（2017）津01民终3584号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-08-28
案件名称
天津市迅航房地产咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市迅航房地产咨询服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终3584号上诉人（原审被告（反诉原告））：张某，男，1962年1月19日出生，汉族，公司总经理，住天津市河西区。委托诉讼代理人：周亚梅，天津致行律师事务所律师。上诉人（原审被告（反诉原告））张某1，女，2015年10月5日出生，汉族，住天津市西青区。法定代理人：郭某（上诉人张某1之母），女，1989年7月4日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：周亚梅，天津致行律师事务所律师。被上诉人（原审原告（反诉被告））：尹某，女，1969年12月30日出生，汉族，经理，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘颖，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天津市迅航房地产咨询服务有限公司，住所地天津市西青区友谊南路南段西侧江湾广场6、7商业104。法定代表人：郑元君，经理。委托诉讼代理人：刘祉序，该公司员工。上诉人张某、张某1因与被上诉人尹某、天津市迅航房地产咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2016）津0111民初9129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某、张某1的委托诉讼代理人周亚梅、被上诉人尹某及委托诉讼代理人刘颖、被上诉人天津市迅航房地产咨询服务有限公司的委托诉讼代理人刘祉序到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张某、张某1上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，改判解除《房地产买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》，被上诉人尹某赔偿上诉人张某、张某1违约金399000元。2、一、二审诉讼费由被上诉人尹某、天津市迅航房地产咨询服务有限公司负担。事实和理由：从《房屋买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》中的约定可以看出申请办理贷款手续之前，被上诉人尹某应存入首付款，至今被上诉人尹某都没有存入首付款，没有办法办理贷款。不是上诉人张某、张某1没有积极配合导致被上诉人尹某贷款未能获得审批。没有证据证明拍照、评估是获得贷款的必经手续。一审判决认定“原告未按期存入首付款，原告亦存在过错，但该过错不足以导致解除合同。”是错误的。《天津市房产买卖协议》中有首付款、贷款时间及办理所有手续的时间。被上诉人尹某没有按照规定时间交付房款属于违约。基于被上诉人尹某的违约行为，《房屋买卖居间合同》、《天津市房产买卖协议》应予解除，被上诉人尹某应支付上诉人张某、张某1违约金。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审判决结果导致上诉人张某、张某1的合法权益受损，请求驳回被上诉人尹某的诉讼请求，维护上诉人张某、张某1的合法权益。被上诉人尹某辩称，不同意上诉人张某、张某1的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。房屋买卖过程中被上诉人尹某没有过错，一审判决认定办理贷款手续过程中是上诉人张某、张某1违反合同约定导致银行无法受理被上诉人尹某的贷款要求是正确的。一审诉讼中，被上诉人尹某提交了微信、短信等证据，天津市迅航房地产咨询服务有限公司也陈述房产交易过程和相关证据。从以上证据可以认定导致被上诉人尹某未能贷款的原因在于上诉人张某、张某1的违约行为。《房屋买卖居间合同》之所以没有得到履行完全是上诉人张某、张某1的违约行为导致的。关于首付款问题，在实际操作中，首付款和贷款是一起存入资金监管账户的，由于上诉人张某、张某1的故意拖延，导致被上诉人尹某贷款无法受理，无法存入相关款项。2016年10月8日之后，上诉人张某、张某1不予配合导致后续无法履行，上诉人张某、张某1存在违约行为。现被上诉人尹某已将剩余房款存入了一审法院保管款。被上诉人天津市迅航房地产咨询服务有限公司辩称，不同意上诉人张某、张某1的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。存入首付款需要打协议，做评估报告，到银行面签，后续才是银行审批贷款等。《房地产买卖居间合同》是上诉人张某、张某1与被上诉人尹某的真实意向，被上诉人天津市迅航房地产咨询服务有限公司愿意配合双方签订协议、过户，因此不同意解除《房地产买卖居间合同》。尹某向一审法院起诉请求：1、张某、张某1配合尹某完成产权过户登记；2、张某、张某1返还200000元房款；3、张某、张某1向尹某支付违约金400000元；4、诉讼费用由张某、张某1承担。张某、张某1反诉请求：1、解除张某、张某1与尹某签订的《房地产买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》；2、尹某赔偿张某、张某1违约金399000元；3、诉讼费及反诉费由尹某承担。一审法院认定事实：张某、张某1为天津市西青区友谊南路南段XX花园XX房屋的权利人。张某1为张某之孙，郭某为张某1母亲。2016年7月25日，尹某作为买受人乙方，张某、张某1作为出售方甲方，天津市迅航房地产咨询服务有限公司作为居间方，三方签订《房地产买卖居间合同》，张某、张某1将坐落于天津市西青区友谊南路南段XX花园XX房屋出售给尹某。合同第二条第一款约定：房屋成交价为3990000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币200000元，该笔定金在甲，乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。第二款约定：甲乙双方须于2016年9月15日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房地产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。第三款约定：除定金以外的剩余房款计人民币3790000元，甲方同意乙方采用以下方式支付，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016年9月30日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，同时甲方须将已收取的定金存入资金监管中心。乙方需公积金商业组合贷款，甲方同意。第六款约定：相关税费包括印花科税、产权登记费、契税、产权转让手续费、土地出让金、营业税、个人所得税、贷款评估费及公积金贷款担保费及其他，由乙方支付。合同第六条第三款约定：依照天津市政策及本合同之相关约定，甲乙双方应积极配合并亲自到场办理贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。