（2017）黑0110民初488号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2018-06-24
案件名称
安铁英与黑龙江嘉德汇地房地产经营有限合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市香坊区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安铁英,黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初488号原告：安铁英，女，1975年3月28日出生，汉族，哈尔滨市香坊区。委托代理人：赵文革，黑龙江兆杰律师事务所律师。被告：黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人：高寿山，该公司经理。委托代理人：田景荣，黑龙江冰城律师事务所律师。原告安铁英与被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告安铁英的委托代理人赵文革，被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司的委托代理人田景荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告的《商铺使用权转让合同》；2、判令被告返还使用权转让费90750元；3、判令被告赔偿2016年1月1日起至诉讼终结期间的经济损失；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告分别于2013年7月11日和10月25日在新晚报和生活报上以及销售现场推销位于哈平路151号龙茂小区4号楼地下一层商服位，为实现销售，被告在宣传中承诺购买者的购买成本及回报率，并且承诺由被告包租托管，回报率达到10%左右。原告基于此要约，2013年7月6日与被告签订了《商铺使用权转让合同》，约定由原告受让位于哈尔滨市香坊区哈平路151号龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市肉区W15号商铺，使用期限为商场正式开业之日起50年，使用费为90750元。同日，又按被告的指令与哈尔滨宽泰物业管理有限公司（以下简称宽泰公司）签订了“统一经营租赁协议”，“协议”约定，由案外人承租原告的摊位，租期从2013年12月31日至2015年12月31日，为二年，月租金673元，二年租金合计16150元。租赁期届满前，2015年12月4日，案外人通知原告，继续与原告签订“统一经营租赁协议”，而协议的租金数额并不是被告在销售要约中的数额，二十大幅降低至原协议中租金的一半，即年租金为4037.5元。原告认为被告违反了当时的承诺，其行为是欺骗，但是，无奈之下又续签了租赁协议。然而，直到原告起诉时，案外人没有支付一分钱租金，并且，被告没有任何说法。根据哈尔滨宽泰物业管理有限公司与原告签订的“统一经营租赁协议”中第四条之“2”项约定以及《合同法》有关规定，原告已书面通知案外人解除“统一经营租赁协议”。其实，被告在销售该商铺时，故意在各种媒体上宣传哈尔滨市政府年内取缔路边市场，今儿罗列高收益率，并且给出具体的计算公式，欺骗原告购买其商铺，使原告误以为被告的承诺是真实的，并且可以实现，再利用案外人的主体身份，金蝉脱壳。截止到原告起诉时，已经有几十户与原告相同的诉求起诉被告，并得到贵院的支持。现在，被告称该商铺正在重新装修，完全是不属实的，该地下室仍是闭门状态。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条之规定，商品房销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。结合《合同法》第124条之规定，虽然原、被告之间签订的是商铺使用权转让合同，但是，前述司法解释对于原、被告之间的合同属于最相类似的法律规定，即被告在出让商铺使用权时的宣传当然属于一种承诺。原告有理由相信，被告应当按照承诺，按时支付相应的投资回报。根据《民法通则》第59条和《合同法》第54条之规定，原告认为，被告在转让该商铺使用权时，存在欺诈行为，具体表现在：首先，被告先打出哈尔滨市政府年内即2013年取缔路边市场，让商户相信以后再该路段就不能做生意的事实，必须进入室内经营的政策舆论（其实，现在该路段经营状态并没有任何改变），然后，再设计出具体投资的数额和能看得见的汇报10%，诱使原告投资购买，并且能够让投资者立即得到回报，原告误认为这样的方式能够继续50年，基于此系列宣传才出资购买；其次，在全部销售周期完毕后，被告就违反当时的承诺，2016年始，即不支付租金，也不允许原告使用商铺。被告的瑕疵虚假宣传行为导致原告对被告不真实的宣传内容存在重大误解，使原告在基于错误认识和违背真实意思表示的情况下签订了使用权转让合同，根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干意见》第68条规定，被告的行为构成欺诈。被告辩称：不同意解除合同，因双方都确认转让协议合法有效，原告也承认被告已经向其交付了商铺，并已经收取了租金，获得收益，证明被告已经按合同履行完毕义务，现原告与第三人签订了租赁协议，未正常履行为由，向我方提出诉请，解除合同，是不符合法律规定的。所以被告不同意解除合同，如果原告想继续获得收益，可向第三方宽泰物业公司另行主张权利。且原告计算损失的标准计算有误，原告在2016年以后和宽泰物业签订合同，降低了租金，即使法院认定应当承担原告损失，也不应当按照2016年前的租金。原告投资商铺具有市场风险，应当承担风险，其投资风险不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示的证据一《商铺使用权转让合同》一份，能够证明原告受让商铺的事实，本院予以采信。2.原告举示的证据二《统一经营租赁协议》二份，能够证明原告与案外人宽泰公司签订租赁协议的事实，本院予以采信。3.