（2016）浙01民终7200号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-30
案件名称
霍建国、张申亭房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
霍建国,张申亭
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终7200号上诉人（原审原告）：霍建国，男，汉族，1986年8月24日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：李凌峰，浙ＸＸ茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张申亭，男，汉族，1967年11月13日出生，住浙江省桐庐县。上诉人霍建国因与被上诉人张申亭房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初3807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2016年5月20日，霍建国、张申亭签订房屋租赁合同1份，约定：张申亭出租房屋为农村自建用房，位于桐庐县××××组，租赁面积为该房屋的1-3层，建筑面积合计约为380平方米，租赁期限共计6年，自2016年5月20日起至2022年5月20日止。霍建国承租后房屋用途为餐饮、零售、棋牌等。租金标准及付款方式：该房屋前三年年租金为10万元，第四年起至第六年，年租金在上年度基础上每年增加1万元，租房费用一年一付，在合同约定的租期起始之日一次性付清，以后每年的租房费用亦在当年的该日前一次性支付。合同经霍建国、张申亭双方协商同意，可以解除合同；因不可抗力不能实现合同目的，可以解除合同；霍建国超过3个月未按时交纳房屋租金，张申亭有权解除合同。张申亭未经霍建国同意单方面解除合同，需赔偿霍建国装修改造费用等经济损失，以及年租金2倍的违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，霍建国陆续办理了个体工商户营业执照、烟草专卖零售许可证等经营所需的手续，但至今未交付合同约定的租金。另查明，霍建国、张申亭签订房屋租赁合同时出租房屋处于在建状态，至今尚未建造完工。2016年8月9日，霍建国向原审法院起诉，请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令张申亭承担单方解除合同的违约金10万元；3、本案诉讼费由张申亭承担。原审法院认为，霍建国要求解除合同，张申亭亦表示同意，故对霍建国要求解除合同的诉请予以支持。双方争议的焦点问题为张申亭是否承担解除合同的违约金？霍建国、张申亭双方在签订合同时都明知出租房屋处于在建状态，因此，霍建国应当知道张申亭交付出租房屋的时间不可能是签订合同的日期即合同约定的日期，双方对出租房屋的交付日期存在争议，但均未提供证据证实其主张，张申亭至今未履行合同约定的交付出租房屋义务，而案涉房屋至今仍未建造完工，法律规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用;霍建国至今未履行合同约定的支付租金义务。综上所述,双方在履行合同过程中均存在过错,因此产生的损失由各自承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，于2016年10月25日判决：一、自判决生效之日起解除霍建国与张申亭于2016年5月20日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回霍建国的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由霍建国、张申亭各负担575元，于判决生效之日起七日内交纳。宣判后，霍建国不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定霍建国没有向张申亭支付合同约定的租金属于认定事实错误。本案中霍建国与张申亭双方于2016年5月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同对租赁期限、租金标准、违约责任等诸多事实进行了明确约定，约定的内容真实合法有效，且未违反任何强制性规定，合同内容对双方均有拘束力。因为张申亭知道霍建国签订合同以后已经在为经营办理相关权证，且明知在办理权证的过程中产生了较多费用，考虑到作为承租方的霍建国在该类合同中处于相对弱势的地位，因此双方在合同中的第八条第5款对张申亭的单方违约责任做了明确规定：即张申亭未经霍建国同意单方面解除合同，需赔偿霍建国经济损失，以及年租金两倍的违约金。原审法院认定霍建国至今未交付合同约定的租金，与客观事实严重不符。根据霍建国在原审中提供的录音证据显示，霍建国在合同签订后就要求向张申亭先支付5万元租金，但张申亭明确表示房子没搞好、没搬进去之前是不会收钱的。张申亭不同意先收取租金的做法符合客观实际，录音内容是双方真实意思的表示，因此不存在霍建国没有按合同约定支付租金的情况。