（2017）津02民终1612号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-05-31
案件名称
北京刘尚服装服饰有限公司、天津乐城置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京刘尚服装服饰有限公司,天津乐城置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终1612号上诉人（原审被告）：北京刘尚服装服饰有限公司，住所地北京市丰台区紫芳园四区2号楼1层117。法定代表人：刘连锁，总经理。委托诉讼代理人：吴红艳，天津嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津乐城置业有限公司，住所地天津市河西区乐园道9号银河国际购物中心。法定代表人：李彤，总经理。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律所事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律所事务所律师。上诉人北京刘尚服装服饰有限公司因与被上诉人天津乐城置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初4798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。北京刘尚服装服饰有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：诉争场地实际使用人、经营人、受益人为案外人，一审未将其列为当事人。实际使用人已经撤场并得到上诉人同意，租赁费应计算至双方确认撤场日，空置期间费用要求上诉人承担，于法无据。一审认定违约金数额过高，应以当事人实际损失为计算标准。天津乐城置业有限公司辩称，上诉人严重违约，长期拖欠租金，应支付租金及承担违约责任，一审认定的违约金按照人民银行逾期贷款利率的1.95倍计算，符合最高法院相关司法解释规定。请求驳回上诉，维持原判。天津乐城置业有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付拖欠的房屋租金237429元，商场管理费30690元，推广宣传费4464元，电费14672.4元；2、被告补交免租期内所免除的租金15531元；3、被告承担合同解除后按月租金、商场管理费（按合同解除时）的三倍金额支付违约金66402元；4、被告承担房屋占用费191302.89元及清场恢复原状费用10330元；5、被告承担自应付上述逾期欠缴费用之日起至生效判决确定的付款日止的滞纳金560491.29元；6、诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：原告天津乐城置业有限公司与被告北京刘尚服装服饰有限公司系房屋租赁合同关系。2012年7月27日，原告与被告签订《银河国际购物中心房屋租赁合同》，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），被告承租原告出租的坐落于天津市河西区乐园道9号银河国际购物中心第L4层第037号商铺房屋，面积约93平方米，租赁期限自2012年9月1日至2015年8月31日止，另外房屋交付后的2012年8月1日至2012年8月31日为装修免租期；第一年保底租金为167元/月/平方米（第一年起始日为2012年9月1日），第二年保底租金为183元/月/平方米，第三年保底租金为198元/月/平方米，每月20日前缴纳下个月保底租金；商场管理费为55元/月/平方米，推广宣传费为8元/月/平方米。原、被告2012年签订租赁合同时，被告向原告交纳了64170元租赁保证金。租赁期间，被告未向原告缴纳房屋租金。2013年7月30日原告向被告发出催款告知函，督促履行付款义务。因长期拖欠租金，2013年11月25日原告向被告发出解除租赁合同通知函，通知于2013年11月24日提前解除租赁合同，并要求被告于2013年12月15日前腾空租赁房屋交还原告。原告本案起诉时，被告拖欠原告2012年9月1日至2013年12月31日期间的租金总计254448元，原告公司财务于2014年1月自行扣减保证金17019元后，原告主张拖欠租金237429元；被告拖欠原告2013年6月1日至2013年12月31日期间的商场管理费35805元，原告公司财务于2014年1月自行扣减保证金5115元后，原告主张拖欠商场管理费30690元；被告拖欠原告2013年6月1日至2013年12月31日期间的推广宣传费5208元，原告公司财务于2014年1月自行扣减保证金744元后，原告主张拖欠推广宣传费4464元。原告通知的2013年12月15日腾房期限届满后，被告未实际安排腾清房屋，2015年8月原告对该店铺进行了单方面强制清铺及装修拆除等行为。案件审理时，诉争房屋已被原告再次出租。另，被告北京刘尚服装服饰有限公司在租赁诉争房时向原告交纳了租赁保证金64170元（原告公司财务于2014年自行进行了部分费用的扣减），被告同意在本案中折抵部分拖欠的租金。一审法院认为：合同具有相对性，依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订了书面租赁合同，建立了租赁关系，被告就应当按照合同约定按时向原告交纳租金、商场管理费、推广宣传费及电费等费用。庭审中，被告以其不是诉争商铺的实际经营者为由提出抗辩，不符合法律规定，不予支持。被告可另行向案外人依法主张权利。关于原告第1项诉讼请求，按照查明的事实，被告对于原告向法庭提供的费用明细表中所列拖欠租金、商场管理费、推广宣传费、电费等费用的本金数额，没有提供已经缴纳的证据予以证明，对原告要求被告给付的租金237429元、商场管理费30690元、推广宣传费4464元、电费14672.4元的主张，予以支持，其中租金扣减租赁保证金41292元（64170元减去原告自行扣减部分22878元后计算得出）后合计为196137元，结合本案实际情况，认定被告拖欠原告2012年12月租金3813元、2013年1月—8月租金15531元/月、2013年9月—12月租金17019元/月。