（2017）京0113民初3706号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-27
案件名称
北京市均豪物业管理股份有限公司与周海涛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市均豪物业管理股份有限公司,周海涛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初3706号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码X。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。被告周海涛，男，1971年2月24日出生，国航进出口有限公司综合办公室副主任，住北京市顺义区。委托代理人董山子，女，1986年12月24日出生，汉族，国航进出口有限公司综合办公室法律事务专员，住北京市顺义区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告周海涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨娇独任审判，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司之委托代理人罗格根图雅、被告周海涛及其委托代理人董山子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称：我公司在2008年1月1日与北京天洋志普房地产开发有限公司（以下简称天洋公司）签订《前期物业管理合同》，合同约定X小区住宅物业费为2.30元/月/建筑平方米，业主/使用人逾期不交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三交纳违约金，直至交清为止。周海涛系X小区X号楼X单元X室业主，其房屋建筑面积为146.76平方米。我公司严格按照《前期物业管理合同》的约定提供物业服务，周海涛拒不交纳诉讼请求期间的物业费，我公司多次催收无果，周海涛的这种违约行为已严重侵害了我公司的合法权益。我公司认为，周海涛长期拒绝交纳物业费的行为构成了违约，请求人民法院支持我公司的诉讼请求。我公司诉讼请求为：1.判令周海涛支付我公司自2012年2月21日至2015年12月20日期间的物业服务费15527.3元，拖欠物业服务费的违约金500元；2.判令本案诉讼费由周海涛承担。被告周海涛辩称：房本登记的是我的名字，房屋面积没有问题，楼号没有问题，我对拖欠物业费的年度没有异议，欠费数额没有问题。我没有交纳物业费的原因是：第一，均豪物业公司与天洋公司签订的《前期物业服务合同》对我没有约束力。我于2005年9月29日与天洋公司签订《北京市商品房预售合同》，在合同第二十二条第一款约定，天洋公司依法选聘的物业管理企业为国航物业酒店管理有限公司，同时约定物业服务收费价格为2.3元/月，合同第二十六条约定对本合同变更或解除，应当采用书面形式。2007年12月20日，均豪物业公司与天洋公司订立《前期物业服务合同》，这一行为产生的后果构成对《北京市商品房预售合同》第二十二条第一款的变更。天洋公司本应当与我签订补充协议确立此事，但实际上却没有履行该约定，这使得《前期物业服务合同》无法对我产生约束力。根据合同的相对性原则和《中华人民共和国合同法》第八条之规定，合同只能对合同当事人产生约束力，非合同当事人不能被诉请强制执行合同。第二，我和均豪物业公司之间存在无因管理。2012年12月31日，均豪物业公司与天洋公司就《前期物业服务合同》提前终止一事达成共识并以书面形式确立。2013年11月20日，《前期物业服务合同》因法院的判决而被认为在上述日期后依旧持续履行。判决发生后，均豪物业公司本应当借此机会尽快签订物业服务合同以名正言顺的履行其管理职责，但事实上均豪物业公司不但没有经业主大会批准与业委会签署合同，也不督促《前期物业服务合同》中的另一当事人天洋公司与均豪物业公司更改《北京市商品房预售合同》，而是继续留在小区内打扫卫生、修剪树木、修理设施，这样没有法定、约定义务而继续服务的行为应当构成无因管理。根据我国法律的规定，无因管理的管理人不能向本人要求支付报酬。第三，均豪物业公司与我之间不存在约定而不产生违约金。鉴于双方没有其他书面约定，而《民法通则》第93条未规定无因管理可以产生违约金，故请求法院驳回均豪物业公司要求我支付500元违约金的诉讼请求。第四，本案诉讼费应当由均豪物业公司负担。我认为与均豪物业公司之间不存在合同关系，因无因管理产生的债务也应当扣除均豪物业公司在小区服务期间产生的收益，如广告费、租赁费等，之后再平均分摊至X小区土地总使用权面积110584.1平方米中，由我承担与自己住房面积比例相符的部分。我本着节约司法资源的目的多次向均豪物业公司表示愿意承担这笔费用，但均豪物业公司拒接我查看2012年至今五年来的财务收支情况，导致我无法核实具体数额，进而无法向均豪物业公司支付该费用。