（2017）辽07民终726号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-08
案件名称
秦彦爽、李志深与锦州宝地物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省锦州市中级人民法院
所属地区
辽宁省锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
秦彦爽,李志深,锦州宝地物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽07民终726号上诉人(原审被告、反诉原告)：秦彦爽，女，1950年8月16日出生。上诉人(原审被告、反诉原告)：李志深，男，1950年6月20日出生。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：郑登宁，男，1946年11月9日出生。上诉人(原审原告、反诉被告)：锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区菊花里5－44号。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：廖丹，该公司职员。委托诉讼代理人：王秋月，该公司职员。上诉人秦彦爽、李志深与上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司因物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院(2016)辽0792民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦彦爽、李志深及二上诉人共同委托诉讼代理人郑登宁、上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人廖丹、王秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人秦彦爽、李志深上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人不给付物业管理费，驳回其诉讼请求。2、一、二审案件受理费由锦州宝地物业服务有限责任公司负担。事实和理由：锦州宝地物业服务有限责任公司主张给付物业费的期间为2010年1月至2015年6月，但2010年1月至2013年6月的物业费已超过二年诉讼时效，不受法律保护。2013年7月至2015年6月的物业费因锦州宝地物业服务有限责任公司未履行维修房屋漏水等相应义务，应承担违约责任。锦州宝地物业服务有限责任公司的工作人员代收并扣压上诉人邮件，给上诉人造成严重损失，该物业公司经理曾同意减免物业费，故我应缴纳的物业费应减免。上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司辩称：1、关于诉讼时效问题，我们对业主进行过催缴物业费，且有催缴函，有照片为证。2、关于代收邮件问题，按照格林山城物业管理服务协议以及业主委员会与物业公司签订的服务委托合同，我们对邮件没有保管义务，且已超过2年的诉讼时效。上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司上诉请求：改判上诉人秦彦爽、李志深给付拖欠的物业费10065元。事实和理由：被告的房屋自购买伊始即存在漏水，说明漏水问题系房屋的质量问题，其责任属房屋开发公司。但原审法院却将判决由我们物业公司来承担责任是错误的。秦彦爽、李志深在一审时没有提供房屋现在仍然漏水的证据，原审法院仅依据其陈述便认定房屋现仍然漏水无证据佐证。上诉人秦彦爽、李志深辩称：一审判决的是保修期后由宝地物业公司承担责任。我方除了提供照片外，还表示过可以与锦州宝地物业服务有限责任��司一同到现场勘查，由于宝地物业没有提出异议，法院也没有组织去。但现在房屋仍然漏雨。房子发现漏水我们就开始找宝地物业，宝地物业一直搪塞。邮件一直在物业公司保管，如果没有责任保管，就不应保管一个多月。原告锦州宝地物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：判决被告给付拖欠的物业费10065元、违约金3986元并由被告承担诉讼费用。反诉原告秦彦爽、李志深反诉请求：判决反诉被告赔偿侵权行为造成的损失13965元并由反诉被告承担反诉费。一审法院经审理查明，原告锦州宝地物业服务有限责任公司负责格林山城小区的物业管理服务，被告秦彦爽、李志深系该小区第二期工程48-15号业主，房屋建筑面积174.69平方米。兰溪谷小区业主委员会与锦州宝地物业服务有限责任公司签订了《兰溪谷小区物业服务委托合同》，约��原告（反诉被告）锦州宝地物业服务有限责任公司负责该小区内的物业服务工作。2006年11月9日，原告（反诉被告）与该小区业主秦彦爽之女李秦签订了《格林山城物业管理服务协议》，约定物业管理服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2、房屋共用设施设备运行、维护和管理；3、环境卫生；4、保安服务；5、交通秩序与车辆停放；6、房屋装饰装修管理；7绿化养护。物业服务费收费标准为0.8元/平方米·月，之后自2013年7月1日标准提升为1元/平方米·月，原告按约定为该小区提供物业管理服务，业主按约定及时缴纳物业管理费，如未按约如期缴费，物业管理企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告秦��爽、李志深所有的房屋竣工时间为2006年11月，该房自购买伊始存在漏水现象。被告秦彦爽、李志深从2010年1月至2015年6月已累计拖欠物业管理费10062元。一审法院经审理认为，虽然《格林山城物业管理服务协议》系业主秦彦爽、李志深入住时，由其女儿与原告（反诉被告）锦州宝地物业服务有限责任公司签订，但作为业主应当知情并亦实际接受了原告（反诉被告）提供的物业服务，故该份《物业管理服务协议》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有约束力。根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；第八条规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。因此该房屋在质保期内漏水，应由承建商负责维修，与原告锦州宝地物业服务有限责任公司无关，不属于物业服务范畴，房屋保修期限为2006年11月至2011年11月，故被告秦彦爽、李志深应按照约定缴纳自2010年1月至2011年11月拖欠的物业管理费3214元。被告秦彦爽、李志深所有的房屋超过质保期后，漏水现象仍然存在至今，应属于物业服务范畴，原告锦州宝地物业服务有限责任公司未履行相应的义务，应承担相应的违约责任，但被告秦彦爽、李志深已享受到原告所提供的其他服务，故被告秦彦爽、李志深应缴纳物业费6848元的50%，即3424元。原告要求被告给付违约金，因被告房屋漏水，被告报修后，原告未予及时回复，在物业管理上存在瑕疵，因此该项请求，本院不予支持。被告（反诉原告）秦彦爽反诉要求原告赔偿其自出资金维修下水立杠的费用。