（2017）吉08民终81号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-25
案件名称
镇赉县天泽房地产开发有限公司与刘万富房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白城市中级人民法院
所属地区
吉林省白城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇赉县天泽房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉08民终81号上诉人（原审被告,反诉原告）：镇赉县天泽房地产开发有限公司法定代表人：葛文光，该公司经理。委托诉讼代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文鹏，协林国隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告,反诉被告）:刘万富，男，1960年4月19日生，汉族，无业，现住镇赉县。委托诉讼代理人:邓少辉，吉林金辉律师事务所律师。上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司因与被上诉人刘万富房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2016）吉0821民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司法定代表人葛文光的委托诉讼代理人李云峰、唐文鹏，被上诉人万富的委托诉讼代理人邓少辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。镇赉县天泽房地产开发有限公司的上诉请求：依法撤销原审判决，予以改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》（简称《补偿安置方案》）系《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（简称《产权调换协议》）签订的依据，不可割裂评断。本案系棚户区改造项目，应适用《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋従收安置补偿暂行办法》（下简称《暂行办法》）的规定确定安置补偿标准及方案。原审时，上诉人己经提供《镇赉县城区棚户区改造项目审批表》，《镇赉县发改局（2014)第207号批复》一份，能够充分证明上诉人开发的项目属于棚户区改造项目。众所周知，棚户区改造项目是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。从原审上诉人提供的证据亦可显示，被上诉人居住的房屋已属于危房，政府对其房屋进行改造，是为了改善其住房条件，属于公共利益目的。基于此，被上诉人房屋的拆迁安置补偿，应适用《暂行办法》。依据《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收安罝补偿暂行办法》，上诉人制定了《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安罝方案》，《补偿安罝方案》公平、公正、合法。在征收过程中，建设局动迁办人员孟庆海及上诉人的工作人员将《补偿安罝方案》对被上诉人进行了解释和说明工作，2014年5月1日，被上诉人在《金色家园小棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》中，“对补偿方案意见”一栏中写明“同意”，“对补偿方案提出的意见和建议”一栏写明“无”，在产权人处签字并按手印，说明其己全部知悉《补偿安罝方案》内容，并自愿遵守和履行，应受到约束。因此《补偿安置方案》、《征求意见表》、《产权调换协议书》三者彼此关联，不能单独评价。原审判决认定《产权调换协议书》系双方达成的协议，非征收行为，并认为《补偿安罝方案》、《征求意见表》与案件无关系，系人为割裂证据间的联系，必然异致判决错误。二、《产权调换协议》第三条第（三）款不是格式条款，不应该适用《合同法》关于格式条款的规定。何为格式条款？《合同法》第39条第2款规定：“格式是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中《产权调换协议》相关条款在拟定过程中均需要与产权人协商，无论是征收房屋现状、安置补偿方式，还是搬迁时间、临时安置补助费的数额等等。回归到中国房屋拆迁的现实，被拆迁人享有所有权的房屋对他而言属于重大财产，许多城市居民的财富积累是通过拆迁过程获得的，对于如此重大事宜，被拆迁人又怎么会放弃“协商”，随便签订协议？这不符合常理，更不符合当下的中国现实。