（2016）沪0114民初12067号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-19
案件名称
许某某与杨某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许某某,杨某1
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初12067号原告(反诉被告)：许某某，男，1970年6月13日生，汉族，户籍地浙江省临海市。委托诉讼代理人：吴炜，上海坤禾律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨某1，男，1984年10月11日生，汉族，户籍地江西省抚州市。委托诉讼代理人：杨某2，户籍地同被告。原告(反诉被告)许某某与被告(反诉原告)杨某1房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴炜、被告杨某1及其委托诉讼代理人杨某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告从上海市嘉定区浦环路XXX号内3号0厂房(525平方米)、内某1、1某、7、9某某、内某2(以下简称“系争房屋”)迁出，将上述房屋返还原告；2、判令被告支付原告房屋使用费(按照每月10,853元计算，自2015年7月30日至房屋实际返还之日止，至起诉之日为130，227元)。事实和理由：原告向嘉定区江桥镇封浜村民委员会租赁嘉定区浦环路XXX号(原19号)集体土地，租赁期限自2011年1月1日至2015年1某月31日。原告在承租土地上建造了厂房、办公室等建筑物，其中包括系争房屋。2013年10月16日，原、被告签订厂房租赁合同，原告将系争房屋租赁给被告，租赁期自2013年10月29日至2014年10月29日，月租金为10，853元，年租金为130，227元。被告自2013年10月29日起使用至今，租金支付至2015年7月29日。原告建造的房屋出租给被告使用，被告实际获得了利益，且超过原约定的租期，因此被告应按合同约定支付使用费。因遇拆迁，原告要求被告交还租赁房屋，双方产生争议，故诉至法院。被告辩称，不同意原告诉请。被告租赁系争房屋属实，系争房屋已纳入拆迁范围，已进行了评估。2015年时被告已搬离系争房屋，原告没有将应得的费用给被告，故被告不同意返还系争房屋，原告应将之前租金返还给被告。被告并提起反诉请求：1、判令反诉被告支付搬迁费103，900元；2、判令反诉被告支付停产停业损失93，060元(按厂房每平方米180元计算)。事实和理由：双方签订厂房租赁合同，约定反诉被告将系争房屋出租给反诉原告，合同期满可以续租。合同期满后口头续约，反诉原告支付了租金119，921元。2015年6月，系争房屋所在地块被市政拆迁，反诉被告应支付反诉原告拆迁补偿费。2016年2月，反诉被告停水停电使反诉原告无法生存，故提起反诉。反诉被告辩称，双方签订的合同已到期，2016年系争房屋所在地块才拆迁，反诉被告没有停水停电。现同意根据评估报告支付反诉原告相应的搬迁费，但不同意支付停产停业损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2010年向嘉定区江桥镇封浜村民委员会租赁位于该村浦环路XXX号(原19号)土地，租赁期限至2015年1某月30日，后原告未办理相关建造手续即在该地块上建造了房屋。2013年10月16日，原、被告签订厂房租赁合同，约定：原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2013年10月29日至2014年10月29日，年租金为130，227元，每期支付3个月租金32，557元，月租金为10，853元；被告应向原告支付1个月租金作为保证金，房屋先付后用；租赁期间发生的水电费由被告承担，被告需装修或增设附属设施和设备，应事先征得原告的书面同意；租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同无法履行，原告提前1个月通知被告搬迁，双方互不承担任何责任赔偿等。合同签订后，双方均按约定履行。租赁期限届满后，被告又向原告支付房屋使用费至2015年7月29日。因系争房屋所在的地块被列入拆迁范围，2015年11月评估单位出具了使用人为上海展誉金属材料有限公司(以下简称“展誉公司”，展誉公司已于2016年5月注销，原告为展誉公司原法定代表人、股东)的房地产动迁咨询报告，该报告中涉及被告所承租的系争房屋的二次装潢明细为1号一层西部地毯、双眼灶、吊柜、不锈钢双水斗、隔断共4，920元，4号B区隔断5，440元。2016年6月2日，上海市嘉定房屋征收服务事务所有限公司(甲方)与展誉公司(乙方)、嘉定区房屋土地征收工作江桥指挥部(丙方)签订轨交14号线项目征收补偿协议书，约定三方确认征收补偿总费用为4,093,755元，乙方应于签约后60日内完成目标地块的搬迁工作，乙方将目标地块房地产权证交于丙方后15个工作日内，丙方向乙方支付征收补偿费的50%，乙方交地条件完成全部要求内容后15个工作日内，丙方向乙方支付征收补偿费用的40%，乙方(在丙方协助下)将目标地块房地产权证注销后15个工作日，丙方向乙方支付征收补偿费用的10%。现原告已取得50%补偿款。2015年8月原告通知被告于同年底搬离系争房屋，但因双方对补偿款协商未果，被告搬离部分物品后并未将系争房屋返还原告。另查明，原被告就嘉定区浦环路XXX号所建造其他厂房另签有厂房租赁合同，双方因产生争议也诉至本院。审理中，因展誉公司已注销，双方一致同意由原告承担房屋租赁关系中的权利义务。双方对房地产动迁咨询报告中涉及系争房屋设备搬迁费确认为57，300元，其中内部线路2万元双方各自一半；二次装潢中1号一层西部隔断2，000元双方均认为系自己所有。被告认为还有保证金未处理但未提供证据，2015年8月另支付使用费2万元应抵扣，被告已在2016年3月全搬走，因联系不到原告没有将房屋钥匙给原告。原告表示保证金在之前租金中已予以抵扣，使用费实际是支付至2015年7月29日，被告未将房屋交给原告，原告不清楚被告何时搬走，目前系争房屋是停水停电状态。本院认为，因原告建造系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告间签订的租赁合同应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告要求被告搬离系争房屋并将系争房屋返还的诉请，符合法律规定，本院予以支持。因被告未向原告返还系争房屋，故被告应向原告支付房屋使用费，考虑到拆迁期间对房屋的正常使用有一定的影响，双方因对补偿款协商未果，系争房屋目前处于停水停电状态，故本院对房屋使用费予以酌情减少。被告认为尚有保证金，但未提供相应证据，原告认为已在之前的使用费中抵扣，故被告该主张本院不予支持。对于被告认为2015年8月另支付使用费2万元，因双方另有厂房租赁关系，且被告也未提供租赁期间的使用费支付凭证，故该主张本院也不予支持。关于二次装潢费用，双方对于其中的隔断2，000元存有争议，因系争房屋为被告实际使用，故该隔断费用本院确定由被告享有。关于反诉原告主张的搬迁费，根据房地产动迁咨询报告，本案被告租赁的系争房屋涉及搬迁费双方确认为47，300元，反诉被告应支付反诉原告。关于反诉原告主张的停产停业损失费，因双方间签订的租赁合同无效，且合同约定的租赁期限的时间早于征收补偿协议书的签约时间，故该项反诉诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨某1应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区浦环路XXX号3号0厂房、内某1、1某、7、9某某、内某2搬离，将上述房屋返还原告许某某；二、被告杨某1应于本判决生效之日起十日内支付原告许某某房屋使用费(按每月5,000元，自2015年7月30日计算至房屋实际返还之日止)；三、原告许某某应于本判决生效之日起十日内支付被告杨某1二次装潢费用10，360元；四、反诉被告许某某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告杨某1搬迁费47，300元；五、反诉原告杨某1其余反诉请求，不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,904元，减半收取1，452元，由被告负担。反诉受理费2，150.75元，由反诉原告负担1，634.25元，反诉被告负担516.50元。被告及反诉被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐熙春二〇一七年五月十二日书记员 孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 来源：百度搜索“”