（2017）新2801民初947号

裁判日期: 2017-05-11

公开日期: 2017-05-22

案件名称

李兴纯新疆华誉房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

库尔勒市人民法院

所属地区

库尔勒市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

以下统称原告）,李庆红,马忠义

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民事判决书（2017）新2801民初947号原告（反诉被告，以下统称原告）：李兴纯，女，1969年12月25日出生，汉族，新疆轮台县人，个体，现住轮台县。委托代理人：李庆红、马忠义，系新疆西昭律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：新疆华誉房地产开发集团有限公司住所地：库尔勒市人民东路七星大厦6楼法定代表人：张俊选，系公司董事长。委托代理人：刘晓怡，系公司办公室主任。委托代理人：窦艳华，系新疆君合信律师事务所律师。原告李兴纯诉被告新疆华誉房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月22日受理后，依法由审判员俞宗梅独任审理，于2017年4月18日公开开庭进行了审理，原告李兴纯的委托代理人李庆红、马忠义，被告新疆华誉房地产开发集团有限公司的委托代理人刘晓怡，窦艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴纯向本院提出诉讼请求1、判令解除原、被告于2011年6月13日签订的《认购书》；2、判令被告返还购房预付款145257.60元；3、判令被告双倍返还定金款192628.80元；4、判令被告支付定金和预付款利息97985.57元；5、判令被告承担本案受理费、送达费等实际支出的费用。事实与理由：2011年6月13日，原、被告签订《认购书》，明确约定原告在2011年10月15日前交付50%的购房款的同时签订商品房预售合同，原告按约定于2011年6月12日交付了50%的购房款，但时至今日，被告以种种借口拒绝与原告签订商品房预售合同，并拒绝协调解决问题，无奈原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告新疆华誉房地产开发集团有限公司辩称，原告诉请的房屋早已达到入住条件，华誉多次通知李兴纯前来办理入住手续，但李兴纯却因房价下跌而至今不愿收房及交纳剩余房款。华誉要求李兴纯立即前来办理入住手续并赔偿损失。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告同时提出反诉：1、判令反诉被告立即来反诉原告处办理认购房屋的入住手续并交纳剩余房款24万元。2、判令反诉被告支付自反诉原告通知其办理入住之日至反诉之日的应付款利息损失18373元。3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用��具体事实及理由如下：一、华誉已多次通知李兴纯前来办理入住手续及交纳剩余房款，但李兴纯却迟迟不来，其行为已经给华誉造成损失。本案中涉及的华誉紫御苑房屋，位于人民东路州建筑公司后，是原州公安局家属院的旧房改建新房项目，楼房总面积4万多平米，共1栋两个单元31层310户。华誉公司于2011年9月开工，因一原住户不愿搬迁且拒不交回原房产证和土地证，严重影响工期，致使州党委、州政府、州公安局多次出面协调才使得原旧房于2014年7月才拆迁完毕。但由于原房产证和土地证未交还，该楼至今仍无法办理整体土地使用证，也就无法办理商品房预售许可证。（以上事实均可在州党委、州政府、州公安局处查询到，华誉随后提交的证据民事判决书也可证实。）华誉已经提起诉讼，要尽快解决以上问题。该房屋已于2015年5月竣工并办理入住手续，目前入住��已达到84%。华誉一直为李兴纯保留该套房屋，并多次通知李兴纯前来办理入住手续并交付剩余50%的房款，李兴纯却迟迟不来，导致该房屋至今空置，华誉也因此遭受了损失。因此华誉要求李兴纯尽快来办理入住及交款手续。二、原告签订认购书的目的是为了购买房屋，而不是为了签订商品房预售合同，合同目的已能实现，原告却故意不实现，导致损失扩大，其无权要求解除合同及退还房款，而应当履行收房及交款义务并承担故意不履行期间给华誉造成损失的赔偿责任。华誉与李兴纯签订认购书的目的，分别是卖房和买房，而不是签订商品房预售合同。虽然紫御苑房屋因为第三方原因导致无法办理商品房预售许可证，但2015年5月已经竣工并能办理入住。李兴纯却因为房价下跌而迟迟不来履行收房及交纳剩余房款的义务，导致房屋空置，华誉不能及时回笼资金。现在房价更低迷，李兴纯却要求解除合同退房款，还提出双倍返还定金和赔偿利息损失等不合理要求，这显然违背了双方签订认购书的目的，也不符合公平原则。三、原告所诉请的返还双倍定金及利息无事实和法律依据，其支付的24万余元实质上是房屋预付款而不是定金，而且是由于不可归责于双方的原因造成未能签订商品房预售合同，因此，不适用定金罚则。