（2017）黔01民终2383号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-05-31
案件名称
晏利荣、李南房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
晏利荣,李南,王开琼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2383号上诉人（原审原告）：晏利荣，女，1970年4月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：刘凯，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号15201201410792010。被上诉人（原审被告）：李南，男，1983年3月20日出生，蒙古族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陆承辉，贵州贵达（贵安新区）律师事务所律师，执业证号15201201210498519。原审第三人：王开琼，女，1947年4月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人晏利荣因与被上诉人李南及原审第三人王开琼房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3532号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晏利荣上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人李南与原审第三人王开琼签订的《房屋租赁协议》仅约定将花溪区XX村X幢X单元X层1号门面（以下简称1号门面）出租给被上诉人，协议未体现被上诉人承租了花溪区XX村X幢X单元7号房屋（以下简称7号房屋）。合同签订后，原审第三人将7号房屋交由被上诉人使用，但未签订书面协议，属于口头租赁。从房屋产权证可以看出，1号门面与7号房屋不是同一整体，分别有独立的产权。且从（2016）黔0111民初1890号民事调解书的内容可知，上诉人支付的房屋价款为1号门面与7号房屋的价款。原判认定《房屋租赁协议》约定的出租房屋包含7号房屋未考虑客观事实，证据明显不足。二、上诉人于2016年6月6日后才取得房屋所有权，在此之前无权干预该住房的租赁关系，上诉人取得房屋所有权后上诉人有权要求被上诉人返还7号房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定应当适用于有书面约定的租赁合同，而被上诉人租赁7号房屋未使用书面形式，应当视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被上诉人答辩称：一、原判决认定事实清楚，适用法律正确，买卖不破租赁是法律明确规定的。二、被上诉人与原审第三人签订的房屋租赁合同约定出租的房屋为XX村X栋X单元，不论是1号门面还是7号房屋均在该范围之内，合同签订后双方按约履行了合同，从履行缴纳租金、支付水电费，以及房屋布局等方面均可看出房屋为整体出租；上诉人主张7号房屋存在口头协议，但未能举证口头协议约定的租金为多少。上诉人的主张无证据，与事实不符。原审第三人王开琼未作陈述。晏利荣向一审法院起诉请求：1.解除被告与第三人之间的住房租赁口头协议，并责令被告立即将租赁的住房返还原告；2.本案诉讼费由被告负担。一审审理中，原告晏利荣变更第一项诉讼请求为：被告立即返还侵占原告位于贵阳市花溪区××村××单元7号房屋，并支付房屋使用款3000元（自2016年9月26日起暂计至2016年10月26日止）。庭审时，原告明确房屋使用款只主张1个月即3000元。一审法院认定事实：2013年9月26日，被告李南作为乙方、承租方与第三人王开琼作为甲方、租赁方签订《房屋租赁协议》，约定：乙方要求租用甲方房屋，经双方协商达成协议，甲方同意将自己位于花溪××村××单元的门面租给乙方，一、从2013年9月26日起至2018年9月26日止，租期为五年，每月租金3000元，在租赁期间租金不变；二、甲方要求乙方在每年7月10日以前一次性交清下年租金，不能拖欠（特殊情况双方协商解决）；三、乙方预交租金壹年36,000元给甲方，用于房屋使用租金；……；六、甲方现有的水电设施交给乙方使用，甲乙双方不得随意拆除，乙方在使用期内的水电费用乙方承担；……；十九、自2015年7月10日起租金按4000元/月收；双方在协议中还对其他相关权利义务作了明确约定。协议签订后，第三人王开琼将位于花溪区××村××单元1号门面（以下简称1号门面）及花溪区××村××单元7号的房屋（以下简称7号房屋）交由被告李南使用至今。