（2017）吉02民终1223号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-05-29
案件名称
吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与李宏商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司,李宏
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1223号上诉人（原审被告）：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司，住所地吉林市。法定代表人：张贵清，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：王睿麟，该公司客户关系部主管。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：李宏，住吉林市。委托诉讼代理人：张德海，吉林德北律师事务所律师。上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)因与被上诉人李宏商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人怡恒伟业公司的委托诉讼代理人王睿麟、ＸＸ刚、被上诉人李宏的委托诉讼代理人张德海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。怡恒伟业公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回李宏的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由李宏负担。事实与理由：1.一审法院认定“由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使李宏所购买房屋的土地证至今未能办理”与事实不符，李宏没有提供相应的证据证明该事实。2.一审判决以李宏的权利处于持续被侵害状态为由认定本次诉讼并未超过诉讼时效没有事实基础和法律依据。李宏请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效。一审法院未区分债权请求权与物权请求权，导致判决结果错误。3.本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致使本案举证、质证及证据采信情况无法判断清楚，系程序违法。李宏辩称，一审判决认定事实清楚，怡恒伟业公司违约，应按照合同约定承担违约责任。李宏基于买卖合同的法律规定向怡恒伟业公司提起违约之诉，所依据的请求权是物上请求权，不是债权请求权，本案没有超过诉讼时效。一审判决程序合法。李宏向一审法院起诉请求：怡恒伟业公司按照合同规定支付违约金15,931.71元，并且继续履行合同，在十日内为李宏办理房产证和土地证，并在三十日内交付。一审法院确认事实：2008年9月30日，李宏与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定李宏购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B10号楼1单元2003室商品房一套，总房款531,057元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，李宏依约支付了房款,2009年11月5日办理了入住手续。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使李宏所购买房屋的土地证至今未能办理，故李宏起诉至法院。经查，怡恒伟业公司为涉案房屋所在的B10号楼办理商品房初始登记的受理时间为2013年1月30日。一审法院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案李宏与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在商品房买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人向买受人支付违约金，但怡恒伟业公司并未按照合同约定在李宏办理入住手续90日内，即在2010年2月4日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关进行备案，而是在2013年1月30日为涉案房屋所在的B10号楼办理了商品房初始登记，其已违约。由于李宏在办理入住手续后一直要求怡恒伟业公司为其办理房产证和土地证，李宏房产证虽办理完毕，但已超期，而且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使李宏至今未能取得土地证。由于李宏的权利处于持续被侵害状态，因此，其提起本次诉讼并未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于怡恒伟业公司未能按照其与李宏签订的商品房买卖合同履行自己的义务，已构成违约，即应当按照合同约定承担支付李宏违约金15,931.71元的责任。第二，因办理房产证及土地证属于国家行政机关的职责范围，人民法院无权强制要求房屋产权管理部门及土地管理部门之外的其他单位和个人予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，李宏要求怡恒伟业公司于十日内为其办理房产证和土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求不予支持，其可通过其他途径予以解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项之规定，判决：一、吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司于判决生效后五日内一次性支付李宏违约金15,931.71元；二、驳回李宏的其他诉讼请求。案件受理费199元，由吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李宏提交了二组证据。第一组证据为吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初212号、吉林市中级人民法院（2016）吉02民终2051号民事判决书各一份。证明生效的判决已经认定本案没有超过诉讼时效以及司法机关对同一案件的判决结果。第二份证据为电视台守望都市栏目组新闻报道光盘一份。证明怡恒伟业公司拖欠土地出让金及契税的事实，造成李宏所购买房屋的土地使用证至今无法办理。怡恒伟业公司质证认为，第一组证据不是证据，也不是新证据，不进行质证。第二份证据显示内容与怡恒伟业公司代理人了解到的情况不符，且代理人在庭前在媒体上没有看到过该报道，该报道的内容与本案的诉讼时效问题没有任何关联性，报道中也未显示李宏确认的意思表示，故对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，也不能证明李宏的待证问题。本院经审查认为，第一组证据系已经生效的法律文书，本院予以采信。第二份证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，李宏与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同，双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现怡恒伟业公司未能在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，依法应当承担违约责任。怡恒伟业公司至今未能协助、配合李宏办理涉案房屋土地使用权证，故李宏的诉讼请求未超过诉讼时效期间。综上所述，怡恒伟业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费198元，由上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 洁代理审判员 赵 靖代理审判员 荆媛媛二〇一七年五月十一日代理书记员 任 杰 关注公众号“”