（2017）津02民终2039号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-05-23
案件名称
张国栋、商茂振房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张国栋,商茂振
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终2039号上诉人（原审被告）:张国栋，男，1968年12月24日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：侯宝波，天津名士律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：商茂振，女，1987年11月28日出生，汉族，无职业，住山东省沾化县。委托诉讼代理人：柴玉辉（系商茂振丈夫），住山东省沾化县。上诉人张国栋因与被上诉人商茂振房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初49368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张国栋及其委托诉讼代理人侯宝波、被上诉人商茂振及其委托诉讼代理人柴玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国栋上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.根据双方签订的《天津市房屋买卖协议》，被上诉人因自身原因于9月14日未被批准贷款，从此日起开始违约进行第二次贷款。上诉人不同意被上诉人继续贷款，让其一次性付款，由于《天津市房屋买卖协议》已经因被上诉人行为而作废，必须到房地产管理部门重新签订《天津市房屋买卖协议》，而被上诉人不去撤网签、签订新协议，因而被上诉人违约。2.根据双方签订的《房屋买卖（置换）合同》第六条第三款，因被上诉人原因导致合同不能履行或者终止履行，上诉人有权解除合同。商茂振辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。商茂振向一审法院起诉请求：1.判令商茂振、张国栋签署的房屋买卖合同合法有效继续履行，张国栋于判决生效后十日内协助商茂振办理房屋所有权转移登记手续将房屋过户至商茂振名下；2.判令张国栋将涉诉房屋涉及张国栋方的户籍迁出；3.案件受理费由张国栋依法承担。一审法院认定事实：2016年7月24日，商茂振、张国栋经天津开发区万业源房地产经纪有限公司居间介绍，订立《房屋买卖（置换）合同》，约定：张国栋将其所有的天津中新生态城和韵路1078号红树湾花园3-2102室房屋以100万元的价格出售给商茂振；商茂振于2016年7月24日向张国栋支付购房定金1万元，双方定于2016年8月8日前（具体以预约号为准）进行房屋产权打协议面签；张国栋承诺于全款到账当日前腾空房屋，并将房屋钥匙交于商茂振；张国栋承诺该房屋无学籍占用，否则责任在张国栋。合同签订后，商茂振于2016年7月24日向张国栋交付定金1万元并向中介机构缴纳中介服务费、贷款服务费以及评估费共计15600元。合同订立后，商茂振、张国栋于2016年8月4日签订了编号为32392-000176号的《天津市房产买卖协议》，约定张国栋将其所有的坐落于天津滨海新区中新天津生态城和韵路1078号红树湾花园3-2102室的房屋作价100万元出售给商茂振，商茂振、张国栋同意以银行贷款方式支付房价款，由天津市滨海新区房屋管理中心对房价款实施监管，商茂振首付款20万元，申请银行贷款80万元，监管房价款合计100万元。商茂振应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款20万元一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市工商银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，商茂振应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。商茂振订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市工商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，商茂振应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。2016年8月5日商茂振向天津市滨海新区房屋管理中心工商银行监管账户缴纳首付款20万元；2016年9月13日商茂振再次向该监管账户缴纳房款10万元；因商茂振自身原因导致贷款最终未能办理，其于2016年10月17日再次向上述监管账户汇款70万元。在此过程中，商茂振、张国栋就房款的支付、《房产买卖协议》的撤销以及预约过户进行过多次协商，后最终未能达成统一意见，致使商茂振诉至法院。一审法院为查清案件事实，依商茂振申请找涉诉房屋中介公司员工韩树昌（涉诉房屋合同经办人）制作了询问笔录，韩树昌陈述：“编号为1604434号《房屋买卖（置换）合同》是通过我公司签订的，《房产买卖协议》也是通过我公司签订的，约定房屋价款为100万元，后来办理贷款时因商茂振之原因导致无法贷款，经过协商拟定一次性给付房款。2016年10月份左右，张国栋妻子电话告知我说是房子不卖了，张国栋是不是确定不卖房子我不清楚，但是后来约定一次性付款的时候商茂振来了，张国栋没有来。”诉讼期间，商茂振已将全部房款提存至一审法院指定账户。一审法院认为，商茂振、张国栋根据前期签订的《房屋买卖（置换）合同》后于2016年8月4日签订的《天津市房产买卖协议》合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。