关于原告的第2项诉讼请求，双方租赁合同中第十八条第二款明确约定，如乙方（即被告）存在逾期缴纳房租等违约情形，甲方（即原告）有权要求乙方返还免租期所免除的租金等费用，原告主张2012年8月1日至2012年8月31日免租期免除的租金15531元，原告庭审中提供的房屋交接清单显示房屋交付日期为2012年8月20日，故支持原告2012年8月20日至2012年8月31日共计11天的免租费用5511元。关于原告第5项诉讼请求中主张的滞纳金以及第3项诉讼请求主张的违约金，双方当事人在租赁合同中约定，因一方违约导致合同解除的，违约方需向守约方按月租金、商场管理费的三倍金额支付违约金，同时亦约定承租方延迟支付租金、商场管理费、市场推广费等费用，按每日0.3%的标准向出租人支付滞纳金。被告作为涉诉房屋的承租人，未按照合同约定支付租金等费用，构成根本违约，导致出租人通知其解除房屋租赁合同，应当就其欠付租金等费用的行为承担违约责任，而上述滞纳金亦属于出租人未按期支付租金等费用而承担的违约责任，因此二者均属于《中华人民共和国合同法》所规定的违约金的范畴，应统一考虑。综合考虑本案案情及被告违约给原告造成的实际损失，认定双方当事人约定的违约金（上述违约金及滞纳金）过高，依照原告的实际损失调整被告应付违约金的计算方式为：以被告欠付租金的数额为基数，以中国人民银行同期同类贷款罚息利率上浮30%即中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准，以应付租金日至2016年5月23日为计算期间为宜。例如被告2012年12月份欠付租金为3813元，逾期期间为2012年11月20日至2016年5月23日，按照同期人民银行贷款利率的1.95倍计算违约金。关于原告的第4项诉讼请求中的房屋占用费，庭审中查明原告曾于2013年11月25日书面通知被告2013年11月24日提前解除租赁合同，但原告第1项诉讼请求主张的租金却是至2013年12月31日止的，而第4项诉讼请求主张的逾期腾房使用费是自2013年11月24日起的，故依据双方的陈述与一审法院查明的事实，认为双方租赁关系解除时间以2013年12月31日为宜。因2013年12月15日原告通知的腾房期限届满后，被告虽然未实际腾清，但也未继续使用诉争房屋。原告在提前解除租赁合同中明确表示若被告不按时交还房屋，其有权按照租赁合同规定自行收回房屋，但原告怠于行使权利，直至2015年8月才自行实施了清铺行为，酌情判令被告于租赁合同2013年12月31日提前解除后，继续给付原告3个月的逾期房屋占用费，按照双方合同约定的第2年保底租金标准17019元/月计算为51057元。关于原告的第4项诉讼请求中的清场恢复原状费用10330元，双方在房屋租赁合同第十三条第一款中约定租赁期限届满或解除后，“甲方亦有权以该房屋租赁期满或本合同提前解除终止当日的现状收回该房屋而无须另作补偿。”根据该约定，原告有权在租赁合同解除后以现状收回诉争房屋，但原告主张要求被告支付上述单方面强制清铺行为（腾房）及装修拆除（恢复原状）产生的费用，被告不同意支付；查看原告证据6中清铺费用是原告自行与案外人达成的相关协议（协议约定作业期间为2015年7月16日至2015年7月25日止，协议签订落款日期为2015年8月），对合同的价款标准、费用的合理性等不具有客观性，对原告该费用主张不予支持。判决：一、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司2012年12月至2013年12月期间的房屋租金196137元；二、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司拖欠的商场管理费30690元；三、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司拖欠的推广宣传费4464元；四、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司拖欠的电费14672.4元；五、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司2012年8月20日至2012年8月31日免租期的租金5511元；六、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司2014年1月1日至2014年3月31日期间的房屋使用费51057元；七、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司以本判决确定的2012年12月至2013年12月每月欠付租金为基数、以中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准、以本判决确定的每月租金的应付款日期至2016年5月23日为计算期间计算的违约金；八、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14889元，由原告负担8933.4元，由被告北京刘尚服装服饰有限公司负担5955.6元。二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《银河国际购物中心房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，对双方均具有约束力。现上诉人主张房屋实际使用人为案外人，但没有提供相应证据证明上诉人已经免除交付租金的义务，故上诉人主张应由案外人承担责任，法律依据不足，不予支持。上诉人主张于2013年10月份撤场，但其没有提供该日期将租赁房屋交还被上诉人的相关证据。一审认定被上诉人于2015年8月份对诉争房屋进行强制清场，考虑本案客观情况，认定上诉人于2013年12月31日解除合同后，再给付3个月的逾期房屋占用费，并无不妥，应予维持。上诉人长期拖欠租金，构成违约，应已经合同约定承担违约责任。双方约定的迟延支付租金违约金为每日0.3%，一审认定该违约金过高，调整为以中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算违约金，符合法律规定，上诉人主张一审认定的违约金过高，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14135元，由上诉人北京刘尚服装服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 杨宝华代理审判员 孙 静二〇一七年五月十一日书 记 员 穆 艺 百度搜索“”