（2016）苏0591民初2199号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-12-11
案件名称
2199苏州信易居房地产经纪有限公司与谢海涛居间合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州信易居房地产经纪有限公司,谢海涛
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第四百二十四条，第四百二十五条第一款，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州工业���区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初2199号原告（反诉被告）：苏州信易居房地产经纪有限公司,住所地江苏省苏州工业园区星湖街999号99幢1302室。法定代表人：印蓓蕾，执行董事。委托诉讼代理人：高志俊，上海市协力（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢海涛,男,汉族，1977年11月9日生,户籍所在地新疆维吾尔自治区乌苏市。委托诉讼代理人：梁丽，北京市中银（苏州）律师事务所律师。原告苏州信易居房地产经纪有限公司（以下简称“信易居经纪公司”）诉被告谢海涛居间合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法由审判员吴牧适用简易程序进行审理。本案后依法组成合议庭适用普通程序审理，并于2016年11月3日中止审理，恢复审理后被告谢海涛提出反��，本案于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告信易居经纪公司委托诉讼代理人高志俊，被告谢海涛及其委托诉讼代理人梁丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信易居经纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告谢海涛向原告公司支付居间服务费（佣金）5万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月6日，被告谢海涛与原告公司签订《房地产委托代卖合同》，被告独家委托原告代卖其名下位于苏州工业园区荣域花园5幢205室的房屋。合同签订后，原告为被告提供了居间服务，并于同年11月8日签订了《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》。上述协议签订后，买受人按约支付了定金，但由于房价暴涨，被告拒不履行合同并要求单方解约。作为居间方，为履行居间合同义务，曾多次与被告、买受人沟通，希望促成合同继续履行，但均被拒绝。合同是三方当事人真实意思的表示，不违反法律规定。原告作为居间方，已经履行了居间合同的主要义务，被告和买受人应按约定支付佣金。合同约定的原告其他代办服务等附随义务由于被告单方解约也实际无法继续履行，与原告无关。被告拒付居间服务费（佣金），侵犯了原告的合法权益。为此，特起诉法院请求判如所请。被告谢海涛辩称：被告是独家委托原告出售房屋，并未委托其他任何中介机构，表明了被告对原告的信赖，其完全可以通过多种渠道发表售房信息，但是被告委托原告是为了原告促成的价格更高，被告基于对原告的信任做出了与市场价值相差较大的低价作出了错误出售房屋的意思表示。本案中签署的全部的合同文件均为原告方所提供的格式合同，其中在委托代卖合同中明确约定了其作为专业的房地产中介机构需要为委托人提供客观的��场行情分析，但是原告并未按照双方签署的合同提供相应的市场行情分析，退一步讲，即使提供了市场行情分析，也未能向被告提供客观真实的市场价格，并未尽到居间中介方的合理义务，因此可见原告并未履行合同义务，导致被告方作出了低价售房的错误意思表示，原告没有按约履行义务不仅不应当再行向我方全额主张居间服务费，且就其过错给被告造成的损失应当赔偿责任。因我方已经提供具备司法鉴定资质的鉴定机构所作出的评估报告，该评估报告的价格是相对客观真实的，是对当时市场成交价格的客观反映，我方的实际成交价格与当时的市场价格相差了62万余元，对于完全民事行为能力人的被告，在没有任何其他非正常因素的情况下，是不可能做出有悖常理的低价情形。原告不仅无权要求我方全额支付中介费用，应对我方的损失进行赔偿。原告方主张其已���提供了合同约定的义务，但是其作为掌握第一手行情的专业机构，完全可知当时的真实客观价格，但是原告并未提出其成交的类似房屋的客观真实价格。请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告谢海涛向本院提出反诉诉请：1、判令反诉被告信易居经纪公司赔偿反诉原告的经济损失62万元；2.判令反诉被告承担反诉原告的鉴定费5000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与金炼及反诉被告信易居经纪公司共同签订了《房地产买卖居间协议》及补充协议，但由于信易居经纪公司未能诚信地履行居间服务义务，未能提供签约当时的真实市场交易行情分析，从而导致反诉原告做出错误的意思表示，在与金炼签署的协议中约定的价格远远低于当时的市场价格，比平均价格低40%左右，恰恰表明了原告没有尽到诚信的居间服务义务，给反诉原告造成��重大损失，所以无权要求相应的居间服务费。由于反诉被告擅自侵占了诉争房屋的权属证书原件，并且无正当理由拒不返还，还故意隐瞒与房屋交易的真实信息，最重要的是提供了明显和市场价值不符的错误价格来误导反诉原告签署相应的房地产买卖居间协议，所以在2016年1月3向反诉被告发出了解除对其一切授权委托并解除房地产买卖居间协议的致函。现房屋买卖案件中反诉原告被终审判令继续履行合同，故提出上述反诉诉请，请求法院判如所请。