（2017）冀0304民初366号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-29
案件名称
秦皇岛市万厦物业服务有限公司与陈磊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
秦皇岛市北戴河区人民法院
所属地区
秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦皇岛市万厦物业服务有限公司,陈磊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
河北省秦皇岛市北戴河区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0304民初366号原告：秦皇岛市万厦物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区秦皇小区105栋1单元7号。统一社会信用代码：91130302079972557C。法定代表人：任玉森，总经理。委托诉讼代理人：宋荫慧，男，1960年1月19日出生，汉族，，原告单位项目管理处经理，现住秦皇岛市海港区。被告：陈磊，男，汉族，1939年5月19日出生，，现住秦皇岛市北戴河区。原告秦皇岛市万厦物业服务有限公司与被告陈磊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛市万厦物业服务有限公司委托诉讼代理人宋荫慧、被告陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦皇岛市万厦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠原告自2014年1月1日至2016年12月31日期间物业费1575元（建筑面积78.15平方米×0.56元/月/平方米×36个月），并按所欠物业费的50%支付违约金788元。庭审过程中，原告变更诉讼请求，请求判令被告从应交纳全年物业费的次年1月1日起按年利率10%支付逾期付款违约金至2016年12月31日。事实和理由：原告系北戴河区海馨苑小区前期物业管理单位并提供物业管理服务，被告自2014年至2016年度拖欠物业费，经原告多次催要，仍拒不交纳，为维护原告合法权益，故诉至法院。陈磊辩称，原告入驻小区应该召集业主并与业主订立物业合同,原告未经业主同意属于强行入驻，没有合同就不应有违约金。原告在门口的黑板上写着让业主缴纳物业费、水费、卫生费，其没有权利说不交费就给停水。小区以前的收费标准是0.53元/月.平方米，原告私自改为了0.56元/月.平方米。原告的工作人员态度不好。被告老伴在小区捡树枝，物业看见还辱骂她。原告提供的是三星级服务，但院里杂草长得比花高，三年来，没看见原告给小区里的花浇水，树木修剪也是瞎弄。有业主的房屋漏水、主管道断裂，找到物业，物业称房屋以内的归业主自己修理。物业曾在小区撂荒，把雨水管烧坏半截，也把被告家的大白菜烧了。原告的工作人员工资应向业主公开，三年的物业费收支情况也应公开，如不公开不同意交纳物业费。被告未提供证据。本院经审理认定事实如下：2013年6月20日,秦皇岛市北戴河区住房和城乡建设局选聘原告对北戴河海馨苑小区提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，合同约定原告的服务内容主要有：1、保修期外物业公用部位的维修、养护和管理。2、保修期外物业共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常运行、维修、养护和管理。3、物业公用部位和相关场地清洁卫生、垃圾收集、清运及公共雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务费暂定原告按每月每平方米（按房屋建筑面积计算）0.56元向业主收取物业费。第七条约定物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人应在相应收费区间内（每次缴费开始的具体时间按原告在相应收费区间内第一次通知业主缴费时间为准）。合同第二十九条约定如果业主未能按时足额缴纳物业服务费，应按违约期间应收全年物业费总额双倍的标准支付违约金等。合同签订后，原告进驻北戴河海馨苑小区，为该小区业主提供物业管理服务。海馨苑小区尚未成立业主委员会，被告系海馨苑小区3栋3单元202号业主，该房屋面积为78.15平方米，被告自2014年1月1日至2016年12月31日未缴纳物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与秦皇岛市北戴河区住房和城乡建设局签订的北戴河海馨苑小区前期物业服务合同，内容未违反法律法规强制性规定，应为有效合同，对小区全体业主具有约束力。原、被告均应在享有合同权利的同时，依法承担合同义务。被告要求原告公开物业费收支账目及物业人员工资，但不能以此作为拒交物业费的理由，其主张原告提供的物业管理服务未达到三星级标准，但未提供证据，故对被告的抗辩意见不予采信。原告按照合同约定履行了物业管理服务义务，被告亦应按照合同约定及时向原告支付物业服务费,拒绝交纳物业服务费属违约行为,应承担相应的违约责任。鉴于合同约定的逾期付款违约金标准明显过高，原告自行调整违约金收取标准，变更为从被告应交纳全年物业费的次年1月1日起按年利率10%支付逾期付款违约金至2016年12月31日，不违反法律法规的规定，故对原告的该项请求，本院予以支持，但违约金应按交纳年限分段计算，被告应支付违约金合计为157.5元【分段计算违约金：（1）2014年度拖欠物业费525元（78.15平方米×0.56元/月.平方米×12个月），被告应支付违约金105元（525元×2年×10%）；（2）2015年度拖欠物业费525元，被告应支付违约金52.5元（525元×1年×10%）；（3）2016年度拖欠物业费525元，按原告主张应从2017年1月1日起支付违约金，但原告主张计算违约金时间到2016年12月31日，所以，该年度应视为原告未请求违约金。故被告应支付违约金为157.5元。】综上，对于原告要求被告支付拖欠的2014至2016三年度物业服务费1575元及支付相应违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告陈磊于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛市万厦物业服务有限公司物业管理费1575元及违约金157.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员 赵 琳二〇一七年五月十二日书记员 李文景 关注公众号“”