本案中的租赁标的是在建房屋，双方在签订合同时均已明知，但并不影响双方签订合同的目的，也未违反任何法律的强制性规定。合同第七条第二款规定，张申亭承诺在房屋主体南侧搭建约35平方米临时用房供霍建国在租赁期限内前三年内免费使用，后三年每年收取3000元租赁费。在原审庭审中，张申亭虽明确房屋已经符合交付使用的条件，但至今未按承诺搭建临时用房，导致不能按合同约定向霍建国履行交付房屋使用的目的。张申亭的行为已经构成事实违约，理应承担相应的违约责任。二、原审法院没有查明张申亭单方违约的客观事实。霍建国在合同签订后投入大量财力、物力和精力办理经营所需的各种证照，并提前订购了空调等设备，支付了定金。而张申亭仅仅因为有人愿意出更高的价格承租该房屋便明确表示要将房租涨价到每年11万元，否则便不再租赁给霍建国，霍建国多次沟通无果。张申亭利用房东的优势地位肆意违约在先，置书面合同的法律效力于不顾，置霍建国的合法权益于不顾，甚至在庭前答辩中还明确表示要解除合同。由此可见，张申亭的违约行为非常明显，且有相关证据予以证明。原审法院在审理中故意为张申亭的违约行为寻找辩解的理由，置张申亭的先期违约行为于不顾，而以所谓的庭审时表示的意见为准，明显偏袒于张申亭，没有主持公道。三、原审法院适用合同法第一百二十条作为判决依据，明显属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。事实上，霍建国在涉案的房屋租赁合同签订之后始终严格按合同约定履行，且已先后投入大量的财力物力办理各种事项，不可能也至始至终未有任何违约行为。霍建国在合同签订后要求先支付伍万元租金，但张申亭明确表示在交房以后再收取。因此原审法院一直强调的霍建国至今未履行合同约定的支付租金义务的情形也与客观事实严重不符。原审法院除了这一理由之外，再无其他任何能够证明霍建国存在违约的事实。因此原审法院适用该条法律规定判定双方在履行合同中均有过错并各自承担损失，属于明显的适用法律错误。综上所述，原审法院在张申亭单方解除合同的违约行为非常明显的情况下，故意歪曲客观事实，明显偏袒张申亭一方，错误的适用法律并作出错误的判决，依法应当予以撤销。请求：一、撤销(2016)浙0122民初3807号民事判决，依法改判支持霍建国的全部诉讼请求；二、判令张申亭承担本案一、二审的全部诉讼费。被上诉人张申亭答辩称：原审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人霍建国及被上诉人张申亭均未向本院提交新的证据。根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。另查明，霍建国与张申亭签订《房屋租赁合同》后，即要求向张申亭支付房租，但因租赁房屋还在建，张申亭未予收取房租。后张申亭要求将年租金涨至11万元，否则不予履行双方签订的《房屋租赁合同》。本院认为：本案中，霍建国于2016年8月9日向原审法院起诉以张申亭违约而要求解除双方签订的房屋租赁合同。张申亭在一审庭审中表示涉案合同可以解除，也同意继续履行。故双方对于租赁合同是解除还是继续履行并未达成一致。根据霍建国一审中提供的录音资料，在双方房屋租赁合同签订后，其即要求支付房租，但因房屋未实际交付，故张申亭不予收取。因此，房租未支付并非是霍建国的原因，霍建国并没有违约。而张申亭则曾表示要求涨房租，不同意履行原合同，客观上张申亭已以其行为表示不再履行合同，故张申亭的行为已构成违约。霍建国诉请要求判决解除双方之间的租赁合同，并由张申亭承担违约责任符合法律和合同约定，应予支持。张申亭主张涉案房屋租赁合同是为了霍建国办烟草证而签订，双方应另行签订正式合同的抗辩缺乏证据证明，本院不予采信。根据房屋租赁合同第八条第5点“甲方（张申亭）未经乙方（霍建国）同意单方面解除合同，需赔偿乙方装修改造费用等经济损失，以及年租金2倍的违约金”的约定，张申亭应向霍建国承担相应的违约责任。因霍建国对于实际损失的范围并未充分举证，本院结合本案实际情况，酌情确定张申亭支付霍建国违约金3万元。霍建国上诉理由合理部分本院予以支持。综上，原审判决事实认定不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初3807号民事判决第一项；二、撤销浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初3807号民事判决第二项及诉讼费负担部分；三、张申亭于本判决生效之日起十日内支付霍建国违约金30000元；四、驳回霍建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取计1150元，由张申亭负担800元，由霍建国负担350元；二审案件受理费2300元，由张申亭负担800元，由霍建国负担1500元（霍建国已向本院预缴上诉案件受理费2300元，霍建国应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费800元。张申亭应于本判决生效之日起十日内向本院交纳应承担的诉讼费800元。本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年五月十一日书 记 员 袁其伟 百度搜索“”