在今日之中国，房屋的拆迁过程中，开发商付出的巨大时间成本往往都是与被拆迁人的协商和谈判，本案属于棚户区改造项目，付出的谈判成本可想而知。如果说，《产权调换协议书》的第三条第三款属于格式条款，依此逻辑，是不是开发商拟定的《商品房买卖合同》诸多条款也属于格式条款？交易完成之后，只要被拆迁人或者买受人反悔，均可以此为由推翻其约定？很显然不会。合同当事人签订合同之后，即应当恪守诚实信用原则遵守合同，履行合同。而《产权调换协议》开头即开宗明义“依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》……根据《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的补偿安置标准……达成如下协议”，所以从合同整体观之，规则适用应无异议。从《产权调换协议》第三条第（三）款词句来看，被上诉人“选择回迁180平方米临街商服—个，105的平方米小区内商服一个”，选择回迁并不意味着上诉人无需被上诉人支付差价即调换给上诉商服，而是根据《安置方案》规定“多退少补''”。因此，无论从合同词句还是合同整体来看，《产权调换协议》含义明确，并无歧义。三、被上诉人应根据《补偿安置方案》向上诉人支付差价款1，430,410.20元。根据《产权调换协议书》第三条第三款约定，被上诉人可享受产权调换房屋面积有证房屋面积为147.22平方米。按照《补偿安置方案》规定，有证住宅按原面积征一还一，同时另外增加8平方米建筑面积，如需再增加面积按市场价格结算。无证房屋面积为169㎡，按《补偿安置方案》规定征二还一，则其有权选择的调换面积为84.5㎡，据此，被上诉人可享受的房屋调换面积共计为240.22㎡（147.22㎡+8㎡+84.5㎡）。而被上诉人选择调换的房屋种类及面积分别为：临街商服180㎡市场价格6800元/㎡；小区商服105㎡，市场价格5800元/㎡；住宅90㎡市场价格2680元/㎡。根据计算，被上诉人应向上诉人支付差价款1,430,410.20元【公式：（6800元X180㎡+5800元X105㎡+2680元X90㎡)-(2680元X240.22㎡)=1,430,410.20元】。综上，《产权调换协议书》第三条第三款并非格式条款，被上诉人应依据《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》规定的安置补偿方案恪守诚实信用原则履行合同，向上诉人支付差价款1,430,410.20元。原审判决认定事实及适用法律均存在严重错误，致使距离真理原来越远。希望贵院拨云见日，依法保护诚实信用原则，作出公正裁决。被上诉人辩称，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人向一审法院起诉请求：交付位于镇赉镇新兴北街西侧临街面积约为180平方米的越层商服楼一户（金色嘉园小区一期工程内）；2、交付位于金色嘉园小区内面积为105平方米商服楼一户（金色嘉园小区一期工程内）；3、交付位于金色嘉园小区内面积约为90平方米的住宅楼一户（金色嘉园小区一期工程内）。一审法院认定事实：2014年5月1日，刘万富与天泽公司签订《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号TZ00003）。协议第一条第一款约定，刘万富在征收范围内有产权证（照）房屋使用性质为营业，砖瓦结构，建筑面积147.72平方米；层高在2.2米、面积在24平方米以上，且符合居住条件的无证房屋，砖瓦结构，建筑面积169平方米，实际用途库房。第三条约定，产权调换回迁安置时间、位置、户型、面积及装修标准（一）刘万富临时安置过渡期限分别为：一期2015年12月31日、二期2016年12月31日、三期2017年12月31日前；如提前回迁，以回迁公告时间为准。（二）被告在“金色嘉园”小区内回迁安置原告刘万富。（三）刘万富可享受产权调换房屋面积为147.72平方米，被告按原告选择回迁180平方米临街商服一个、105平方米小区内商服1个的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按《征收补偿安置方案》规定多退少补。”第十条规定“原、被双方认为需要订立的其它事项：1、接到被告搬家通知书搬家交房的，被告支付临时安置补助费，否则，不予支付；回迁新兴北街西侧临街越层商服（180平方米1个）在金色嘉园小区1期工程内回迁105平方米小区内商服1个、90平方米住宅楼1个”。现刘万富以天泽公司没有按约定于2015年12月31日前交付调换的房屋为由诉至法院要求天泽公司交付位于镇赉镇新兴北街西侧临街从北向南数第六户面积约为180平方米的越层商服楼一户；7号楼东数第2门面积约为105平方米商服楼一户及4号楼2单元202室面积约为90平方米的住宅一户（三处均为“金色嘉园”小区一期工程内）。