（2017）湘04民终296号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-11-30
案件名称
陈春生诉祁东县文体广电新闻出版局房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈春生,祁东县文体广电新闻出版局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十五条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘04民终296号上诉人（原审被告及反诉原告）：陈春生。委托诉讼代理人：汤保华，湖南群利律师事务所律师。委托诉讼代理人：周钰珏。被上诉人（原审原告及反诉被告）：祁东县文体广电新闻出版局。法定代表人：高尚升，该局局长。委托诉讼代理人：王保卫，湖南真诚律师事务所律师。上诉人陈春生因与被上诉人祁东县文体广电新闻出版局（以下简称祁东广电局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2016）湘0426民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。陈春生及其委托诉讼代理人汤保华，祁东广电局的委托诉讼代理人王保卫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈春生上诉请求：1.撤销一审判决；2.由祁东广电局赔偿设施损失2233643元、停业损失350000元，合计2583643元。主要事实和理由：1.租赁合同合法有效，应依法维护合同效力；2.祁东广电局单方解除合同不合法，属严重违约；3.一审判决解除合同，但仅判令赔偿部分游乐设施的损失782400元，系认定事实错误。祁东广电局辩称，租赁合同合法有效，但祁东广电局有权请求解除合同，并不构成违约。陈春生在一审反诉中未提供合法有效的证据证明其遭受的损失，对于陈春生扩大的损失不应由祁东广电局负担。陈春生的上诉缺乏事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。祁东广电局向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的房屋租赁合同；2.陈春生搬出祁东广电局房屋内的所有物品，返还祁东广电局房屋及场地。陈春生向一审法院反诉请求：判令祁东广电局赔偿因其违约给陈春生造成的各项经济损失共计2233643元，并赔偿停业损失350000元，合计2583643元。一审法院认定事实：祁东县体育广场属于原祁东县体育局管理的国有资产。2016年3月16日，原祁东县体育局所有职能划归为新成立的祁东广电局。2014年11月18日，祁东县体育局（甲方）与陈春生（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同主要约定：甲方同意将老游乐场场地及新增东面一个篮球场出租给乙方自主经营游乐项目，租赁期限为5年，自2015年3月18日至2020年3月底，场地租金每年为68000元，如因县政府对体育场进行改造，体育局必须在体育场内保留场地给乙方经营游乐设施这个项目，乙方应配合政府服从安排和调配等。签订上述合同后，陈春生已向祁东广电局支付至2016年3月23日止的租金。2015年3月10日，中共祁东县委与祁东县人民政府联合下发祁委[2015]3号文件，决定将祁东县体育广场进行升级改造，并列入2015年祁东县重点工程建设项目计划。2016年3月18日，祁东县体育广场升级改造建设指挥部、祁东广电局、祁东县人民政府洪桥街道办事处联合向祁东县体育广场的各承租经营户下发了终止合同公告：中共祁东县委、祁东县人民政府决定2016年启动体育广场升级改造工程项目，为确保该工程项目顺利施工，经工程建设指挥部研究决定：根据合同条款约定，体育广场内各承租经营户与祁东县体育局所签订的合同，提前终止，终止合同的日期为2016年3月20日。当天，祁东县体育广场升级改造建设指挥部、祁东广电局、祁东县人民政府洪桥街道办事处还向各承租经营户下发了限期搬迁通知书，要求承租经营户于2016年3月31日腾空经营场地。尔后，陈春生所经营的游乐设施场地于2016年3月20日停止营业。一审法院认为：本案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案所涉房屋属于祁东县体育广场内的设施，现因中共祁东县委、祁东县人民政府决定将祁东县体育广场进行升级改造，导致合同出现不能继续履行的情形，祁东广电局有权行使解除合同的权利，祁东广电局要求解除租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。陈春生应当在合同解除后将租赁房屋及场地返还给祁东广电局。陈春生诉请要求祁东广电局赔偿因解除合同所造成的经济损失共计2583643元，根据双方签订的租赁合同约定，在体育场改造时，祁东广电局应为陈春生保留场地，但陈春生在庭审中明确表示不再需要保留场地，而只要求祁东广电局赔偿经济损失。