《物业管理服务协议》当中约定：物业公司的常规性服务包括下水管道，即对于住户户内的依整体设计配置的下水主立杠的维护管理。因此，被告（反诉原告）秦彦爽住宅内的下水主立杠漏水，属于物业服务公司的维修范围。但被告（反诉原告）秦彦爽并未举证证明其自己维修所花费用具体数额，故其主张的修复下水立杠费用1300元本院不予确认。《格林山城物业管理服务协议》中关于物业服务公司的服务内容当中，并未包含代收邮件以及保管邮件项目，故应当认为原告（反诉被告）锦州宝地物业服务有限责任公司没有代被告（反诉原告）收取及保管邮件的义务，因此被告（反诉原告）的反诉请求不属于物业服务合同范畴，与本诉不是同一法律关系，对该反诉请求，本案不予调整。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项，《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）秦彦爽、李志深于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）锦州宝地物业服务有限责任公司自2010年1月起至2011年11月拖欠的物业管理费3214元；给付原告（反诉被告）2011年12月至2015年6月拖欠的物业管理费6848元的50%，即3424元。二、驳回原告其他诉讼请求。三、驳回反诉原告秦彦爽、李志深的反诉请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，邮寄费20元，共计172元，由被告（反诉原告）秦彦爽负担100元，由原告负担72元；反诉费75元，由被告（反诉原告）秦彦爽负担。本院二审期间，上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司提交了三张物业费催缴函的照片，拟证明该公司曾催缴过物业费，本案没有超过诉讼时效。上诉人秦彦爽、李志深对该组证据的真实性存在异议，认为是伪造的证据，但未提供证据证明其主张，故本院对该组照片予以采信。上诉人秦彦爽、李志深提交2份报修单的复印件，拟证明其曾因漏水问题向物业进行报修，上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司对该组证据的真实性没有异议，但认为报修日期是在起诉日期之后，在起诉之前没有接到过报修，故该组证据与本案没有关联性。因上诉人秦彦爽、李志深提供的该组证据仅能证明其房屋确存在漏水情况，与其应否缴纳物业费无直接关联性，故本院对该组证据不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查，关于违约责任，《格林山城物业管理服务协议》第十三条规定：（一）乙方（锦州宝地物业服务有限责任公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方（李秦）有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。（二）甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。（三）乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退超收费用，退还利息并支付违约金。（四）按照《辽宁省物业管理条例》的有关规定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，逾期3个月仍不交纳的，乙方将向人民法院起诉追缴。该节事实，有上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司与上诉人秦彦爽、李志深之女李秦签订的《格林山城物业管��服务协议》为凭，该协议已经一审法院质证，本院予以采信。本院所确认的上述事实，有一审卷宗材料及双方当事人的陈述笔录等证明材料载卷为凭。上述证明材料经一审法院和本院开庭质证及审查，可以采信。本院认为，本案的争执焦点问题是：上诉人秦彦爽、李志深是否应当全额缴纳拖欠的物业费。上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司虽系与上诉人秦彦爽、李志深之女李秦签订的《格林山城物业管理服务协议》，但秦彦爽、李志深作为该小区居住的业主对此知情并实际接受了锦州宝地物业服务有限责任公司提供的物业服务，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效协议，双方均应按该协议内容履行合同义务。关于上诉人秦彦爽、李志深认为2010年1月至2013年6月的物业费已超过诉讼时效期间的��张，因锦州宝地物业服务有限责任公司已提交了催缴物业费的照片，催缴时间分别为2011年6月5日、2013年7月10日、2015年5月15日，上诉人秦彦爽、李志深辩称该组证据系伪造，但未提供证据证明，故本院对上诉人秦彦爽、李志深该上诉主张不予支持。关于上诉人秦彦爽、李志深主张锦州宝地物业服务有限责任公司未履行维修房屋义务，故应减半收取2013年7月至2015年6月物业费问题，因锦州宝地物业服务有限责任公司与李秦签订的《格林山城物业管理服务协议》中，减少业主物业费并非锦州宝地物业服务有限责任公司承担违约责任的方式，且上诉人秦彦爽、李志深家房屋漏水并不能构成其不缴或少缴物业服务费的充分理由，如小区物业服务存在问题或因此造成损失，可以通过业主管理委员会或物业行政主管部门督促物业公司加强管理、双方协商或诉求损失赔偿���方式来解决。上诉人秦彦爽、李志深作为反诉原告要求反诉被告锦州宝地物业服务有限责任公司赔偿其损失，一审法院已驳回反诉原告的反诉请求，上诉人秦彦爽、李志深对此未提起上诉，故秦彦爽、李志深关于损失的诉求，本案不作调整。一审法院判令秦彦爽、李志深按百分比承担缴纳物业费的义务没有合同依据，亦无法律依据，本院予以更正。关于秦彦爽、李志深主张因锦州宝地物业服务有限责任公司扣压邮件造成其损失、锦州宝地物业服务有限责任公司已同意减免物业费2096.28元一节，现锦州宝地物业服务有限责任公司对此予以否认，秦彦爽、李志深又无证据证明锦州宝地物业服务有限责任公司同意减免的事实，故本院对该主张不予支持。综上所述，一审法院判决适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持辽宁省锦州市太河区人民法院(2016)辽0792民初935号民事判决第二、三项；二、撤销辽宁省锦州市太河区人民法院(2016)辽0792民初935号民事判决第一项；三、上诉人秦彦爽、李志深于本判决生效后10日内给付上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司2010年1月至2015年6月期间的物业费人民币10062元；四、驳回上诉人秦彦爽、李志深的上诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费152元、邮寄20元、反诉费75元，共计247元由上诉人秦彦爽、李志深负担。二审案件受理费152元，由上诉人秦彦爽、��志深负担。本判决为终审判决。审判长 田笑非审判员 李 俐审判员 闻 伟二〇一七年五月十一日书记员 姚少华 微信公众号“”