（2017）琼02民终617号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-13
案件名称
王力媛与吴孙雪房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省三亚市中级人民法院
所属地区
海南省三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王力媛,吴孙雪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民终617号上诉人（原审被告）：王力媛。委托诉讼代理人：蒋智杰。委托诉讼代理人:田宇航。被上诉人（原审原告）：吴孙雪。委托诉讼代理人：徐秉仕。上诉人王力媛因与被上诉人吴孙雪房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人蒋智杰、被上诉人的委托诉讼代理人徐秉仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王力媛上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回吴孙雪要求王力媛返还租金188万元和押金50万元的诉求。事实与理由：一、一审认定事实错误。双方签订《玉水泽园房屋整体租赁合同》均有过错，王力媛未作出使吴孙雪相信房屋能够符合酒店正常经营的条件的承诺。吴孙雪未查看房屋的产权证照存在过错。房屋所在片区均属于“小产权房”的客观情况，吴孙雪是知悉的，周边酒店都能正常经营。涉案酒店经营受阻是吴孙雪存在消防安全违法行为，未进行整改。王力媛有配合吴孙雪协调消防部门工作的义务，是配合工作，主要能否办理《消防许可证》是吴孙雪的义务。合同无效的过错主要在于吴孙雪。二、王力媛不应返还吴孙雪已缴纳的租金188万元，吴孙雪还应支付2014年5月1日起至2016年10月房屋被拆时的占有使用费。吴孙雪在2013年5月1日接收使用房屋，只缴纳了一年的租金188万元，之后至2016年10月房屋被拆时未将涉诉房屋返还给王力媛。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，租赁合同无效，但应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故对于2014年5月1日之后的占有使用费，吴孙雪还应当支付而未支付，王力媛有权从其交付的50万元押金中予以抵扣。综上，应当依法改判。被上诉人吴孙雪辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应驳回王力媛的上诉。一、王力媛将不合法的房子出租给吴孙雪经营是违反诚实信用原则，王力媛应承担主要责任。且王力媛承诺帮助吴孙雪办理相关手续，不影响酒店正常经营，双方才签订租赁合同。二、租赁合同签订后，玉水泽园酒店经营了三个月，就遭到消防部门频频检查，无法正常经营，吴孙雪联系王力媛要求终止合同退回房屋，但王力媛不予理会。三、一审判决按照王力媛承担40%责任，吴孙雪承担60%责任分配属公平，吴孙雪接手后经营也是没有获取收益。吴孙雪向一审法院起诉请求：一、确认吴孙雪与王力媛签订的《玉水泽圆房屋整体租赁合同》无效；二、王力媛退还吴孙雪预交租金188万元和押金50万元及利息180880元（利息按银行同期贷款利率从2013年4月24日起暂计算至起诉之日，余后利息计算至还清所有款项之日）。一审法院认定的事实：2013年4月24日，吴孙雪与王力媛签订《玉水泽圆房屋整体租赁合同》，约定：王力媛将其所有的位于三亚湾海虹路18号（天涯度假村后）整体楼房出租给吴孙雪用以酒店经营；房间数为119间（B栋1501号房王力媛自用）；租赁期限为2013年5月1日至2018年5月1日；吴孙雪每年向王力媛缴纳租金人民币188万元，押金50万元；王力媛保证在交易时该房屋没有产权纠纷；王力媛要按合同签订的合同生效期将接手即可经营的房屋（含所有配套设施）交付给吴孙雪使用，如不能按期交付，赔偿吴孙雪此期间的经济损失；租赁期间，王力媛积极配合吴孙雪协调好消防等部门工作；租赁期间，房屋水电费以及经营产生的各种税费由吴孙雪承担。合同签订后，吴孙雪向王力媛支付租金188万元和押金50万元；2013年6月6日，王力媛向吴孙雪出具收据，注明：2013年5月1日至2014年5月1日房屋租金全部付清，共交238万元（其中押金50万元，房租188万元）。王力媛亦依约将房屋交付给吴孙雪经营三亚玉水泽圆度假酒店。由于涉案房屋开建时未申请规划报建手续，没有取得建设工程规划许可证，至今没有办理房屋权属登记。因此，涉案房屋没有进行建设工程消防验收，不能办理《消防许可证》。《消防许可证》是经营酒店需要办理的证件之一，致使吴孙雪在经营酒店过程中，多次接受海南省三亚市公安消防局的检查和多次收到责令其改正的通知。2014年1月25日，海南省三亚市公安消防局再次对三亚玉水泽圆度假酒店进行消防监督检查，发现三亚玉水泽圆度假酒店存在消防设施、器材、消防安全标志、配置、设置不符合标准，未保持完好有效，于是作出三公消限字[2014]第138006号《责令限期改正通知书》，责令三亚玉水泽圆度假酒店于2014年2月17日前改正。因酒店无《消防许可证》，消防设施未达到经营酒店的条件，导致酒店营业经常受阻，吴孙雪多次要求王力媛承担因酒店未能正常营业损失未果，特诉至一审法院，要求判如所请。吴孙雪起诉后，其关闭了酒店经营。该房屋大概于2016年10月被政府拆除。以上事实，有《玉水泽圆房屋整体租赁合同》、收据、《责令限期改正通知书》及当事人的陈述等证据材料证实。一审法院认为：本案争议的焦点是租金是否退还。