被告同意原告回迁位置明确的、也是原告诉称的房屋，但要求刘万富补交差价款1663442.40元，并就此提起反诉。另查明：现天泽公司开发建设的“金色嘉园”小区一期工程已竣工验收。刘万富曾与天泽公司签订编号为TZ00001(原始)的产权调换协议书一份，后因需要将其中回迁的部分商服楼所有权变更为刘万富的儿子刘春胜，遂又与天泽公司签订了编号为TZ00003的协议书。一审法院认为，一、原告刘万富的诉求有事实与法律依据，应予以支持。1、原、被告各自的权利、义务不应受《征收补偿方案》约束，也不应按此方案来执行。《征收补偿方案》为被告天泽房地产依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》单方制定的一个补偿方案，与包括原告在内的众多被拆迁户并不存在协商的过程。被告天泽房地产作为开发商在本案中，无论从主体上还是程序上都不符合房屋征收的条件。房屋征收是为了公共利益的需要，房屋征收部门依照法律法规规定的权限和程序进行，是以公权力为后盾的政府行为，是将单位或个人的房屋所有权及相关土地使用权收归国有的行为。被告虽举证镇赉县城区棚户区改造项目审批表及镇赉县发改局（2014）第207号批复等证据，但只能证明被告开发的“金色嘉园”小区是经被告申请，由政府部门审核并批准的棚户区改造工程。但在具体的拆迁过程中，被告自己作为拆迁人、与作为被拆迁人的原告是平等民事主体间的行为，被告不是为公共利益的需要，而是为了商业利益的目的。在具体的拆迁安置补偿过程中，政府并未发布征收公告和征收决定，是由被告进行拆迁安置的。原告刘万富与被告天泽公司于2014年5月1日所签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号TZ00003）是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行合同义务。2、原告刘万富享受回迁无差价的总面积应为375平方米，超过375平方米，被告才能行使要求原告给付差价款的权利。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案的双方当事人对合同条款即第三条第（三）款所使用词句的原意解释无法达成一致，第三款具体内容为：“刘万富可享受产权调换房屋面积为147.72平方米，天泽房地产按刘万富选择回迁一个180平方米临街商服、一个105平方米小区内商服及一个90平方米住宅的户型给予设计并建设，产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按《征收补偿方案》规定多退少补。刘万富主张，被拆迁的有证房屋面积为147.72平方米，无证为169平方米可无差价调换即应享受回迁面积180平方米临街商服、105平方米小区内商服及90平方米小区内住宅各一处，实际回迁面积与这三处应回迁面积不符部分，按《产权调换协议书》多退少补；天泽房地产在原一审时主张，刘万富无差价的回迁面积为155.72平方米（147.72+8），超过部分，按《征收补偿方案》多退少补；在本案重审时，天泽房地产又主张，刘万富无差价的回迁面积为有房权证的147、72加8平方米，另169无证房屋“拆二补一”为84.5平方米，即240.22平方米，超过部分，按《征收补偿方案》且根据回迁楼房的性质多退少补。原审认为，从双方签订合同的文字用语来看，协议书中之所以约定“多退少补”是由于建筑行业的特点决定的。由于设计及实际施工等因素，建成的房屋与设计的房屋总会存在误差，而此情况是在签订合同时不确定的。本案如按被告方理解的“多退少补”在签订合同时就是确定的，本案不需要“退”，只需要“补”了。无论是被告在原一审时主张刘万富无差价回迁面积为155.72平方米，还是重审时主张的240.22平方米，至少刘万富有一户回迁的楼房应基于买卖关系产生，这显然不符合第三条第（三）款所使用词句的原意。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四规定，建筑中面积误差一般在绝对值3%以内。从交易习惯来看，合同中约定的“多退少补”是房屋建成后实际测量面积（专项部门测绘）与设计面积之间的误差。如按照被告的理解，误差达134.78平方米（180平方米+105平方米+90平方米-147.72平方米-8平方米-84.5平方米），不符合常理。最后《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”依此从原、被告签订合同的目的来看，是以物易物，而被告反诉要求原告支付高额差价款有违原告签订协议书的目的已不符合补偿的本意。从合同中双方的权利与责任条款及诚实信用原则也可以看出，如有约定，对原告来说交付被拆迁的房屋及补交少许差价款是其主要义务，相对于被告而言交付回迁楼房是其主要义务，收取少许差价款是其主要权利。被告作为一个从事房地产开发的公司，作为提供格式条款的一方，却没有将补交差价款一项写入协议，不符合常理。