（2017）陕0112民初2908号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-29
案件名称
原告雷晨雨与被告雷ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市未央区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷晨雨,雷ＸＸ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第五条第一款
全文
西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0112民初2908号原告雷晨雨，男，1994年7月11日出生，汉族。被告雷ＸＸ，女，1972年10月12日出生，汉族。委托代理人付琳，陕西惠智律师事务所律师。原告雷晨雨与被告雷ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员崔小梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷晨雨、被告雷ＸＸ的委托代理人付琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷晨雨诉称，其与被告于2015年8月1日签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定，其将自己农场房屋租赁给被告使用，租赁期限三年，自2015年8月1日至2018年7月31日止。被告方将三年的租金分二次付清。第一次付房屋租金55000元（即2015年8月1日至2017年2月），第二次即2016年7月1日前付清剩余全部房屋租金50000元，同时其收取房屋押金5000元，并约定如被告将合同履行期满，房屋完整交回给其，其退还押金。协议签订后，其依照约定交付房屋给被告，被告依照约定支付了第一次房屋租金。但到2016年7月1日前，被告应当按照协议约定交纳第二次房屋租金时，被告至今拒绝交纳房屋租金且始终占据房屋。被告至今已经逾期缴纳租金长达7个月之久，且拒绝腾房，给其造成了巨大的经济损失。现其诉至法院，请求判令：1、被告依照约定继续履行双方于2015年8月1日签订的《房屋租赁协议》，向其支付2017年2月至2018年7月31日期间的房屋租金50000元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告雷ＸＸ辩称，其与原告签订房屋租赁合同属实，但是在2016年4月原告的爷爷就经常到租赁房屋所开的饭馆闹事，由于多次发生冲突导致其饭馆无法正常经营，为此其朋友郭伟、中间人武中京、原告及原告的父亲与爷爷协商终止该房屋租赁合同，由于对所收押金5000元的退还问题及对院外其自行搭建的彩钢棚的归属问题产生争议，在2016年7月1日前双方对解除合同已经均无异议，最后在武中京的协调上，其愿意放弃5000元押金的退还，原告同意其拆除院中搭建的彩钢棚。结果在拆彩钢棚的时候原告的父亲阻止不让拆除，又产生争议。其在2016年4、5月份已将该房屋腾空，且房屋门锁系原告亲自锁的。经审理查明，原告雷晨雨之祖父雷升印与祖母武玉芹共同拥有位于西安现代农业综合开发总公司场部庭院12排7号住宅房屋。原告雷晨雨与被告雷ＸＸ于2015年8月1日签订了一份《房屋租赁协议》。协议约定，雷晨雨将草滩农场场部住宅房屋出租给被告雷ＸＸ，租期三年，自2015年8月1日至2018年7月31日。付款方式为二次付款，第一次付55000元，第二次（2016年7月1日前）付清剩余的50000元。租房押金为5000元，截止2018年7月31日合同终止，房屋完整退还押金5000元。合同期间，雷ＸＸ饭馆经营盈亏与雷晨雨无任何关系。该套住房年租金35000元，提前一个月结清下一年租金。合同签订后，被告雷ＸＸ依约支付了第一期租金55000元，并用租赁的房屋开设了稷诚小厨餐馆。被告雷ＸＸ经原告雷晨雨同意，在租赁房屋的小院内搭建了彩钢棚。因被告雷ＸＸ未能支付剩余租金，2017年2月14日，原告诉至本院，请求如前所述。庭审中，被告雷ＸＸ陈述其在2016年4月左右已经不再经营稷诚小厨餐馆，并同时向原告雷晨雨主张解除房屋租赁合同，并在2016年7月向原告交付了租赁房屋。原告雷晨雨否认被告雷ＸＸ在2016年4月向其提出解除合同，亦否认被告雷ＸＸ向其交付了房屋。原被告均否认租赁房屋在自己控制下。原告雷晨雨提交了视频资料，证实在2017年4月23日，被告雷ＸＸ进入租赁房屋进行取证。被告雷ＸＸ对于原告提供的视频的真实性予以认可，亦承认该房屋钥匙在其手中。另查明，被告雷ＸＸ所加盖的彩钢棚系违章建筑。上述事实，有《房屋租赁协议》、视频资料及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告的租赁房屋产权性质不明晰，且已被明令禁止当做商铺经营。原被告在租赁房屋时均知道该房屋的属性为住宅，原被告约定将该房屋作为经营性用房出租未经过利害关系人同意或相关部门批准，故原被告之间签订的《房屋租赁协议》违反国家强制性规定，应当为无效合同。租赁房屋的钥匙在被告雷ＸＸ手中，因此应当认定租赁房屋被被告雷ＸＸ占有。被告雷ＸＸ应当向原告雷晨雨返还租赁房屋。原告雷晨雨与被告雷ＸＸ均知道该房屋系住宅，故双方均有过错。被告雷ＸＸ所交的第一期租金55000元应系2015年8月1日至2017年1月24日的租金（35000元÷365天×573天）。因被告雷ＸＸ具有过错，故其已经交付的租金不再返还给被告。原告雷晨雨对于合同无效亦有过错，因此原告要求被告继续履行协议，并支付剩余房屋租金50000元的诉讼请求，本院不予支持。被告雷ＸＸ至今占有该房屋，应当按照合同约定的租金自2017年1月25日起依照月租金2916.7元（35000元÷12月）的标准向原告雷晨宇支付相应的房屋占有使用费。原告雷晨雨收取的押金5000元，应向被告退回。本案涉及的彩钢棚，系违章建筑，原被告均不享有彩钢棚的所有权，故应由被告雷ＸＸ拆除。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：一、原告雷晨雨与被告雷ＸＸ签订的《房屋租赁协议》无效。二、被告雷ＸＸ于本判决生效之日起五日内立即清腾位于西安现代农业综合开发总公司场部庭院12排7号住宅房屋。三、被告雷ＸＸ自2017年1月25日起至本判决确定的房屋清腾之日，依照月租金2916.7元标准向原告雷晨宇支付房屋占有使用费。四、原告雷晨雨于本判决生效之日起十日内退还被告雷ＸＸ房屋押金5000元。五、被告雷ＸＸ于本判决生效之日起十日内立即拆除西安现代农业综合开发总公司场部庭院12排7号住宅房屋院内彩钢棚。六、驳回原告雷晨雨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，原告已预交，现由被告雷ＸＸ承担500元，原告承担550元。被告承担部分于上述款项（三）给付时一并付给原告如不服本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 崔小梅二〇一七年五月十二日书记员 杨 珂 更多数据：搜索“”来源：