未按约定办理均视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1%作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。第四款约定：乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房地产成交价的1%作为违约金，逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同。甲方有权要求乙方支付该房地产成交价10%作为违约金，且即日起甲方有权将该房地产另行转让。第五款约定：乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质等原因导致贷款不能办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。2016年9月23日，双方到西青房管局签订了《天津市房产买卖协议》，合同第二条第二款约定：甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管。房价款2400000元，乙方首付款1100000元，申请银行贷款1300000元，监管房价款合计2400000元。第四条监管房价款交纳约定：乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或者首付款合计1100000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。第五条房产交付约定：甲方须于2016年11月30日前，将该房产及相关证明交付乙方。2016年9月23日，双方又签订了补充协议，补充协议约定：房管局过户指导价格与买卖双方成交价格之的差额款，不经资金监管。成交价3990000元中已包含1590000元预付款费用。故双方在房管局打印《天津市房产买卖协议》时以2400000元左右为过户价格。如房管部门对交易房屋的评估价格高于本条约定的过户价格，则多出部分由甲方将从已收取的款项中存入资金监管。尹某于合同签订当天，交付给张某、张某1房屋预付款1590000元和定金200000元。据天津市迅航房地产咨询服务有限公司陈述，9月23日在西青区房管局签完协议后，天津市迅航房地产咨询服务有限公司联系了贷款银行，暂定10月9日去银行面签。由房屋买卖协议上张某1的监护人郭某的身份写成委托代理人了，审批没有通过。天津市迅航房地产咨询服务有限公司提出三个办法，一是改协议、二是换一家银行、三是由张某1作母子关系公证。由于房管局不能改协议，尹某就另找了一家银行办理。但从10月8日以后，张某、张某1方就不好联系，作评估报告，需要拍房屋照片，和张某、张某1方约了几次都没有定下具体时间。一直到2016年11月16日才拍了第一次照片。办理评估报告，需要业主的身份证和房本复印件，一直催促张某、张某1方提交，但是张某、张某1方一直未给付。实际操作中，首付款应于贷款审批后与贷款一起存入房管局资金监管账户。由于房屋贷款未能审批，尹某一直未将首付款1100000元存入房管局的资金监管账户。双方争议的焦点为：双方违约情况、是否解除《房地产买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》。尹某主张，张某、张某1以各种理由推脱，不配合办理房屋评估，履行合同义务，张某、张某1构成违约。张某、张某1主张，尹某未按合同约定的时间办理交付首付款和贷款手续，尹某构成违约。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方之间所签订的《房屋买卖居间合同》、《天津市房屋买卖协议》及《补充协议》，内容清楚，双方权利义务明晰。双方均应遵照履行。天津市迅航房地产咨询服务有限公司作为独立于尹某、张某、张某1双方之外最了解实际情况的居间方，结合其陈述、短信沟通记录、本案尹某贷款未能审批下来的情况，法院因此有理由相信，张某、张某1未积极配合尹某办理贷款，导致尹某贷款未能审批，张某、张某1存在违约行为。根据协议约定，尹某应于订立协议之日起5个工作日内，将首付款1100000元一次性存入房地产交易资金监管中心专用账户。尹某未按期存入首付款，尹某亦存在过错，但该过错不足以导致解除合同。双方在西青区房管局签订了《天津市房产买卖协议》，当天尹某向张某、张某1交付了房屋预付款1590000元及定金200000元，尹某履行了主要合同义务，银行贷款未能审批，尹某本身并无过错。庭审过程中，尹某表示同意以现金方式一次性向张某、张某1支付剩余房款，故现不存在继续履行的客观障碍，对尹某要求张某、张某1配合完成产权过户登记，于法有据，法院予以支持。对于尹某主张由张某、张某1返还200000元定金的请求，根据合同约定该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，故该笔定金不予返还应转为房款，尹某需再向张某、张某1一次性交付房屋余款2200000元。对于张某、张某1反诉要求解除《房地产买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。根据双方的违约行为，及结合双方的过错程度，对尹某要求张某、张某1支付违约金的诉讼请求及张某、张某1反诉要求尹某支付违约金的反诉请求，证据不足，均不予支持。综上所述，判决：“一、本判决生效后十日内，被告张某、张某1配合原告尹某办理天津市西青区友谊南路南段西侧鸣泉XX花园XX房屋的过户手续，相关的过户费由原告自行承担；二、原告尹某于本判决生效后十日内一次性给付被告张某、张某1房屋余款2200000元；三、驳回原告尹某其他诉讼请求；四、驳回被告张某、张某1的反诉请求。案件受理费4900元，由原告尹某负担，诉讼保全费5000元，被告张某、张某1负担。反诉案件受理费3643元，由被告张某、张某1负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人张某、张某1要求改判解除《房地产买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》一节。房屋买卖合同解除的前提条件需构成根本性违约，致使不能实现合同目的的，即导致房屋买卖合同不能继续履行的。本案中，诉争房屋已由被上诉人尹某申请查封，承诺将剩余房款存入一审法院，不存在不能实现合同目的、合同不能继续履行的情况，故本案不具备上诉人张某、张某1提出的解除《房地产买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》条件，上诉人张某、张某1提出的该请求不能成立，应予驳回。关于上诉人张某、张某1要求被上诉人尹某赔偿上诉人张某、张某1违约金399000元一节。一审法院根据双方的违约行为及结合双方的过错程度，对尹某与张某、张某1相互请求支付违约金的主张均不予支持并无不当，应予以维持。综上所述，上诉人张某、张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7365元，由上诉人张某、张某1负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 郁审 判 员 姜海宽代理审判员 纪曼丽二〇一七年五月十二日书 记 员 魏道博附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自