（2016）沪0107民初20495号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2018-06-24
案件名称
胡永丰、王玉珍与汪金娣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡永丰,王玉珍,汪金娣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初20495号原告胡永丰，男，1991年1月24日出生，汉族，住上海市。原告王玉珍，女，1990年11月9日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人胡寿祥，男，1966年1月20日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人周军，上海市千方律师事务所律师。被告汪金娣，女，1956年9月2日出生，汉族，住上海市。委托代理人巴波，上海申蕴和律师事务所律师。原告胡永丰、王玉珍与被告汪金娣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡永丰、王玉珍的共同委托代理人周军，被告汪金娣及其委托代理人巴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡永丰、王玉珍诉称，2016年3月8日，原、被告经案外人居间就上海市延长西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)248万元，双方应于签订买卖协议后22天内(即最晚2016年3月30日之前)签订《上海市房地产买卖合同》，如有违约，守约方有权要求解除协议，违约方应按照房屋总价的20%支付违约金。合同签订后，原告支付购房款共20万元，但被告拒绝按约签订《上海市房地产买卖合同》。现原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告签订的《房屋买卖居间协议》及《房地产买卖协议》；2、被告返还原告20万元；3、被告支付违约金496000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告汪金娣辩称，同意解除合同，但责任在于原告，原告违约，根据协议约定，首付款是80万，户口迁出等条款与原约定不一致，导致双方没有签约。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，上海市延长西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)所有权登记在被告汪金娣名下。2016年3月8日，原、被告经上海好中家海峰房地产经纪有限公司居间签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》。《房地产买卖居间协议》约定，甲方(被告)向乙方(原告)转让涉案房屋，房屋总价为248万元；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金，甲方签订本协议后贰日内，乙方可补足定金至20万元，若甲方违约不出售，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买，已支付定金不予返还。《房地产买卖协议》约定，双方同意于本协议签署后22天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方(原告)应于签订“买卖合同示范文本”当日支付房款80万元，于2016年4月15日支付房款20万元，乙方以向银行申请贷款的形式支付房款135万元，于2016年8月31日支付尾款1万元，其他房价款于甲方迁出户口之日起支付五万元；甲方于2016年8月31日前拿到乙方贷款135万元两个月内还乙方10万元，甲方承诺户口于2017年12月31日前迁出。同日，原告给付被告8万元。次日，原告给付被告12万元。2016年3月30日，原、被告签订《协议书》，约定因交房问题而变更签订《上海市房地产买卖合同》的时间为2016年4月6日。审理中，原告为证明被告拒绝签订合同而提交了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《谈话笔录》及《证人证言》。《上海市房地产买卖合同》载明，涉案房屋转让价款为248万元，签订合同当日，乙方(原告)支付首期购房款75万元(含定金20万元)，乙方向银行申请167万贷款的形式支付第二期房价款；甲方(被告)于2016年8月31日前腾房并通知乙方进行验收；甲方承诺于交易过户前办妥原有户口的迁出手续，每逾期一日甲方按总房价的万分之五承担违约责任。该合同显示网上签订时间为2016年3月24日，被告未予以签署。《补充协议》载明，乙方(原告)同意2018年12月31日前交房，2016年6月30日前每月租金3000元，2016年7月1日至2018年12月31日每月租金4000元，按季支付，如甲方(被告)提前搬出则租金算到搬出日止；签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方支付首付款80万元(含定金)，甲方同意乙方贷款167万元作为第二期房款……如本协议与2016年3月24日《上海市房地产买卖合同》有异议的，以本协议为准。《谈话笔录》内容显示，涉案房屋居间方业务员述称，《上海市房地产买卖合同》载明的付款方式系双方同意的，户口迁出事项则是公司法务未注意到双方对此存在特殊约定，但均可以通过《补充协议》的方式再次约定，《补充协议》即可以看出原告同意按原约定履行，并延迟2年交房。2016年4月6日录音内容显示，原、被告就首付款100万达成一致意见，其中，定金20万元，首付60万元，另20万元作为借款支付给被告；被告又因违约责任条款需要更改而未签署。被告对此表示，原告及居间方均拒绝被告仔细审阅《上海市房地产买卖合同》，因该合同条款对房款支付方式及户口迁出等事项作出更改而拒绝签订；未收到过《补充协议》，也无人签署；《谈话笔录》的被谈话人系居间方经办人，与原告存在直接利害关系，被告不予认可；不认可录音内容，其文字内容不完整，不利于原告的内容均未予以体现。原告对此表示，自2016年3月8日起，原、被告洽谈被告返租事宜，同月30日亦进行协商，未果；被告提出返租为单方面变更交易条件，构成违约。被告对此表示，原告构成违约，不同意返还定金20万。庭审中，原告为证明其催告被告履约而提交了《催告函》，内容为居间方于2016年4月8日催告被告签订《上海市房地产买卖合同》，并给予12天宽限期。被告对此表示，该函所述与事实不符，其多次前往洽谈，并提交了2016年7月5日寄交的《函》，该函系退件，当场拆封后内容显示，被告以原告原因导致无法履行相关协议，要求原告办理解除手续。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实可以证明双方在签订《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖协议》时原告对被告出售涉案房屋后需租赁涉案房屋是知晓的，但双方未就相关事宜达成一致意见即签署协议，签订《上海市房地产买卖合同》时又因违约责任等条款无法达成一致，双方均未妥善协商，致使网签未成，故本院难以将未履行上述协议归责于一方。原告以被告违约要求解除合同，与事实不符，本院不予支持。鉴于双方对房地产买卖合同其他条款难以达成一致且被告已同意解除合同，故本院可以准许解除合同。因居间方亦是该两份协议的签约方，故解除内容仅应涉及涉案房屋买卖部分。关于解除日，以被告作出同意解除的意思表示之日为准，即2016年9月19日。合同解除后，被告应将收取原告的款项返还原告并给付实际占用该款项期间的利息。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告胡永丰、王玉珍与被告汪金娣于2016年3月8日签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》中关于房屋买卖部分所做约定于2016年9月19日解除；二、被告汪金娣应于本判决生效之日起十日内返还原告胡永丰、王玉珍人民币20万元；三、被告汪金娣应于本判决生效之日起十日内给付原告胡永丰、王玉珍利息(以人民币20万元为本金，自2016年3月9日起算至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；四、对原告胡永丰、王玉珍其余的诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币10760元，由原告胡永丰、王玉珍负担6460元，被告汪金娣负担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 梁 斌人民陪审员 杨秀兰人民陪审员 张以帆二〇一七年五月十一日书 记 员 吴 婷附：相关法律条文附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 微信公众号“”