（2017）浙03民终1465号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-27
案件名称
乐清市大荆镇荆南村经济合作社、乐清市大荆镇荆南村村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乐清市大荆镇荆南村经济合作社,乐清市大荆镇荆南村村民委员会,郭成兵,郭飞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终1465号上诉人（原审被告）：乐清市大荆镇荆南村经济合作社，住所地：乐清市大荆镇荆南村。负责人：盛远安。上诉人（原审被告）：乐清市大荆镇荆南村村民委员会，住所地：乐清市大荆镇荆南村。负责人：曹小明。上列二上诉人委托诉讼代理人：陈湘君，浙江泽商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭成兵，男，1977年7月9日出生，汉族，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：郭飞，男，1982年2月24日出生，汉族，住重庆市奉节县。上列二被上诉人委托诉讼代理人：何妙富，浙江坚定律师事务所律师。上诉人乐清市大荆镇荆南村经济合作社、乐清市大荆镇荆南村村民委员会因租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2016）浙0382民初3705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐清市大荆镇荆南村经济合作社、乐清市大荆镇荆南村村民委员会上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋租赁合同无效错误。包括涉案房屋在内的相关建筑物是在大荆镇人民政府决定整治临时棚，并要求对大荆镇新车站边的原临时棚进行拆除，重新搭建临时棚的大背景下，经过大荆镇土地所、大荆镇规划所审批通过才建成的，是合法的临时建筑物。一审法院以房屋未经审批为由认定涉案合同无效是错误的。二、一审法院在本案过错认定上错误。上诉人在涉案房屋租赁合同中已经写明涉案房屋系钢结构棚屋，被上诉人也知道该钢结构棚屋属于临时建筑物，被上诉人在承租涉案房屋时没有尽到必要的审查义务，存在重大过错。郭成兵、郭飞辩称：一、违法房屋的租赁合同应认定为无效。涉案房屋建造时未取得许可证，且涉案房屋在未经审批的情况下对外出租使用。一审中，规划局、镇政府出具的证明足以证明涉案房屋属违法建筑。二、乐清市大荆镇人民政府会议纪要的效力低于法律法规，该会议纪要的审批不具有法律效力。如果上诉人认为涉案房屋为合法建筑，应另外提起行政诉讼。三、被上诉人的经济损失是客观存在的。被上诉人在装修后店面就被关停。上诉人将出租涉案房屋时明知可能给被上诉人造成损失，存在过错，应由其承担赔偿责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。郭成兵、郭飞向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、被告赔偿原告经济损失94.4万元；3、归还承租押金6万元，水电费保证金4000元。一审法院认定事实：2009年11月26日，大荆镇人民政府召开集镇整治临时棚拆建工作协调会议，要求荆南村按照大荆镇总体规划要求，对大荆镇新车站边的原临时棚进行拆除，同大荆规划所、土地所商定后，拿出设计方案，重新搭建临时棚。2009年12月29日，大荆镇荆南村分别向大荆镇土地所、大荆镇规划所、乐清市规划局递交《关于要求荆南村荆水路段环境整治的报告》，认为原简易棚屋杂乱无章，主体损坏严重，损害了镇容镇貌，与大荆新科中心不匹配，要求重新搭建大荆新棚屋。大荆镇土地所、大荆镇规划所同意荆南村按靓丽和安全的规划设计方案进行临时建设，乐清市规划局要求各相关科室给予支持。后被告建成了钢结构棚屋。2014年，被告将荆水路钢构屋后排19-22号出租给案外人，后案外人转租给原告。2015年8月25日，原、被告签订《承租合同》，约定被告将荆水路钢构屋后排19-22号店面4间出租给原告，承租时间为2014年2月18日至2017年1月27日，租金每年12万，交款时间为每年农历十一月底前，先交款后使用；原告需交承租押金60000元，水电费保证金4000元；原告在不损坏房屋主体结构安全的前提下自行装修，费用自付；租期内如遇国家、政府规划或特殊原因造成原告不能继续承租使用的，被告按未使用时间计算退还租金，不计算利息。2015年12月30日，乐清市大荆镇人民政府、乐清市住房和城乡规划建设局、乐清市国土资源局发出《拆屋通知书》，决定在2016年2月28日前，完成对荆水路31-89号以及B幢1-26号范围内违章建筑的全部拆除工作，限相关商户在2016年2月18日前自行腾空相关设备和物品。原告租金已交至2016年1月27日，押金64000元尚在被告处。后原、被告未能就赔偿事宜协商一致。2016年2月29日，因原告未能自行腾退，被告对原告采取停水停电措施。原告诉至一审法院，现租赁标的物已被拆除。审理过程中，原告申请对大荆镇荆水路钢结构后排19-22号店面的现在装修价值进行评估，一审法院依法委托温州诚达资产评估事务所进行了评估，评估意见为415013元。