综上所述，根据合同相对性原则，我与均豪物业公司之间不存在契约关系，应当构成无因管理。另根据我国法律，无因管理的管理人不得向本人要求支付报酬。鉴于管理人同时负有适当管理、通知、报告与结算的义务，因此均豪物业公司的所做作为显然不能称之为“合格”管理人。我请求法院驳回均豪物业公司的所有诉讼请求。经审理查明：周海涛系顺义区X家园X号楼X单元X号房屋业主，该房屋建筑面积为146.76平方米。该小区开发商天洋公司通过招标方式选聘北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与北京市均豪物业管理有限责任公司签订《X小区（X家园）前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与北京市均豪物业管理有限责任公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业公司。2013年5月31日，X小区成立业主委员会，但未选聘新的物业服务企业，均豪物业公司为该小区提供物业服务至今。庭审中，周海涛为证明均豪物业公司与天洋公司已经解除前期物业服务合同，向法院提交了《关于解除〈前期物业服务合同〉的事宜通知》和《关于天洋公司致函的回复函》，内容为：双方于2007年12月19日签订了《X小区（X家园）前期物业服务合同》等三份物业服务合同，因均豪物业公司的违约行为致使天洋公司已决定通过在法院提起诉讼的方式要求解除与均豪物业公司所签订的三份物业服务合同，但无论诉讼结果怎样，天洋公司都在此通知，双方所签订的三份物业服务合同于2012年12月31日终止履行，届时我方将不再续约。请均豪物业公司做好交接准备工作。落款日期为2012年9月19日。2012年9月20日，均豪物业公司进行了回复，同意到期终止三份物业服务。均豪物业公司对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，主张双方并没有实际解除物业服务合同关系，均豪物业公司仍为X小区提供物业服务。周海涛为证明均豪物业公司提供的绿化服务存在不足，消防设施、安防系统、中水系统设备在均豪物业公司进行服务期间损坏，向法院提交了（2012）顺民初字第12601号判决书。均豪物业公司对该判决书的真实性予以认可，但不认可证明目的，表示其原来的服务确实存在瑕疵，但不认可中水设备是在其服务期间损坏的说法，小区中水设备是完好的，只是小区不具备回流水源启动中水设备的条件，而消防设施、安防系统都是正常维护和维修。上述事实，有本院庭审笔录、《X小区（X家园）前期物业服务合同》、（2012）顺民初字第12601号判决书、关于解除合同的往来函件等证据在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。天洋公司与北京市均豪物业管理有限责任公司签订的《X小区（X家园）前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。北京市均豪物业管理有限责任公司经核准变更名称为均豪物业公司，依据法律规定，均豪物业公司承继北京市均豪物业管理有限责任公司的权利义务。故均豪物业公司为涉诉小区提供物业服务是依据合同的约定而非无因管理，本院对周海涛的该项主张不予采信。均豪物业公司对涉诉X小区提供物业服务，周海涛作为该小区的业主，也是均豪物业公司提供物业服务的受益人，应该向均豪物业公司支付与其服务标准相适应的物业服务费。周海涛在庭审中指出的天洋公司和X社区业主委员会在历史上和现阶段存在的问题以及均豪物业公司经营收支情况，与本案并无直接关系，不能作为减免物业服务费的原因，本院对周海涛的上述辩解意见不予采信。但根据本院在审理均豪物业公司起诉涉诉小区其他业主给付物业服务费的类似案件中查明的情况可知，均豪物业公司在提供诉请期间物业服务过程中，存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。就均豪物业公司已经提供的服务，本院根据其服务质量依法酌减周海涛应当交纳的物业服务费数额，均豪物业公司诉讼请求过高部分，本院不予支持。鉴于均豪物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，周海涛并非恶意拖欠物业服务费用，故对均豪物业公司主张拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议均豪物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告周海涛于本判决生效之日起七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二○一二年二月二十一日至二○一五年十二月二十日期间的物业服务费一万四千七百五十元九角；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百元，由被告周海涛负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 娇二〇一七年五月十二日书记员 张亚飞 来自