（2017）鲁0103民初2332号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-07-05
案件名称
北京盛世物业服务有限公司济南分公司与姜艳霞物业服务合同纠纷一审民事裁定书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京盛世物业服务有限公司济南分公司,姜艳霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初2332号原告：北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人：余于河，副总经理。委托诉讼代理人：张立军，男，1985年3月8日生，汉族，该公司经理助理，住济南市。委托诉讼代理人：周花，女，1981年1月26日生，回族，该公司客服部主管，住济南市。被告：姜艳霞，女，1980年7月17日生，汉族，无业，住济南市原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司与被告姜艳霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司代表人余于河的委托诉讼代理人张立军、周花，被告姜艳霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京盛世物业服务有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业费7216.8元；2、要求被告支付违约金10000元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2010年购买济南市市中区鲁能领秀城十四区（UP区）7号楼1单元703室房屋，建筑面积93.97平方米。2010年12月16日原告与被告签订了物业管理服务协议，约定物业费收费标准为每平米每月1.6元，协议对物业费交纳时间和标准均进行了约定。但截至目前被告仍拖欠2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费7216.8元。期间，原告多次以通知和告知函的方式向被告催缴，但被告一直置之不理。按照协议约定，原告有权要求被告支付违约金。为此原告诉至济南市市中区人民法院。被告姜艳霞辩称，我不交物业费是有理由的，我的地下室一直存在漏水问题，原告没有解决，导致地下室到现在不能正常使用，针对这个问题我多次向原告反映，但地下室至今仍在漏水。另外我的地下室里面有管道检修口，不方便使用，我家地下室隔壁就是全楼的配电室，因此我们的地下室漏水极易发生安全事故甚至人身伤害，因为上述原因我才不交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告姜艳霞系济南市市中区二环南路济南鲁能领秀城十四区7号楼1单元703室业主，该房屋建筑面积93.97平方米。该房屋系山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2010年12月16日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为鲁能领秀城十四区提供前期物业服务，协议有效期为：自开发商通知被告办理入住之日起至小区业主大会成立、业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》，本协议自动终止。物业费收费标准为每月每平方米1.6元。2012年9月23日，案外人山东鲁能亘富开发有限公司与原告签订关于鲁能领秀城中央公园西五区（领秀城十四区）《前期物业服务协议》一份，约定由原告为山东鲁能亘富开发有限公司开发的鲁能领秀城中央公园西五区（领秀城十四区）提供前期物业服务，服务期限暂定自2012年9月24日起至2015年9月30日，合同期满后未出现第十一章“合同的解除和终止”情形的，本合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。物业服务费的具体标准为住宅按1.6元/平方米/月计算。被告未向原告交纳自2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。当事人对以下事实存在争议：原告是否履行了物业服务企业应尽的义务。被告主张其居住的地下室自2013年起出现漏水问题，多次向原告反映，原告进行了两次维修，但均未修好，被告也找到过开发商反映情况，但问题一直没有解决，2015年再次向原告反映该问题，原告为其找了一个临时存放物品的场所供其暂时存放物品，但地下室一直没有维修好，被告一直不能使用，且地下室漏水还存在很大的安全隐患，室内被淹物品也没有进行赔偿，另外原告还在公共区域设置路障，侵害了业主的权利，综上，原告没有履行物业服务企业应尽的义务，被告有权不交纳物业费，为此被告提交照片一宗予以证实。原告对被告陈述的地下室漏水问题没有异议，但表示该处漏水不是原告原因导致，且原告已经协助被告进行了维修，确实没有修好。本院认为，原、被告于2010年12月16日签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告作为鲁能领秀城十四区的前期物业服务企业，为该小区提供了物业管理服务，被告应当及时向原告交纳相应的物业服务费。关于被告辩称的其地下室漏水问题未得到彻底解决，因此不应交纳物业服务费的意见，本院认为，被告未能举证证实其地下室漏水系原告不作为或原告本身存在过错导致，且原告针对该问题已经协助被告进行过维修，因此被告现以此为由拒绝交纳物业费，于法无据，本院对该辩称意见不予采纳。关于被告辩称的原告提供的物业服务存在其他瑕疵的意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费；本案中，根据被告陈述及举证，不能证实原告提供的物业服务存在重大瑕疵，因此被告无权以此理由拒绝交纳物业费。关于物业费交纳标准，原、被告双方在协议中已明确约定，现原告按协议约定的标准主张自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业费7216.8元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，从被告的陈述及举证来看，原告作为物业服务企业，在提供物业服务时确实存在和业主沟通不够及时和顺畅、在服务的某些环节存在一定瑕疵的情形，因此被告并非无故不交纳物业费，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，原告为被告所在的鲁能领秀城十四区提供了物业服务，被告应当按照约定交纳物业费，对原告主张的要求被告支付物业服务费7216.8元的请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金10000元，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告姜艳霞于本判决生效之日起十日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费7216.8元。二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，减半收取115元，由被告姜艳霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩晓爽二〇一七年五月十一日书记员 徐小然 来源：