平方米。租赁期限自2015年3月1日起至2020年2月29日止。装修免租期为2015年3月1日起至2015年5月31日止，营业免租期自2015年6月1日起至2015年8月31日止。2015年3月1日至2017年2月28日的月租金为42,827元，物业管理费按照15.6元/平方米/月，即每月5,492元。租赁保证金为42,827元。被告应在每月5日前支付本月及下个月的租金、物业管理费等费用。每两个月支付一次，如被告逾期30日不支付合同项下的任一项费用的，原告有权解除合同，没收租赁保证金和管理费押金，并要求被告承担相当于三个月的租金的违约金。合同签订后，双方按约履行。2015年12月17日，原告与被告签订《补充协议》，约定系争房屋租金起付日顺延至2016年3月5日，租金调整时间及方式等其他条款按原合同执行。自2014年9月起，被告开始拖欠租金及物业管理费等相关费用。原告于2016年10月26日向被告发出《解除合同告知函》，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》、要求被告支付拖欠的费用、搬离系争房屋、办理清退及注销手续。该《解除函》于2016年11月1日送达被告。为维护原告的合法利益，故诉至法院。被告黄志毅辩称，被告未支付租金属实，但系因原告违约导致被告店铺经营恶化至无法经营，被告为防止扩大损失，停止支付租金。一是双方签订商铺租赁合同前，原告明确告知被告系争商场1-3层不设餐饮店铺，被告才会选择4层经营。但2016年初，原告在1层引进数十家餐饮企业，违反招商手册的规划，至被告经营每况愈下。二是2016年7月，系争房屋隔壁公司野蛮装修，原告疏于管理致被告无法正常经营。关于使用费，原告于2016年11月1日封锁系争房屋并停水停电，被告对系争房屋丧失了实际控制权。综上，被告在履行合同过程中，正常经营的权利得不到保障，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月8日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《车配龙名车生活欢乐港商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市闵行区沪星路XXX号4层4F-08号房屋，面积为352平方米，经营蜀九堂品牌的火锅。合同4.8条约定，乙方应当在租赁期限届满之日或本合同提前终止之日前的适当时间内自付费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时的毛坯状态或甲方书面认可的状态并交还甲方。如逾期交还该物业，甲方有权按照合同约定当期日租金的1.5倍向乙方收取合同提前终止之日起至乙方实际交还该物业之日止的使用费，相关物业管理费和其他费用正常收取。并有权从乙方交付的租赁保证金中扣除该等款项。租赁期限自2015年3月1日至2020年2月29日，装修免租期自2015年3月1日至2015年5月31日，营业免租期自2015年6月1日至2015年8月31日。2015年3月1日至2017年2月28日的租金单价为4元/平方米/天，月租金为42,827元(以每年365天/12个月计算)，物业管理费为15.6元/平方米/月，即每月5,492元。租赁保证金为42,827元。乙方须在2015年3月1日前向甲方支付首期自2015年9月1日至2015年10月31日的租金及首期自2015年3月1日至2015年3月31日的管理费。租金先付后用，乙方须于每月5日前支付该月的租金等费用给甲方，每三个月为一期支付一次。合同14.1.2条约定，如乙方逾期支付相应款项，须按逾期部分每日万分之五向甲方支付逾期付款滞纳金。合同20.3条约定，如乙方逾期10天未向甲方支付租金或管理费，甲方发出通知2天后可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应，直至乙方付清所拖欠的款项。合同20.4条约定，乙方须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费、公证费、诉讼费等)。合同22.2条、23.5.8条约定，乙方如逾期30日不支付合同项下的任一项费用时，甲方有权提前终止合同、收回该物业、没收租赁保证金和管理费押金，并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。商铺租赁合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，被告交付系争房屋，原告支付租金及租赁保证金。2015年12月17日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《补充协议》，约定：甲方同意将原租赁合同约定的营业免租期进行顺延，由2015年6月1日至2015年8月31日调整为2015年12月5日至2016年3月4日，商铺租赁期限、租金调增时间及方式等其他条款按原合同执行。2016年7月，系争房屋隔壁房屋的承租人进行装修。被告在履行合同过程中开始拖欠租金及物业管理费等相关费用。