法律规定，定金数额不超过总合同价款的20%，如有违约，给付方无权要求退回，收受方需双倍返还。本案中李兴纯交付的24万余元是50%的房款，是一个整体，不能随意拆分出部分作为定金。同时认购书中关于该款项返还条件的约定，不具备定金的违约惩罚性，因此原告李兴纯交付的24万余元并不是定金而是预付款，不应适用定金罚则。华誉紫御苑至今无法办理商品房预售许可证的原因已经明确，是由于不可归责于双方的因素。因此原告也无权要求双倍返还定金及利息。综上，被告华誉公司认为原告李兴纯的诉讼请求违背了民事法律关系中的公平原则，无事实和法律依据，被告李兴纯的行为已经给华誉公司造成了损失，请法院查明事实后予以公正判决。原告李兴纯针对被告新疆华誉房地产开发集团有限公司的反诉辩称，被告提出的第一项诉讼请求没有事实及法律依据，无权要求缴纳剩余的房款，被告没有办理房屋预售许可证，导致原告的订立合同的目的无法实现，因此被告无权要求原告缴纳剩余的房款，不存在入住的利息损失；能够办理入住及能够办理房产证是两个概念，因被告至今未能保证原告实现合同目的，故请求依法驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2011年6月12日，原告向被告交纳华誉紫御苑1-1-2101室定金241572元。2011年6月13日，原、被告签订《认购书》，原告认购被告开发的华誉紫御苑1-1-2201室住房一套，折后购房款为481572元。余款24万元在房屋封顶时支付。订购协议的内容为1、认购方为取得本认购房屋的优先购买权，在填写本认购书时自愿交付定金241572元；2、认购方签订本认购书，应在2011年10月15日前交付此房屋折后总价50%的房款，即241572元；并同时与本公司签订商品房预售合同；3、认购方签订本认购书后，本公司有义务在约定认购方签订商品房预售合同和交款日期内为认购方保留本认购房屋；4、认购方在与本公司约定的时间签订商品房预售合同之前，可无理由退房，其已付定金将全额退还；5、双方签订商品房预售合同后，本认购书自行失效，已付定金将全数转为商品房预售合同的购房款；6、如认购方未能按照约定时间与本公司签订商品房预售合同并支付房款，则视为认购方自动放弃本房屋的认购权，本认购书自行失效，其已付定给予退还，本公司有权将此房屋另行销售。涉案楼盘被告于2011年9月开工，因一原住户（宁凌）不愿搬迁且拒不交回原房产证和土地证，严重影响工期，致使州党委、州政府、州公安局多次出面协调才使得原旧房于2014年7月才拆迁完毕。但由于原房产证和土地证未交还，被告2016年11月25日诉至本院，本院于2017年3月21日依法作出（2016）新2801民初6326号民事判决书，判决被告宁凌、赵华于本判决生效后三日内将库尔勒市人民东路原巴州公安局家属院8号楼2单元602室的房产证及土地使用证交付新疆华誉房地产开发集团有限公司报相关部门做拆迁备案。宁凌、赵华不服该判决，在法定期限内向巴州中级人民法院提起上诉。现案件正在二审审理中。该涉案房屋已于2015年5月竣工，被告已通知��告办理入住手续。认定以上事实的证据有：认购书一份、收据一份、起诉状、（2016）新2801民初6326号民事判决书、华誉紫御苑看房信息表等及当事人的陈述在卷证实。本院认为，原、被告签订的认购书合法有效。当事人可以约定向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额不得超过主合同标的额的20%。从本案中双方签订的认购书的内容看，原告已支付的50%的购房款241572元，无论从性质上还是数额上分析，均不宜认定为定金。被告该部分辩解意见成立，本院予以采信。原告与被告于2011年6月12日签订认购书，因客观原因被告目前尚未取得商品房��售许可证，致使原、被告双方至今未能签订商品房预售或买卖合同。2015年5月，被告才通知原告办理入住手续。原告认为，其当初购买涉案房屋是为了孩子在就近的学区上学，因时过境迁，原告购买该涉案房屋的目的已无法实现，故要求解除与被告之间的认购书。本院经综合考量，对原告的该项请求予以支持。被告应当按照年利率6%向原告支付资金占用期间的利息，故对原告主张要求被告支付利息的请求，酌情予以支持。综上，被告的反诉请求不能成立，故对被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李兴纯与被告新疆华誉房地产开发集团有限公司于2011��6月13日签订的《认购书》。二、被告新疆华誉房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告李兴纯购房款241572元。三、被告新疆华誉房地产开发集团有限公司支付原告李兴纯购房款利息86965.92元。（241572元×6%×6年）。四、驳回原告李兴纯的其它本诉请求。五、驳回被告新疆华誉房地产开发集团有限公司的反诉请求。案件本诉受理费3919.04元，由原告自行负担979.76元，被告负担2939.28元。（原告已预交，被告在支付前款时一并支付原告）反诉受理费2587.80元，由被告自行负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审判员　俞宗梅二〇一七年五月十一日书记员　丘龙巴特来自：