（2017）黑0225民初907号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-08-25
案件名称
原告于振龙与被告龙江县宏发房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
甘南县人民法院
所属地区
甘南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于振龙,龙江县宏发房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十八条
全文
黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书〔2017〕黑02**民初907号原告于振龙，男。委托代理人张大军，黑龙江音河律师事务所律师。委托代理人于晓泳（系于振龙儿子），男。被告龙江县宏发房地产开发有限责任公司。法定代表人刘瑜，该公司董事长。委托代理人冯海龙，黑龙江尊成律师事务所律师。委托代理人毕红涛，男。原告于振龙与被告龙江县宏发房地产开发有限责任公司（以下简称宏发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告于振龙委托代理人张大军、于晓泳与被告宏发公司委托代理人冯海龙、毕红涛到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告诉称，2012年10月20日，原告与被告签订房屋置换协议，占用原告的907平方米商服，约定2013年10月30日前交付住宅2套（每套70平方米）、商服2套（每套120平方米）、车库25平方米。但被告一直未交付，故原告起诉要求被告交付上述回迁房屋，赔偿逾期交付损失623700.00元（具体明细：现在已经逾期交付42个月，住宅每户每年房租费1万元，42个月为35000.00元；另一处住宅房租费为12000.00元/年，三年半为42000.00元；车库每年5000.00元，42个月是17500.00元；商服要求按照县政府关于安置费的标准核算成630.00元/平米/年×240平米×42个月=529200.00元。上述两项合计623700.00元。实际造成的损失如果依据相邻地块商服的房租费计算，损失远远高于这些）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，首先被告同意将房屋给付原告，是原告一直不交纳房屋面积差价款，也不同意进户，才导致此诉讼的发生。原告提出的60余万元的损失请求没有根据，损失的造成也是原告自身的原因，与被告无关。原告提供的证据与被告质证意见：1、房屋置换协议书一份，原件在原告与被告另外的诉讼案卷中，证明因原告所有的907平米商服被被告开发占用，双方签订置换协议，约定2013年10月30日之前交付给原告在5号楼住宅两户，每户70平米。商服两户，每户120平米。车库25平米。被告对此真实性无异议。被告一直同意按照置换协议第二条的约定提供安置房屋，是原告没有来办理进户手续，与被告无关。2、房屋租赁合同12份，证明原告所有的房屋被被告占用后，被告没有按约定时间交换回迁房屋，导致原告及其家人租用住宅居住至今。其中，一户住宅租金为1万元/年，另一户住宅租金为12000.00元/年，车库每年租金5000.00元。被告对此真实性有异议。这几份合同根据打印的纸张以及字体的颜色和新旧程度来看，应该是从同一个打印机同一时间打印，而租赁协议的时间已经超过三年多，可以说这完全是原告自行制作编造。另外从其内容来看，原告主张其租房的损失年租金有差价，房屋的地点是在奥运经典小区并不是诉争的锦宏名苑小区。房屋的面积一处为90平米，一处为97平米，均大于安置为70平米的标准，以此来证实租赁房屋的损失没有证明力。3、房屋产权证复印件两张，证明原告所居住的两处住宅具体位置。房屋租赁合同，在本次诉讼之前，因为都认识并没有形成书面的，是后补的。被告对此关联性有异议。4、证人时英斌出庭作证，于晓泳跟时英斌联系租其在奥运经典小区的车库，2013年11月1日开始出租，5000.00元/年。一直到现在，至于谁用不知道。周边地区住宅年租金1.2万元-1.4万元/年。被告对此无异议，但称证人也证实年租金1.4万元的住宅使用面积是80多平米，原告主张的房屋1万元租金高于置换建筑面积70平米的房屋。