上述租赁协议履行过程中，原告晏利荣与第三人王开琼及案外人晏利平就上述门面及诉争房屋等房屋的权属问题，经贵州省贵阳市花溪区人民法院于2016年6月6日作出的（2016）黔0111民初1890号民事调解书明确：一、晏利荣于2016年6月8日前向晏利平、王开琼支付150万元，晏利平、王开琼收到该款后当日协助晏利荣就位于位于花溪区××村××单元1号门面、7号房屋等办理所有权变更登记，将房屋所有权人变更登记为被告晏利荣；二、位于花溪区××村××单元1号门面、7号的房屋租金，由晏利平、王开琼收取至2016年7月10日等。原告晏利荣于2016年8月23日对上述调解协议中确认的1号门面及7号房屋办理了所有权权属变更登记，所有权人登记为原告晏利荣。被告李南已向第三人王开琼支付截至2016年7月9日的房租。根据上述调解书，第三人王开琼已告知被告李南于2016年7月起应向原告晏利荣支付租金，被告联系原告协商支付租金时，原告拒绝收取。现原告晏利荣以第三人王开琼与被告李南签订的《房屋租赁协议》中只约定了租赁物为1号门面，而未约定7号房屋的租赁事宜，故被告李南无权占有7号房屋为由诉至一审法院。另查：被告李南提交水电费清单、房屋钥匙及第三人王开琼出具的《证明》一份，该份《证明》载明：“本人王开琼（……）与李南（……）于2013年9月26日签订（定）租房协议，双方约定将位于贵阳市花溪区××村××单元7号房屋，连同花溪大道南段xxxx号门面，作为一个整体单位一并出租给李南至2018年9月26日。上述两套房产多年以来一直连通一体，共用一套钥匙，一块水表、一块电表，两套房产曾多次出租给不同承租人，一直是以一个单位对外出租，不曾拆分，特此证明，证明人：王开琼，2016年10.10”，用于证明第三人王开琼租给被告李南使用的位于花溪××村××单元的门面，系指位于花溪区××村××单元1号门面及7号房屋，该1号门面和7号房屋是一个整体，共用一套钥匙、一块水表、一块电表；2.审理中，原告晏利荣陈述于2015年因与第三人王开琼就上述房屋所有权发生纠纷时，曾去过租赁房屋处，当时已知道7号房屋是被告李南在使用，但表示自己不知道具体租赁情况。一审法院认为，当事人的合法权利受法律保护。被告李南与第三人王开琼签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。合同签订后，第三人王开琼将1号门面及7号房屋整体交付被告李南使用至今。房屋租赁协议履行过程中，1号门面及7号房屋的所有权人变更为原告晏利荣。原告晏利荣现主张第三人王开琼与被告李南签订的《房屋租赁协议》中，只约定了租赁物为1号门面，而未约定7号房屋的租赁，对其主张不予采信，理由如下：首先，庭审中，原告晏利荣当庭陈述在2015年就已知道7号房屋是被告李南在使用，原告晏利荣与第三人王开琼及案外人晏利平调解时，对于1号门面及7号房屋的租金也进行了明确约定，足以说明原告晏利荣知晓1号门面及7号房屋整体出租的事宜，且第三人王开琼也明确自己是将1号门面及7号房屋整体出租给被告李南。综上所述，被告李南是基于房屋租赁协议的约定占有使用1号门面及7号房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，现原告晏利荣以被告李南无权占有7号房屋并以房屋所有权人身份要求被告李南返还7号房屋并支付占有期间的房屋使用款，并无法律依据和事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告晏利荣的诉讼请求。案件受理费人民币100元（已减半收取），由原告晏利荣负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人与原审第三人签订的《房屋租赁协议》约定的“花溪××村××单元门面”是否包含7号房屋。从合同履行情况来看，《房屋租赁协议》签订后，被上诉人按照《房屋租赁协议》的约定向原审第三人支付租金，原审第三人将1号门面及7号房屋一并交付给李南使用，被上诉人未另行支付7号房屋的租金。王开琼作为房屋原出租人出具《证明》表示1号门面与7号房屋是作为整体出租给被上诉人李南。从房屋的状态来看，虽产权部门对1号门面、7号房屋分别颁发了房屋产权证，但上诉人、被上诉人均陈述，1号门面、7号房屋经原审第三人改造，已形成从1号门面可直接进入7号房屋的结构。综上两点，《房屋租赁协议》约定的“花溪××村××单元门面”虽未写明具体房号，但可认定《房屋租赁协议》约定的租赁标的应当是指1号门面及7号房屋。上诉人主张双方未就7号房屋签订书面协议，视为不定期租赁的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定1号门面、7号房屋为整体出租，并适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人晏利荣负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年五月十一日书记员 万炫彬 关注公众号“”