（2017）陕04民终365号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-05
案件名称
张敏、张宁芳与陕西高力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省咸阳市中级人民法院
所属地区
陕西省咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张敏,张宁芳,陕西高力房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕04民终365号上诉人(原审原告)张敏，男，1965年11月21日出生，汉族，住武功县。上诉人(原审原告)张宁芳，女，1968年12月3日出生，汉族，住址同上，系张敏之妻。被上诉人(原审被告)陕西高力房地产开发有限公司,住所地宝鸡市金台区东岭村北。法定代表人高录平，该公司执行董事。委托代理人谭国栋，男，汉族，1972年11月10日出生，办公室主任，住。委托代理人杨志辉，该公司法律顾问。上诉人张敏、张宁芳因商品房预售合同纠纷一案，不服咸阳市杨陵区人民法院(2016)陕0403民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明，2011年4月29日，被告高力公司取得了其开发的田园新都市一期16、17、22、24、31、32号楼及会所的商品房预售许可证（许可证号：杨房预售证2011年第08号）。2011年7月4日，原告张敏、张宁芳与被告高力公司签订了商品房预售合同及补充协议，约定由二原告购买被告开发的田园新都市小区第24幢2单元11层01号房屋，该商品房预测建筑面积为127.21平方米。合同第八条约定，被告应在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；合同第十一条约定，房屋交接时被告应向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下约定处理：若被告未按照合同约定的时间将办理权属初始登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则被告按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。补充协议第四条第1项约定，原告在办理房屋交付手续前，应按照国家相关法律、法规签订《业主临时公约》并缴纳如下费用：（1）有线电视初装费；（2）天然气初装费、IC卡费、报警器费……（以上收费金额在缴费时如遇政策调整，本合同据实调整）。补充协议第六条第3项约定，被告或委托物业管理公司通过在小区内张贴办理房产证登记《公告》的方式通知办理房产权登记事宜。被告代原告办理所购房屋的产权证书，原告办理房屋交接手续前须将办理房屋产权证书所需资料和相关税费（包括但不仅限于购房合同、身份证复印件、收款收据以及契税、交易手续费和证书费等）提交给被告。原告逾期不提交的，被告有权选择以下（1）不再代原告办理产权证，相关责任由原告自行承担；（2）或代原告垫付相关税费，并取得产权证，直至办妥抵押登记，因此产生的费用可以向原告追索，同时，自原告逾期向被告交付代缴税费之日起，原告每日应按代缴税费总额的万分之五向被告支付违约金。商品房预售合同及补充协议中还对商品房预售的其他事项进行了约定。2013年5月17日，二原告办理了房屋交接手续，向被告交纳了天然气初装费、有线电视初装费共计3260元。被告至今未按合同约定向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。二原告所购房屋现已办理不动产权证书。原告张敏、张宁芳与杨凌宜家物业管理有限公司签订了供暖合同，合同约定，本项目住宅销售价格中未包含任何采暖方式的材料设备及安装费，原告应按100元/平方米（《商品房买卖合同》中房屋建筑面积为准，最终以房屋产权登记面积为准，多退少补）的标准支付采暖末端（即户内部分）的材料设备及安装费。原告于2011年5月26日交纳了水源热泵费共计12721元，该费用由被告代杨凌宜家物业管理有限公司收取。另查明，2011年3月16日，国家发展改革委发布了《商品房销售明码标价规定》，该规定自2011年5月1日起施行。2011年3月16日，陕西省物价局发布了《陕西省商品房销售明码标价规定实施细则》。2011年4月28日，杨陵区发展改革局发布了《关于商品房销售实行明码标价规定的通知》。原告及该小区其他业主以被告收取的水源热泵费、天然气初装费、有线电视初装费不符合商品房销售明码标价的相关规定为由，多次以投诉形式主张权利。原审法院认为，本案原、被告争议的焦点为：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、原告请求退还的费用是否有事实及法律依据；3、被告在办理房产证的过程中是否有违约行为，如果有违约行为，违约金应如何计算。4、原告请求的误工费有无依据。本案中原、被告之间、原告与杨凌宜家物业管理有限公司之间签订了合同，对商品房买卖、天然气初装费、有线电视初装费、水源热泵费进行了约定，虽2011年国家发改委和陕西省物价局出台了关于商品房销售明码标价的政策，但根据合同法的规定，违反国家法律、行政法规的强制性规定时，产生合同无效的后果，上述不属于行政法规的范畴，因而原被告之间及原告与杨凌宜家物业管理有限公司签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行合同。对于被告违反国家发改委规章及陕西省物价局文件的行为，应由相关行政机关作出处理，不属于法院民事案件受案范围，故原告请求被告退还三项费用的请求，本院不予支持。被告应按合同约定向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但被告至今未提供，故原告请求交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求应予支持。原告及小区其他业主就水源热泵费、天然气初装费、有线电视初装费一直以投诉方式主张权利，故被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效的意见不应予以支持。原告请求被告支付延期办理房产证的违约金，因双方合同中约定被告在商品房交付使用后540个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，该约定是就被告交付办理房产证资料的期限约定，属于双方的特别约定，故本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中规定的90日期限，原、被告买卖合同中对房产证的最终办理期限及其违约责任无明确具体的约定，双方均应积极协作，共同完成办证工作，故二原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。原告请求的误工费100元，因其未提供证据，不予支持。遂判决：一、被告陕西高力房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告张敏、张宁芳交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、驳回原告张敏、张宁芳的其他诉讼请求。案件受理费200元（原告已预交），由原告张敏、张宁芳承担。张敏、张宁芳不服，上诉称：一审判决认定水源热泵系代收错误，认定供暖合同有效错误，认定被上诉人依合同履行了办理义务错误，认定被上诉人依约收取天然气初装费错误。一审判决排斥和无视《价格法》及其相应规范，不适用《合同法》及相关司法解释错误。故一审认定事实有误，适用法律不当，请求依法改判支持上诉人全部诉讼请求。陕西高力房地产开发有限公司辩称，双方所签合同及补充协议合法有效，其按合同有关规定收取上述费用合法有据，其已履行了办证过程中应尽全部义务，国家发改委和省发改委的文件属于行政规章，不应作为认定合同效力的依据，故一审认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，张敏、张宁芳与陕西高力房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及补充协议均为有效合同。交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是陕西高力房地产开发有限公司应该履行的合同义务，双方对此已无争议。在协议中，上诉人与被上诉人就交纳天然气初装费、有线电视初装费等进行了约定，上诉人与杨凌宜家物业管理有限公司之间又对水源热泵费的收取也签订了合同，上述约定不违反法律法规强制性的规定，应为有效。且陕西高力房地产开发有限公司提供了证据证明天然气初装费、有线电视初装费、水源热泵费是代收的费用，上诉人请求被上诉人退还此三项费用，不予支持。关于办理房产证一节，合同就被上诉人交付办理房产证资料的期限进行了约定，对房产证的最终办理期限及其违约责任却无明确、具体的约定，故一审未支持其要求陕西高力房地产开发有限公司承担延期办理房产证违约金的诉讼请求并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由上诉人张敏、张宁芳承担。本判决为终审判决。审判长 何剑平审判员 唐鸿彬审判员 陈美丽二〇一七年五月十一日书记员 王 欢 来源：百度搜索“”