商茂振、张国栋已就房屋价款总额、价款支付方式以及交付时间进行了明确约定，虽然因商茂振自身原因导致无法办理贷款，但合同亦明确约定当银行贷款未被批准时，商茂振应一次性补足全部房价款，因此商茂振未能办理银行贷款非导致不能履行涉诉合同，张国栋并不当然享有解除合同权利，合同亦不当然自动解除，况且根据庭审查明的情况，商茂振获悉无法办理银行贷款时亦积极筹备房款拟一次性支付房款，并未违反合同约定，故张国栋以商茂振违约在先，张国栋享有合同解除权之抗辩一审法院不予支持。关于涉诉房屋买卖合同能否继续履行，商茂振已经按照合同约定向监管账户交纳房款30万元，该房屋不存在任何他项权限制，庭审期间商茂振已将全部房款提存至本院指定账户，可见合同具备继续履行的条件，商茂振主张继续履行合同之诉求符合法律规定，一审法院予以支持。至于商茂振主张户籍迁出事宜，因户籍主要由公安部门管理，是否符合迁出条件应以公安部门规定为准，且庭审当中张国栋已明确表示涉诉房屋户籍已经迁出，故商茂振迁出户籍之主张一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决：一、商茂振与张国栋继续履行双方于2016年8月4日订立的《天津市房产买卖协议》，张国栋于一审判决生效后十日内协助商茂振办理天津滨海新区中新天津生态城和韵路1078号红树湾花园3-2102室房屋权属转移登记手续，将该房屋产权过户到商茂振名下（扣除商茂振之前已经支付的定金1万元，商茂振应同时将剩余房款99万元给付张国栋）。二、驳回商茂振的其他诉讼请求。案件受理费6900元，由张国栋负担。张国栋于一审判决生效后十日内将其应负担的诉讼费直接交付一审法院。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的证据如下：1.2016年10月30日上诉人和中介公司员工的微信聊天记录一张；2.2016年10月27日上诉人和被上诉人的聊天微信记录一张。被上诉人质证如下：关于证据1，被上诉人认为上诉人与中介的对话与其无关，不发表意见。关于证据2，被上诉人认可其真实性。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：关于证据1，被上诉人未能提供其他证据予以佐证，无法核实其真实性，因此本院不予认定。关于证据2，上诉人在一审中已经提供并经过质证确认。另查，在商茂振第一次办理银行贷款未果后，张国栋没有配合办理第二次贷款。商茂振一审期间累计向一审法院提存全部房款100万元。二审审理期间，经向天津市中新生态城房地产管理部门咨询，告知监管账户最多只能由买方打入两次房款，在首次打入首付款后，还能补交一次首付款，继续办理贷款手续，或者一次性补足剩余房款。对于本案情况，买方还有买房资格，可以在双方配合的情况下办理过户或者在法院协助执行要求下强制过户。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审中商茂振提出，在一审判决生效的情况下，如果张国栋积极配合办理房款交接、房屋过户手续、交付房屋等相关事宜，不再产生其他争议，在完成房屋交付后商茂振可酌情在总房款基础上支付给张国栋不超过8万元。本院认为，商茂振的该意思表示真实、自愿，系其为了促进双方尽快顺利完成房产交易而作出的对自身权益的处分，不违背法律、法规的强制性规定，不损害他人利益、国家利益和社会公共利益，本院予以照准。本院认为，本案双方当事人先后签订的《房屋买卖（置换）合同》和《天津市房产买卖协议》均合法有效。本案的争议焦点为被上诉人是否存在违约行为，以及是否应继续履行涉案房屋买卖合同。关于被上诉人是否存在违约行为一节。在房屋买卖合同关系中，买方的主要义务是支付房款。本案中，被上诉人已按照《房屋买卖（置换）合同》的约定向上诉人支付了1万元定金，按照《天津市房产买卖协议》的约定将20万元首付款存入指定监管账户，在第一次贷款未果后，应银行审查要求又增加了10万元首付款，后在上诉人不配合、不能继续办理贷款情况下，又将70万元剩余房款汇款至指定监管账户。从被上诉人上述一系列行为看，其一直在按照合同约定积极履行付款义务。在因监管账户系统设置限制，70万元房款无法完成交付，双方就办理撤网签、过户未能达成一致意见情况下，被上诉人又在一审期间将全部房款提存至一审法院，更足以表明其愿意履行付款义务，积极促成实现合同目的。对于二审中上诉人提出被上诉人没有按照其要求时间办理一次性付款相关的撤网签和过户手续，导致合同不能履行的意见，由于两份合同均未明确规定办理一次性付款的期限，并且在先前被上诉人办理贷款、与上诉人约定办理一次性付款手续的过程中，上诉人存在不积极配合的行为，上诉人妻子曾明确提出不再继续履行合同义务，在此情况下被上诉人不同意按照上诉人要求办理撤网签手续而是将全部房款提存至一审法院账户，目的恰恰是为了确保房屋买卖合同在法院监督下能够继续履行，不应视为不愿继续履行合同的行为。综上，被上诉人在履行合同过程中不存在违约行为，上诉人提出的因被上诉人原因导致合同不能履行或者终止履行的主张本院不予支持。关于涉案房屋买卖合同应否继续履行一节。根据合同法规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中双方之间依法成立房屋买卖关系，应当按照双方签订的房屋买卖合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。一审期间被上诉人已将总房款100万元提存至一审法院账户，现被上诉人同意将除1万元定金外的剩余房款99万元一次性支付给上诉人，且涉诉房屋能够实现过户给被上诉人，可见房屋买卖合同具备继续履行的条件。因此，本案中的房屋买卖合同应继续履行。综上所述，上诉人张国栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人张国栋负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁津翠审 判 员 高 媛代理审判员 马凤岗二〇一七年五月十一日书 记 员 张 乐 关注公众号“”