被告不仅应在协议中写明是否需要补交差价款，还应就此条款向原告进行解释并明确说明，便于原告在签订合同时做出选择判断，而不是在合同签订后、工程竣工待履行交付应回迁楼房时才主张给付差价款，也违背诚实信用原则。故本院认为，应做出不利于提供格式条款一方即被告方的解释，确认原告享受无差价的回迁面积为375平方米。3、原告回迁三户楼房具体位置现已明确在重审庭审时，双方对原告回迁至位于镇赉镇新兴北街西侧从北向南数第六户临街180平方米的越层商服楼一户、“金色嘉园”小区内7号楼东数第2个门105平方米商服一户、“金色嘉园”小区内4号楼2单元402室90平方米住宅一户达成一致。三户楼房皆为被告开发的一期工程。二、应驳回被告反诉的诉讼请求《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案被告反诉诉求为原告回迁房屋总面积超过155.72平方米所应补的差价款1663442.40元。本院认为，原告回迁总面积在超过375平方米时，才支付差价款。现被告没有充分的证据能够足以推翻原、被告双方签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》，属证据不足，应承担不利的后果，故被告天泽公司要求原告刘万富补交差价款1663442.40元的反诉请求，本院不予支持。原审经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）镇赉县天泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将“金色嘉园”小区一期工程内、位于镇赉镇新兴北街西侧临街从北向南数第六户面积约为180平方米的越层商服楼一户；位于“金色嘉园”小区内7号楼东数第2门面积约为105平方米商服楼一户；位于“金色嘉园”小区内4号楼2单元202室面积约为90平方米的住宅一户交付给原告（反诉被告）刘万富。二、驳回被告（反诉原告）镇赉县天泽房地产开发有限公司的要求原告（反诉被告）给付差价款1663442.40元反诉请求。案件受理费100元，反诉费9885元，共计9985元，由被告（反诉原告）镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年5月1日签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》是平等民事主体之间的民事行为，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。虽上诉人上诉称本案系棚户区改造项目，应适用《2013镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》的规定确定安置补偿标准及方案，并在一审提供了《镇赉县城区棚户区改造项目审批表》《镇赉县发改局（2014）第207号批复》等材料予以证明，但因在具体拆迁安置补偿过程中，政府未发布征收公告和征收决定，事实上整个拆迁安置的工作均是由上诉人来进行的，政府并未参与，被上诉人作为被拆迁户更是无从知晓本案所涉工程是否为棚户区改造工程，故上诉人的此项上诉主张不予支持。本案不应按棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法的规定确定安置补偿标准及方案，双方当事人应按约定履行合同义务。上诉人还上诉称双方签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》的第三条第三款不是格式条款，不应适用合同法关于格式条款的规定。因所谓的格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法从维护公平、保护弱者出发规定：对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。具体到本案中，《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》是上诉人提供的制式合同，双方争议的第三条第三款也是上诉人预先拟定的条款，双方只需填充具体数字。故原审认定《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》中的第三条第三款为格式条款是正确的。本案应适用《中华人民共和国合同法》关于格式条款的规定。原审法院依据诚实信用原则，根据法律规定，做出不利于提供格式条款一方即上诉人方的解释，确认被上诉人享受无差价的回迁面积为375平方米是正确的。综上所述，上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王剑秋代理审判员 戴红娟代理审判员 刘 昕二〇一七年五月十一日书 记 员 李炳赋 来自