（2017）吉01民终2675号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-05-18
案件名称
徐士与吉林省六合房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐士,吉林省六合房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2675号上诉人（原审原告）：徐士，女，汉族，1988年11月5日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：高杰，吉林星恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省六合房地产开发有限公司。住所：长春经济技术开发区自由大路****号。法定代表人：陈平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王向东，吉林超远律师事务所律师。上诉人徐士与被上诉人吉林省六合房地产开发有限公司（以下简称六合公司）商品房销售合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐士上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审案件受理费由六合公司承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，证据不足。（1）一审认定六合公司延迟办理产权手续没有给徐士造成实际损失的事实错误。六合公司作为房屋出售方，不仅负有交付房屋的义务，并且还需将房屋所有权交付，现六合公司没有按照约定期限交付登记材料，致使徐士不能如期办理产权手续，影响徐士的产权确认、公示及交易安全等，徐士的权利实现受到阻碍，实际损失客观存在。（2）案涉《商品房买卖合同》第15条违约责任约定“出卖人按已付房款0.1%向买受人支付违约金”，即违约金的约定不因逾期办理产权手续天数的增加而增加，在购房金额较大，违约天数较长的情况下，该约定明显显失公平，低于徐士实际经济损失，应予以调整。且在合同第7条对于买房人逾期付款的违约金却隋逾期天数增加而增加。现六合公司作为合同提供方，违约责任的约定意在减少己方支出，两者比较，明显显失公平，亦可证实，合同约定的逾期办理产权手续违约金不足以弥补徐士的基本损失，符合利息调整条件，但损失数额难以确定。一审以合同约定违约金计算方式确认徐士损失明显错误。2.一审适用法律不当。双方约定违约金过低，违约条款显失公平，符合《合同法》第114条及商品房买卖合同司法解释第16条关于违约金过低应予调整的规定，现损失数额难以确定，而逾期贷款利息应为徐士最基本的损失，该标准亦符合上述解释18条的规定。一审因合同中约定违约金而认定不存在数额难以确定的情形，不适用上述解释属适用法律不当。六合公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。徐士向一审法院起诉请求：六合公司立即给付违约金45375.23元（暂计算至2016年8月14日）。一审法院认定事实：2013年7月24日，徐士与六合公司签订商品房买卖合同，徐士以501353元的价格按揭购买六合公司开发的六合一方A区19栋3单元405室房屋一套，并约定六合公司在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由六合公司提供的资料报产权登记机关备案，如因六合公司的责任，徐士不能在规定期限内取得房地产权属证书的，徐士不退房，六合公司按已付房价款的0.1%向徐士支付违约金。2013年10月14日，六合公司将徐士购买的商品房交付徐士使用，但至今未将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案。2016年8月，徐士诉至本院，要求六合公司给付违约金45375.23元。一审庭审中，六合公司称其与施工方存在纠纷，施工方未向六合公司提供工程验收资料，因此未进行备案。一审法院认为，（1）徐士与六合公司签订的商品房买卖合同，是当事人真实的意思表示，合法有效，当事人应按合同约定严格履行。本案徐士与六合公司双方之间的商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，徐士与六合公司双方在产权登记方面对六合公司承担违约责任的情形及违约金的计算方法进行了特殊约定，即六合公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由六合公司提供的资料报产权登记机关备案，如因六合公司的责任，徐士不能在规定期限内取得房地产权属证书的，徐士不退房，六合公司按已付房价款的0.1%向徐士支付违约金。该约定是双方真实的意思表示，合法有效，双方应首先按特殊约定的内容执行。本案六合公司向徐士交付房屋后至徐士起诉前尚未将办理房屋权属登记的资料进行备案，不符合合同约定，已构成违约，六合公司应按商品房买卖合同中有关产权登记的特殊约定，向徐士承担违约责任即六合公司应按徐士已付房价款的0.1%向徐士支付违约金。本案不存在徐士与六合公司双方在商品房买卖合同中没有约定违约金或损失数额难以确定的情形，徐士主张按照徐士已付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算违约金，没有依据，法院不予支持。（2）关于违约金的调整问题。徐士认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金，不因逾期办理产权手续天数的增加而增加，在购房金额较大、违约天数较长的情况下，该约定显失公平，低于徐士的实际损失，根据合同法的相关规定，应予以增加。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，合同中约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，徐士没有提交证据证实因六合公司未按合同约定的期限将办理权属登记的资料进行备案给徐士造成的实际损失，法院无法确认双方约定的违约金是否低于给徐士的实际损失，徐士要求调整违约金，证据不足，法院不予支持。判决：一、六合公司于本判决生效后十日内向徐士给付违约金501.35元；二、驳回徐士的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。六合公司在合同约定期限内未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，应按合同约定向徐士给付逾期办证违约金。虽然徐士主张案涉合同第15条关于逾期办证违约金约定过低，应结合六合公司违约天数按中国人民银行逾期贷款利率标准予以提高，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，徐士自房屋交付后一直使用案涉房屋，亦未提供证据证明六合公司逾期办证行为给其造成的实际损失，故徐士主张逾期办证违约金过低应予提高没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，徐士的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922元，由上诉人徐士负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 贺银婷代理审判员 徐 锐二〇一七年五月十一日书 记 员 陈 钢 微信公众号“”