被告租金付至2016年9月4日、物业管理费付至2016年9月25日。2016年10月26日，原告向被告发出《解除合同告知函》，因被告长期拖欠租金，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》、要求被告将系争房屋恢复原状、搬离系争房屋并办理相关清退及注销手续、要求被告支付拖欠的租金、物业管理费及其他相关费用。被告于2016年11月1日收到该告知函。同日，原告将系争房屋停水停电。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、商铺租赁合同、补充协议、解除合同告知函及邮寄凭证、律师费发票，被告提供的车配龙名车生活欢乐港招商手册、邮件、关于车配龙名车生活欢乐港违约情况说明及快递单、照片(1层)、照片(4层装修)、签购单以及原、被告的当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，真实有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告对于解除系争房屋租赁合同无异议，本院对原告要求解除系争房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。被告于2016年11月1日收到原告向其发出的《解除合同告知函》，故系争房屋租赁合同应于2016年11月1日解除。合同解除后，被告应当将系争房屋恢复毛坯状态后返还原告。被告辩称，因原告擅自改变系争商场的经营业态、系争房屋隔壁的房屋承租人野蛮装修，致被告无法正常经营，原告对此应当承担责任。值得注意的是，被告作为承租方经营火锅店，应当充分意识商业风险，系争商场的规划，并不必然导致被告无法经营，且其未对案外人野蛮装修的事实提供证据予以证明，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。租赁期内，被告应当支付租金及物业管理费，故本院对原告要求被告支付2016年9月5日至2016年11月1日的租金及2016年9月26日至2016年11月1日的物业管理费的诉讼请求予以支持。被告逾期未付租金及物业管理费违反合同约定，应当支付滞纳金并没收保证金，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求予以支持。关于滞纳金数额，以被告欠付的租金及物业管理费金额，合同约定每月5日前支付该月租金等费用，先付后用，故租金起算日期租金自2016年9月6日起至实际支付之日止，物业管理费自2016年10月6日起至实际支付之日止，标准按日万分之五计算。被告逾期30日未支付租金及物业管理费，系合同解除的违约方，故本院对原告要求被告支付相当于三个月租金的违约金的诉讼请求予以支持。关于使用费，因原告于2016年11月1日起对系争房屋停水停电，系争房屋已丧失其原有的使用价值，故本院对系争房屋停水停电后的使用费不予支持。关于律师费，合同约定被告应承担原告催讨应收款产生的合理的律师费，原告诉请9,400元律师费尚属合理，故本院该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海车配龙汽车文化发展有限公司与被告黄志毅就上海市闵行区沪星路XXX号4层4F-08号房屋签订的《商铺租赁合同》于2016年11月1日解除；二、被告黄志毅应于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区沪星路XXX号4层4F-08号房屋恢复至毛坯状态后返还原告上海车配龙汽车文化发展有限公司；三、被告黄志毅应于本判决生效之日起十日内给付原告上海车配龙汽车文化发展有限公司自2016年9月5日起至2016年11月1日止的租金81,664元；四、被告黄志毅应于本判决生效之日起十日内给付原告上海车配龙汽车文化发展有限公司自2016年9月26日起至2016年11月1日止的物业管理费6,680元；五、被告黄志毅应于本判决生效之日起十日内给付原告上海车配龙汽车文化发展有限公司逾期支付租金及物业管理费的滞纳金(租金以81,664元为本金，自2016年9月6日起至实际支付之日止，标准按日万分之五计算；物业管理费以6,680元为本金，自2016年10月6日起至实际支付之日止，标准按日万分之五计算；)；六、被告黄志毅应于本判决生效之日起十日内给付原告上海车配龙汽车文化发展有限公司违约金128,481元；七、被告黄志毅应于本判决生效之日起十日内给付原告上海车配龙汽车文化发展有限公司律师费9,400元；八、驳回原告上海车配龙汽车文化发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,347.39元(已减半收取)，由被告黄志毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 端二〇一七年五月十二日书记员 李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：