5、证人季崇海出庭作证，季崇海家“好运来蛋糕城”挨着锦宏名苑，172平米房租11万元。被告对证人证言的真实性、关联性和证明的内容均有异议。该证人说租赁了正街面上的商服房，但其本人既未提供租赁合同，也没有提供向税务机关缴纳房屋租赁费的票据，无法确认其租赁行为的真实性；其租赁的房屋是在正街面上，而锦宏名苑小区的商服房是在正街胡同里20余米的地方，因此两个房屋的商业价值没有可比性；原告以此来证实其房屋损失不客观。6、证人王福新出庭作证，王福新租的房子和于晓泳租的房子距离不到20米，在锦宏名苑小区后面，王福新的房子是38平米，房租4万元/年。被告异议同上。7、证人何玉杰出庭作证，何玉杰的房子位于奥运经典小区8号楼二单元702室，使用面积74平米多，已装修。于2013年11月2日租给于振龙至今，年租金1万元。被告异议称原告租的房子与被告拟提供的房子没有可比性，地点、面积、屋内设施存在差异，被告提供给原告的房屋应该是毛坯房，而原告租赁的房屋设施齐全，以此作为赔偿依据不合理。8、证人崔桂云出庭作证，于晓泳2013年11月2日开始租崔桂云家房子至今，在奥运经典11号楼三单元702室，使用面积110多平米，精装修，每年租金1.2万元。被告质证意见同上。9、甘南县国有土地房屋征收与补偿实施办法，该办法第32条、33条明确规定了被征收房屋商服性质的发放临时安置费的计算办法，超过规定期限加倍支付临时安置费，该办法属于行政法规，从2013年10月30日至今的42个月的时间，原告被拆迁的房屋为商服性质907平米，该房屋拆迁手续都交给了被告，房产也有备案。按照实施办法，每平米20.00元/月，超过规定期限，加倍计算为40.00元/平米/月，至今被告应给安置费为1599780.00元，而原告只主张了623700.00元，在法定赔偿范围内，证明原告的主张是合理的。被告对此真实性无异议，关联性有异议。这是房屋征收与补偿办法，征收的主体是国家对个人，而本案原、被告之间是房屋置换关系并不是征收关系，不应该适用该规定。另外依据该规定32条，非住宅房屋的调换分三种性质：办公、商服、生产加工，原告房屋属于仓储性质，并不在三种征收范围内，以此作为赔偿标准显然是错误的。被告提供的证据与原告质证意见：10、（2015）甘民初字第1284号民事判决书，该判决生效时间是2015年11月17日，判决内容第四页上数第一到四行，法院已对原告主张交付商服房屋及逾期损失作出过判决，而且对于原告主张交付商服房屋的逾期损失不予支持，原告以该事实和理由再次向法院提出诉讼，属于重复诉讼，法院应该驳回。原告对其真实性无异议，证明目的有异议。首先该判决生效时间并不是2015年11月17日，一审后，被告提出上诉，该案经齐市中级法院维持原判，生效时间是2016年春季。该判决原告主张的赔偿请求是因没有提供充分的证据，现在原告提供了相应证据，提出本次诉讼就不属于重复诉讼，按照相关法律规定，被告交付的房屋应该经主管部门验收合格后方能交付，而被告计划交给原告的5号楼所包含的房屋，既无审批手续和规划手续，更不要提验收合格，连基本的测绘面积都没有，所以被告不同意。11、甘南法院于2016年3月30日做出的（2016）黑0225执字第574号执行通知书，证实（2015）甘民初1284号民事判决已经生效，生效时间是2015年11月17日。原告对此真实性没有异议，但对生效时间有异议，该通知书依据的是2015年11月17日做出的判决，但生效时间是2016年春季。以上证据经过庭审质证，证据1、4，被告认可，本院予以采信；证据2，原告认可其为事后补签，被告异议成立；证据3，与证据7、8相印证，予以采信；证据5、6，被告异议缺少证据支持，予以采信；证据9，被告异议成立，但不影响该文件的参照性效力；证据10、11，原告异议成立，本院对该证据予以采信，但对其证明目的则不予采信。经审理查明，座落在甘南县立新街原粮油管理站的建筑面积901.9平方米私有房产系原告于振龙所有，房屋用途为仓库、交通仓储。2012年10月20日，原告与被告宏发公司签订房屋置换协议书一份，其中第二条约定原告将上述房屋在原位置置换为被告开发建设的锦宏名苑小区5号楼商服2户，每户120平方米，车库25平方米，住宅2户，每户70平方米，合计面积405平方米。置换面积以测绘为准，若有差异，按补充协议执行，房屋单元号待定。被告保证2013年10月30日前交付使用；第四条约定于振龙同意置换的房屋已由宏发公司同意并确定实际图纸位置、宏发公司必须严格按照图纸要求施工构建及行政主管部门验收合格后交付原告使用。