从本案的证据来看，关于陈春生购买游乐设施其中978000元（有天网碰碰车、碰碰车控制柜、自控飞机、青蛙跳、迷你穿梭）的事实该院予以认可，有两份合同书及收据予以佐证，其他的损失由于证据不足，无法核实其真实性，依法不予采信。经庭审查明，陈春生承租涉案场地后实际只使用了一年时间，尚有四年租期未到期，故酌情对陈春生的损失确定为782400元【978000元-（978000元÷5年）】。综上所述，对祁东广电局的诉讼请求依法予以支持，对陈春生的反诉请求依法予以部分支持，具体数额应以该院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除祁东广电局与陈春生于2014年11月18日签订的《租赁合同》，陈春生于本判决生效之日起三日内腾退出租赁的房屋及场地；二、祁东广电局于本判决生效后十日内向陈春生支付赔偿款782400元；三、驳回陈春生其他的反诉请求。本诉案件受理费300元，由陈春生负担；反诉案件受理费13735元，由陈春生负担8000元，由祁东广电局负担5735元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人陈春生提交一份评估报告，即2017年1月17日湖南天诚资产评估事务所做出《陈春生因场地搬迁涉及的祁东县体育广场游乐园资产评估报告书》（天诚评报字（2017）4001号），拟证明一审判决未认定的损失。祁东广电局认为该证据与陈春生在一审提供的证据材料即购买游戏设备的票据不相符，且双方解除合同以后，陈春生应承担材料和设备没有撤走造成的扩大损失。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述评估报告评中评估对象是以2016年3月18日为基准日的祁东县体育广场游乐园的部分资产（已获赔偿的资产除外），评估结果是房屋及构筑物评估净值445516.58元、游乐设备设施评估净值260066.40元，合计705582.98元。因祁东广电局认可评估报告所涉的游乐设施存在且未在一审判决中予以认定的事实，故对该评估报告本院予以采纳。对于一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：1.一审支持祁东广电局诉讼解除租赁合同是否正确；2.陈春生的涉案损失数额及承担主体。分述如下：关于祁东广电局诉讼解除租赁合同的问题。陈春生主张撤销湖南省祁东县人民法院（2016）湘0426民初984号判决第（一）项，在本院审理期间其自愿撤回该部分上诉请求，不违反法律规定，本院予以准许。对该问题本院不再审理。关于陈春生的涉案损失数额及承担责任问题。租赁合同在履行期间，祁东广电局请求法院确认解除合同。合同解除后，不影响陈春生要求赔偿损失的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈春生为履行合同已购置游乐设备并建造售票房等附属设施。租赁合同不能继续履行后，上述设施成为上诉人陈春生的直接损失。祁东广电局应当赔偿其因违反合同而给守约人造成的直接损失。一审判决仅认定陈春生购买游乐设施中的部分损失，二审中陈春生针对一审判决未认定损失提交了新的证据，陈春生主张赔偿游乐设施的损失，有资产评估报告证实，本院予以支持。关于陈春生主张的停业损失、三相电开户、场地清理费用等其它损失，陈春生未提供证据予以证明，本院不予支持。祁东广电局主张陈春生未及时搬离场地，应承担评估报告中所列损失的扩大部分。根据租赁合同约定，如因祁东县政府对体育场进行改造，祁东广电局应在体育场内保留场地给陈春生经营游乐场所，但祁东广电局未能保留场地或提供其他场地。陈春生应配合政府服从安排和调配，即负有妥善保管游乐设施。双方当事人均未能按合同约定履行义务，对游乐设施因保管不当而造成的损失，祁东广电局应负主要责任，陈春生应负次要责任，本院酌情对祁东广电局减少评估报告确定金额的20%。故本院对陈春生的损失确定为1346866元（782400+（705583×80%）。综上所述，一审判决认定部分事实不清，应当予以纠正。上诉人陈春生的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省祁东县人民法院（2016）湘0426民初984号民事判决第（一）项;二、撤销湖南省祁东县人民法院（2016）湘0426民初984号民事判决第（二）、（三）项;三、变更湖南省祁东县人民法院（2016）湘0426民初984号民事判决第（二）项为被上诉人祁东县文体广电新闻出版局于本判决生效后十日内向上诉人陈春生支付赔偿款1346866元;四、驳回上诉人陈春生其他诉讼请求。一审案件本诉案件受理费300元,由上诉人陈春生负担；反诉案件受理费13735元，由上诉人陈春生负担8000元，由被上诉人祁东县文体广电新闻出版局负担5735元。二审案件受理费13735元，由上诉人陈春生负担6500元，被上诉人祁东县文体广电新闻出版局负担7235元。本判决为终审判决。审判长 雷玲审判员 张健审判员 胡英二〇一七年五月十二日书记员 邓薇附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿的权利。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。