一审法院认为，本案被告所建钢架结构未经乐清市住房和城乡规划建设局、乐清市国土资源局正式批准，且2012年12月30日被乐清市大荆镇人民政府、乐清市住房和城乡规划建设局、乐清市国土资源局认定为违章建筑，故原、被告签订的《租赁合同》无效。合同无效的，应按各自的过程承担责任。被告在出租时未告知原告，租赁物系违章建筑，存在过错，原告在承租过程中不存在过错，故应有被告承担全部责任。被告应赔偿原告因合同无效造成的损失为直接损失，即现在装修的价值415013元，电器桌椅餐具原告可自行重新利用，被告无需赔偿，故原告要求对机器设备进行评估的申请，不予准许。营业损失、职工工资、经济补偿金等属间接损失，依法不予赔偿。双方合同无效，故不存在违约金的赔偿问题。因标的物已灭失，被告收取的押金64000元，应予退还，但2016年1月28日至2016年2月29日间的占有使用费7561.6元（120000元/年÷365天×23天）应予扣除。综上，被告应赔偿的总额为491451.4元（415013元+84000元－7561.6元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认原告郭成兵与被告乐清市大荆镇荆南村经济合作社、乐清市荆南村村民委员会签订的《租赁合同》无效。二、被告乐清市大荆镇荆南村经济合作社、乐清市荆南村村民委员会赔偿原告郭成兵、郭飞装修损失费、退还押金等共计499013元，扣除欠付的租金7561.6元后，被告尚需支付491451.4元。款于判决生效后十日内交一审法院民一庭转付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告郭成兵、郭飞的其他诉讼请求。案件受理费14592元，由原告郭成兵、郭飞负担5920元，由被告乐清市大荆镇荆南村经济合作社、乐清市荆南村村民委员会负担8672元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。二审中，本院依法通知温州诚达资产评估事务所资产评估师沈建泽、周文静到庭接受质询。其陈述，此次评估采用的是重置成本法，根据同类装修标准按评估时的人工、材料估算重置价值，再按照五年的使用年限及平均折旧率计算成新率，重置价值乘以成新率得出的数额即为装修残值评估值。本院认为，一、关于涉案《租赁合同》是否有效的问题。涉案房屋乐清市住房和城乡规划建设局、乐清市国土资源局、乐清市大荆镇人民政府联合出具的《拆违通知书》已认定涉案房屋系违章建筑，上诉人乐清市大荆镇荆南村经济合作社、乐清市荆南村村民委员会主张涉案房屋为合法建筑，但未提供相应的证据否定该通知书的效力，应承担举证不能的法律后果。一审法院据此认定涉案《租赁合同》无效，并无不当。二、关于被上诉人在租赁合同签订及履行过程中是否存在过错的问题。涉案房屋建造前虽未按规定获得审批手续，但结合大荆镇人民政府曾专门就此召开协调会议，大荆镇土地所、大荆镇规划所亦同意上诉人按照规划设计方案进行临时建设等事实，被上诉人在签订合同时有理由相信该房屋系合法建筑。同时，上诉人也没有提供充分的证据证明被上诉人在签订合同时就知道或应当知道涉案房屋属违法建筑。因此，一审法院认定被上诉人在承租过程中不存在过错，亦无不当。需要指出的是，温州诚达资产评估事务所出具的评估报告以五年的使用年限和平均折旧率计算成新率，而涉案《租赁合同》约定的租赁期限仅为三年，且根据涉案《租赁合同》的约定，合同租期届满后，被上诉人无权上诉人就房屋装修残值进行补偿。三年租期届满后，涉案房屋尚有40%的成新率，但对于该部分装修损失上诉人不负有赔偿义务。因此，上诉人应承担的赔偿金额应在评估报告的基础上扣减40%的成新率，计232589.58元（456058元*（91%-40%））。二审中，双方对被上诉人尚欠的占有使用费数额无异议，扣除占有使用费后，上诉人应返还的押金为56438.40元（64000元-7561.60元）。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对该部分诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浙江省乐清市人民法院（2016）浙0382民初3705号民事判决第一项；二、撤销浙江省乐清市人民法院（2016）浙0382民初3705号民事判决第二项；三、乐清市大荆镇荆南村经济合作社、乐清市大荆镇荆南村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿郭成兵、郭飞装修损失232589.58元；四、乐清市大荆镇荆南村经济合作社、乐清市大荆镇荆南村村民委员会于本判决生效之日起十日内退还章寒郭成兵、郭飞56438.40元；五、驳回郭成兵、郭飞的其他原审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14592元，由郭成兵、郭飞负担8957元，乐清市大荆镇荆南村经济合作社、乐清市大荆镇荆南村村民委员会负担5635元。二审案件受理费8672元，由郭成兵、郭飞负担3037元，乐清市大荆镇荆南村经济合作社、乐清市大荆镇荆南村村民委员会负担5635元。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 陈黛锦二〇一七年五月十一日书 记 员 姜岳良 更多数据：搜索“”来源：