现约定回迁安置的房屋尚未测绘、验收。另查明，原告家房屋依约被拆迁后按照5000.00元/年的价格租用了时英斌在甘南县奥运经典小区的车库、以1万元/年的价格租用了何玉杰在奥运经典小区的住宅（建筑面积85.94平方米）、以1.2万元/年租用崔桂云在奥运经典小区的住宅（建筑面积97.94平方米）至今。本院认为，民事活动遵循自愿、公平、诚实信用原则。原告于振龙与被告宏发公司签订的房屋置换协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议自成立时生效，双方成立房屋拆迁置换补偿合同法律关系，被告应依约为原告回迁置换约定的商品房、住宅及车库。第一，关于回迁安置房的交付问题。房屋交付即转移占有需要符合商品房交付的法定标准，参照《商品房销售管理办法》，商品房现售应当已通过竣工验收，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。意即竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房得以交付使用的前置性要件。被告作为房地产开发企业，未有证据证实已对拟回迁安置的房屋测绘、验收并取得备案手续，不符合商品房交付的法定标准，故原告主张被告未按时实际交付房屋的主张，本院予以支持。被告应赔偿因逾期交付房屋给原告造成的损失。第二，关于逾期交付房屋的损失计算。被告承诺为原告回迁安置商服2户（每户120平方米），车库25平方米，住宅2户（每户70平方米），现约定期限早已届满，故原告有权参照《甘南县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》主张因被告违约造成的损失。在本县区域内，原告所租住宅、车库与锦宏名苑小区地段、房屋类型并无明显差异，租赁价格高度符合涉案地段同类房屋标准。按照双方约定的回迁面积、时限及证人证言关于房屋租赁的事实，原告及共同居住人在房屋依约交付拆迁后寻求房屋租住亦属必要，住宅按照70平方米/户计算租金至今，主张42个月合理，即42个月×9.7元/平方米/月×70平方米+42个月×10.2元/平方米/月×70平方米=58506.00元，既然是回迁住宅，于法于理不能按照被告所谓的毛坯房租金计算；证人证言证实的车库5000.00元/年符合本地实际，即42个月×（5000÷12）元/月=17500.00元；被告始终未交付商服，不论是锦宏名苑小区周边即涉案地段同类商服租金标准，还是参照《甘南县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》关于商服安置的补偿标准，原告按照630.00元/平方米/年主张亦不违反常理，即630.00元÷12个月×240平方米×42个月=529200.00元。三项合计605206.00元，被告否认该损失的合理性则缺少证据反驳。第三，原告是否存在重复诉讼问题。因涉案商服楼的回迁业经本院判决并生效，故对原告要求回迁商服楼的主张本院予以驳回；虽然民事诉讼法规定有新的证据足以推翻原判决、裁定，应当再审，该项再审条件主要是基于法院发现有错误或当事人认为有错要求改正生效裁判，但对于当事人因证据不足的原因被驳回诉讼请求的案件，法院没有任何错误并发生了新的事实，符合起诉的条件。对原告关于逾期交付商服楼损失的主张，（2015）甘民初字第1284号民事判决书以证据不足为由驳回了其诉讼请求，现原告提供证据并存在新的事实，提起本诉讼于法并不符合重复诉讼的情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、被告龙江县宏发房地产开发有限责任公司交付原告于振龙置换的锦宏名苑小区5号楼住宅2户（每户70平方米）、25平方米车库一个。此项于本判决生效后十日内履行；二、被告龙江县宏发房地产开发有限责任公司赔偿原告于振龙逾期交付房屋的损失605206.00元。此项于本判决生效后十日内履行；三、驳回原告于振龙要求回迁240平方米商服的起诉。如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050.00元，由被告负担9810.109元，原告负担239.81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 丛文权审 判 员 王喜亮人民陪审员 王世军二〇一七年五月十一日书 记 员 乔 娜 来源：