原告举示的收据一份，能够证明原告按照合同约定向被告支付了商铺使用权的费用，本院予以采信。4.原告举示的证据四被告营业执照一份，能够证明被告是依法正在经营的公司，本院予以采信。5.原告举示的报纸复印件，能够证明被告曾通过广告形式宣传商铺的收益率，本院予以采信。6.原告举示的证据六光盘一份，能够证明被告商铺仍在关闭状态，本院予以采信。7.被告举示的证据委托经营合同、收条复印件能够证明原告与案外人宽泰公司签订了统一经营租赁协议，且原告收到了2013年12月31日至2015年12月31日的租金，本院予以采信。本院认定的事实如下：原告于2013年7月6日与被告签订了《商铺使用权转让合同》，约定由原告受让位于哈尔滨市香坊区哈平路151号龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市肉区W15号商铺，面积为4.12平方米，受让价格为90750元，使用期限为商场正式开业之日起50年。同日原告又与宽泰公司签订了一份《统一经营租赁协议》，该协议约定由宽泰公司承租原告的摊位，租期从2013年12月31日起至2015年12月31日止，为期两年，月租金为673元，原告于2013年7月6日出具了一份收条，显示已收到16150元租金。后原告于2015年12月4日与宽泰公司签订了一份《统一经营租赁协议》，该协议约定由宽泰公司承租原告的一处摊位，租期均从2016年1月1日起至2017年12月31日止，为期两年，年租金为4037.5元，至庭审结束前原告未收到租金。现该农副超市处于停业状态，原告无法使用已购置了使用权的商铺。本院认为：原、被告于2013年7月6日签订的《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立，并具有法律效力。根据原、被告的当庭陈述以及提供的证据显示，本案涉案商铺所处的商场自建成以来，仅开业经营了极短的时间后，就长期处于关停状态，且无法确定开始营业的具体时间。虽然原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间连续签订了两次《统一经营租赁协议》，但自2016年1月1日起，案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司未再向原告支付过租金。按照原、被告签订的《商铺使用权转让合同》第五章第十条的规定，被告享有对商场进行宣传和推广的独立自主权、管理权，以及更换商场管理者、合理规划管理和使用商场公共区而无需征得原告同意及通知原告的权利。按照该条款的约定，根据权利义务统一的原则，被告亦应当承担保证商场正常经营运转的义务。虽然被告辩称其将商场的经营管理权委托给案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司进行经营和管理，但该委托行为系被告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间的约定，对原告不发生法律效力，被告仍应当按照合同的约定和要求，保证原告购买的商铺能够正常的经营使用。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因原告购买使用权的农副超市已经处于停业状态，无法实现原告取得收益的合同目的，原告请求解除该《商铺使用权转让合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告购置的是商铺的50年使用权，已经正常行使了两年使用权，故可由被告向原告返还其余48年的使用权费用，即87120元[90750元÷50年×（50年-2年）]，对该笔合同价款，被告有义务予以返还。原告要求被告按照原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间签订的租赁协议中租赁费用约定的标准，给付原告自2016年1月1日起至诉讼终结时止经济损失的诉讼请求，因该租赁协议系原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间签订，与被告不具有关联性，且关于租赁费的损失，原告可按照租赁协议的约定另行向案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司主张违约责任，故本院对原告主张的经济损失的标准不予支持。但考虑到因涉案商场未能正常营业，致使原、被告签订的使用权转让合同无法继续履行的事实，以及被告对此存在过错的事实，被告应当向原告支付占用款项期间的利息损失。故被告应从原告合同目的无法实现时起算，即自2016年1月1日起，计算至本判决生效时止以87120元为基数，按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告安铁英与被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司于2013年7月6日签订的《商铺使用权转让合同》；二、被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司于判决生效后立即返还原告安铁英商铺使用权购置款87120元；三、被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司以87120元为基数自2016年1月1日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率赔偿原告安铁英的损失。四、驳回原告安铁英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2069元（原告预交），由被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司负担1978元，与上款一并给付原告。原告安铁英负担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 赵一民人民陪审员 陈丽颖人民陪审员 刘晓晖二〇一七年五月十一日书 记 员 刘宇超 更多数据：