（2017）晋1081民初266号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2018-06-24
案件名称
熊忠民与吴刚、吴好明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
侯马市人民法院
所属地区
侯马市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
熊忠民,吴刚,吴好明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山西省侯马市人民法院民 事 判 决 书（2017）晋1081民初266号原告（反诉被告）：熊忠民，男，1965年2月26日出生，汉族，住山西省侯马市。被告：吴刚，男，1980年10月2日出生，汉族，住山西省新绛县。委托代理人：杨俊荣，男，1971年4月27日出生，汉族，住山西省新绛县。被告（反诉原告）：吴好明，男，1985年4月16日出生，汉族，住山西省新绛县。委托代理人：许晓红，山西恒胜律师事务所律师。原告（反诉被告）熊忠民与被告吴刚、被告（反诉原告）吴好明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊忠民、被告吴刚委托代理人杨俊荣、被告（反诉原告）吴好明委托代理人许晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊忠民向本院提出诉讼请求：1、要求被告吴刚、吴好明履行租赁合同，给付2017年2月25日至2018年2月24日的租金21万元并承担违约责任，诉讼过程中，熊忠民变更诉讼请求为：同意解除租赁合同，但被告应赔偿原告损失242580元并承担违约金10万元；2、要求被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：2014年2月22日，被告吴刚（被告吴刚与被告吴好明为合伙关系，共同经营商店）与原告签订房屋租赁合同，租赁原告的位于侯马市花园南街xxx号北侧上下两间房屋，约定了租赁期限至2022年8月15日，租金每年提前一个月交。2017年1月25日，被告应当交2017年2月25日至2018年2月24日的租金21万元，但至今未交，故诉至法院，依法公断。被告吴刚辩称：1、原告与被告吴刚的租赁合同没有经过合同备案，租赁合同应无效；2、被告吴刚已经将租赁房屋转租给了被告吴好明，租赁房屋与被告吴刚没有关系了。被告吴好明辩称：1、吴刚与吴好明不存在合作关系；2、被告吴好明租赁了被告吴刚承租的房屋，是事实租赁关系；3、2017年1月8日被告吴好明已向原告提出不再承租房屋的意愿，应视为租赁合同解除。反诉原告吴好明向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告吴好明与反诉被告熊忠民之间的事实租赁关系；2、反诉费用由反诉被告熊忠民承担。反诉被告熊忠民对吴好明的反诉辩称：合同签订双方就应当遵守履行，不能单方解除，庭审中，反诉被告熊忠民同意解除租赁合同，但被告应赔偿原告损失242580元并承担违约金10万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月22日，原告熊忠民与被告吴刚签订房屋租赁合同，约定：被告吴刚租赁原告的位于侯马市花园南街xxx号北侧上下两间房屋，租赁期限从2014年2月25日至2022年8月15日，租金每年提前一个月交付；在租赁期内承租方提前解除合同，承租方应赔偿年租金的50%支付给出租方；承租方不得将房屋转租给第三者，否则出租方有权收回房屋。合同签订后，被告吴刚使用一段时间后在未经过原告许可情况下将租赁房屋转租给被告吴好明，并由被告吴好明向原告缴纳房租，庭审中原告称认为两被告之间是合伙关系承租的房屋，对两被告之间的转租事宜不知情，亦不认可两被告之间的转租。2017年1月8日被告吴好明向原告提出不再承租房屋的意愿，原告不予认可，双方发生争议，原告诉至法院。本院认为，本案的争议焦点是：一、房屋租赁合同没有备案是否有效；二、两被告之间的转租行为是否有效；三、原告与被告之间的租赁合同是否因2017年1月8日被告吴好明向原告表达了不再承租的意思表示而解除。关于第一点，根据法律规定违反法律、行政性法规的强制性规定合同无效，但租赁合同备案并不是法律、行政性法规的强制性规定，故备案与否不影响合同的效力，原告与被告吴刚的租赁合同为有效合同；关于第二点，原告与被告吴刚之间的租赁合同明确写明承租方不得将房屋转租给第三者，本案中，两被告均不能证明原告对两被告之间的转租行为是知晓并且经过了原告同意，原告也不认可两被告之间的转租行为，所以两被告之间的转租行为不能认定为有效，租赁合同仍然为原告与被告吴刚之间的权利义务关系，虽然两被告所谓转租之后的房租由被告吴好明向原告缴纳，但由于两被告之间的特殊关系（两人为亲属关系），原告认为房屋是被告吴刚承租，被告吴好明缴纳房租只是代行被告吴刚的行为也合乎情理；关于第三点，2017年1月8日被告吴好明向原告表达了不再承租的意思表示，但原告不予认可，本院认为合同是双方之间的意思合意，除非单方的解除符合了合同中约定单方解除的情形，除此之外不因为一方的意思表示而解除，本案中被告吴好明的单方解除合同的意思表示显然不能导致双方之间的合同解除。庭审中，考虑到合同现实履行的可能性经协商原告同意了解除租赁合同，但要求被告赔偿损失242580元并承担违约金10万元，关于违约金10万元是双方合同中明确约定的内容，对此主张本院予以支持；关于从2017年2月25日至2017年5月9日（原告同意解除合同时间）租金42580元，由于这段时间合同仍在存续中，这部分租金被告吴刚应当支付；关于原告提出的另外20万元损失因不能证明该损失与合同履行之间的直接关联性，故对此请求不予支持。原告提出被告吴刚与被告吴好明为合伙关系从而要求被告吴好明承担相应责任因缺少合伙关系的证据支持，故对其要求被告吴好明承担责任的请求不予支持。反诉原告吴好明要求解除反诉原告吴好明与反诉被告熊忠民之间的事实租赁关系，因两被告之间转租行为未经过原告许可，不能产生法律效力，原告与被告吴好明之间不存在租赁法律关系，也不存在解除的问题，故对反诉原告吴好明的该项反诉请求不予支持。综上所述，被告吴刚应承担合同违约的法律责任，被告吴刚与被告吴好明之间因房屋转租无效而导致的法律后果可另行处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告熊忠民与被告吴刚之间的房屋租赁合同。被告吴刚于本判决生效后5日内给付原告熊忠民租金42580元及违约金10万元，共计142580元。二、驳回原告熊忠民的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告吴好明的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2230元由被告吴刚负担，反诉案件受理费50元由反诉原告吴好明负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长 成晓军人民陪审员 苏 婷人民陪审员 郝红萍二〇一七年五月十一日书 记 员 崔亚楠 来源：