双方对签订的《玉水泽圆房屋整体租赁合同》无效及缴纳的租金188万元和押金50万元无争议；王力媛对涉案房屋未取得建设工程规划许可证的事实也无异议，予以确认。王力媛将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给吴孙雪作旅店客房经营使用，并与吴孙雪签订房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案房屋在本判决前仍未取得建设工程规划许可证，因此，王力媛与吴孙雪签订的涉案房屋租赁合同应为无效合同。吴孙雪诉求确认《玉水泽圆房屋整体租赁合同》无效具有事实和法律根据，予以支持。合同无效后，王力媛基于无效合同取得的押金50万元应返还给吴孙雪，吴孙雪亦应将涉案房屋返还给王力媛,但是房屋已被政府拆除,无法返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，吴孙雪从王力媛处承租涉案房屋后，实际已占有涉案房屋用于酒店经营，其诉求王力媛全部返还其占有期间的已支付给王力媛的租金188万元于法无据，不予支持。吴孙雪租赁涉案房屋的目的是为了作旅店客房经营使用，与一般房屋租赁有所区别。经营旅店客房需取得《消防许可证》、《旅店业特殊行业经营许可证》等证件。王力媛明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，无法取得经营旅店所需的《消防许可证》等证件，仍将无法用于旅店客房正常经营的房屋出租给吴孙雪，并在合同中作“租赁期间，积极配合吴孙雪协调好消防等部门工作”的承诺，王力媛的行为足以使吴孙雪相信涉案房屋能够符合酒店正常经营的条件。但事实上，因涉案房屋无法办理经营旅店客房所需的相应证件，导致吴孙雪无法正常经营旅店，房屋使用价值无法完全实现，因此，王力媛全部占有吴孙雪参照双方租赁合同的租金标准全额支付其房屋占有使用费有失公平。从公平合理出发，酌情认定吴孙雪以租赁合同租金标准的60%向王力媛支付房屋占有使用费较为公平，即吴孙雪应向王力媛支付涉案房屋占有使用费1128000元（188万元×60%）。鉴于王力媛已占有涉案房屋的占有费188万元，因此，王力媛应返还吴孙雪房屋占有费752000元（188万元×40%），吴孙雪诉求超出的部分，不予支持。吴孙雪和王力媛对于合同无效均存在过错，吴孙雪诉求王力媛支付租金和押金利息于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吴孙雪与王力媛于2013年4月24日签订的《玉水泽圆房屋整体租赁合同》无效；二、王力媛应于判决生效之日起十日内返还吴孙雪占有费752000元及押金50万元，共计1252000元；三、驳回吴孙雪的其他诉讼请求。本案受理费27287元（吴孙雪已预交），由吴孙雪负担13947元，王力媛负担13340元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，2013年6月6日，吴孙雪与王力媛签订《交接书》，确认涉案房屋玉水泽园酒店自2013年5月1日起交由吴孙雪使用，并附相关证件交接明细。双方对此事实无异议。2014年3月，吴孙雪将王力媛诉至一审法院，诉求涉案租赁合同无效及返还租金、押金等。一审法院于2014年3月25日立案受理，于2014年4月16日通知王力媛应诉，于2014年7月8作出判决。王力媛不服提出上诉,本院于2016年10月19日作出裁定发回重审。一审法院于2016年11月17日立案，经审理判决后，王力媛上诉至本院。本院认为，本案的争议焦点是：租金及押金是否返还及其数额的计算问题。关于租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋租赁合同无效。根据该解释第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，吴孙雪与王力媛的租赁合同无效，但其仍应按合同约定租金标准支付房屋占有使用费。2013年5月1日，吴孙雪接收使用房屋，应开始起算房屋占有使用费。2014年3月25日，吴孙雪将王力媛诉至法院，诉求确认租赁合同无效，其以实际行为表明不再使用房屋，以诉讼的方式通知王力媛可接管房屋，法院于2014年4月16日通知到王力媛，房屋占有费应计至2014年4月16日。吴孙雪已交纳2013年5月1日至2014年5月1日一年的费用188万元，王力媛应返还吴孙雪剩余时间的房屋占有使用费72109.59元（188万元÷365天×14天）。该房屋占有使用费为实际使用房屋的对价，一审法院按过错大小分担计算该房屋占有使用费有误，应予纠正。关于押金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王力媛收取的50万元押金应当予以返还。一审判决处理正确，予以维持。综上，王力媛的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8394号民事判决第一项、第三项；二、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8394号民事判决第二项为王力媛于本判决生效之日起十日内返还吴孙雪房屋占有使用费72109.59元及押金50万元，共计572109.59元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27287元（吴孙雪已预缴），由吴孙雪负担21284元，由王力媛负担6003元。二审案件受理27287元（王力媛已预缴），由吴孙雪负担21284元，由王力媛负担6003元。本判决为终审判决。审判长 王晓艳审判员李柔翰审判员 梁 泽二〇一七年五月十一日书记员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：