反诉被告信易居经纪公司辩称：反诉原告提出的反诉请求无法律依据，委托代卖合同自签订居间协议已经终止，房屋价值是否与市场价值是由当事人自己衡量的，其签署居间协议是违背合同价格的认可，原告已经履行了相应的中介居间义务，不存在任何责任。我方要求驳回反诉原告的诉请。经审理查��：2015年11月8日，谢海涛（甲方、出售方）,金炼、（乙方、买受方）与中介信易居经纪公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》（协议号：MM1800154）及《补充协议》各一份，合同约定的主要内容是：甲方同意将座落在苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室房屋出售给乙方，房屋成交价格为人民币228万元，房屋面积为142.76平方米（第一、三条）；合同中约定的房款支付方式为：1.乙方于2015年11月10日前给付甲方购房定金25万元（购房定金可冲抵购房款）；2.乙方于资金托管当日将人民币100万存入房管局的存量房交易资金监管账户。3.乙方于拿证当日将人民币3万元直接支付甲方；4.剩余房款人民币100万由乙方办理按揭贷款；5.乙方接到丙方电话或短信通知后，5个工作日内完成缴税事宜（第五条）；甲方应在拿到尾款当日将该房屋交付乙方，丙方协助甲乙双方办理该房屋所发生的水、电、气、有线电视、电话、物业管理费等相关费用的交接事宜（第九条）；甲方保证于2016年1月18日前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出（第十条）；违约责任条款约定逾期交付房款或房屋，逾期超过三十日，守约方有权解除协议，居间方的佣金由违约方全额承担（第十一条）；甲乙双方应在2016年1月17日前提供相应合法的证件，并于2016年1月25日前办理该房屋的存量房资金监管手续以及到指定的银行签订相关的贷款手续，于乙方贷款全额打入房管局资金监管账户后5个工作日内办理该房屋权属转移登记手续，任何一方逾期需征得另一方的同意，且每逾期一日需向另一方支付万分之五的违约金，逾期三十日后，守约方有权解除协议并追究违约方该房价款5%的违约金（第十二条）；由甲乙双方协商，若由任意一方导致本协议无法履行，需按��金罚则承担责任（第十四条）。同日，原、被告双方签订了《关于〈房地产买卖居间协议〉的税费声明》，该声明中约定：1、金炼作为买方自愿承担因买卖该房屋所产生的个人所得税（具体金额按地税局实际计税金额为准）；2、金炼自愿承担因买卖房屋所产生的营业税（具体金额按地税局实际计税金额为准）。当日，金炼向谢海涛支付了定金25万元，谢海涛向金炼出具了定金收条，载明“今收到金炼身份证号32010119791203101X购买荣域花园5幢205室购房定金人民币贰拾伍万元整（￥250000.00）该房成交价格为人民币贰佰贰拾捌万元整（￥2280000.00）。”当日，谢海涛向原告居间方信易居经纪公司出具《佣金确认书》，约定2016年1月27日前获资金托管当日支付3万元佣金。陈波（系买受方金炼配偶）向原告居间方信易居经纪公司出具《佣金确认书》，约定支付佣金2万元。审理中原告确认上述佣金均未实际支付。另查明，涉案房屋于2014年1月17日起登记在谢海涛名下，建筑面积142.76平方米。该房屋于2008年11月21日抵押给第三人建设银行苏州分行，对应的债权金额为30万，并于2016年2月4日办理了抵押登记。金炼申请对诉争房屋进行查封保全，本院裁定予以准许，并于2016年2月5日进行了查封。又查明，2016年1月3日，谢海涛通过北京中银（苏州）律师事务所律师梁丽向金炼及信易居经纪公司发送律师函，该函的主要内容有：1.解除金炼与谢海涛及中介公司签署的《房地产买卖居间协议》及其补充协议、税费声明；2.金炼如仍愿意购买该房屋，请及时与谢海涛联系并办理该房屋交易相关手续；3.信易居经纪公司应立即返还谢海涛所有的房屋产权证书及国有土地使用权证书原件。2016年1月6日，金炼向谢海涛及信易居经纪公司发送了《回函》明确表示其不同意解除涉案的房屋买卖合同并要求谢海涛按照原协议约定履行相应的房屋交易手续。2016年1月18日，金炼又向谢海涛及信易居经纪公司发出《交易手续办理通知函》一份，该函中金炼称根据合同的约定交易双方应于2015年11月8日前提供相应合法证件并于2016年1月25日前办理存量房资金的监管手续并办理房屋权属登记手续，并据此要求谢海涛于发送该函的一周内备齐相关的材料，同时要求信易居经纪公司应及时提醒、督促买售双方，并确保于2016年1月25日前双方至房产交易部门办理相关手续。2016年1月22日，谢海涛向金炼发送了《邀请协商的致函》一份，该函中称因信易居经纪公司的不诚信及未尽到合理谨慎勤勉的居间中介服务之义务，故谢海涛解除了对信易居经纪公司的委托及三方签订的全部协议及附件，并且解除函已经送达金��，如果金炼有异议的，双方可于该函中所约定的时间、地点进行协商。原告信易居经纪公司与被告谢海涛先后签订三份《房地产委托代卖合同》：第一份（合同号：DM1800261）签订于2014年11月29日，合同约定谢海涛作为委托方委托第三人信易居经纪公司销售苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室的房屋，委托形式为独家委托代卖，委托的期限为2014年11月29日至2015年3月1日，委托代卖的价格为1887000元，佣金按合同价格的2%计算；第二份（合同号：DM1800281）签订于2015年3月14日，委托的期限为2015年3月14日至2015年6月14日，委托代卖的价格为188万元，合同的其他主要内容与第一份合同一致；第三份（合同号：DM1800336）签订于2015年7月6日，委托的期限为2015年7月6日至2016年3月11日，委托代卖的价格为210万元，合同的其他主要内容与第一份合同一致。庭审中，谢海��对于该三份协议的真实性没有异议，但认为在上述协议的签订时第三人中介公司未完全履行委托合同约定的义务并提供相应房屋价格的市场分析，从而导致其委托出售的价格明显低于市场价格。在审理中，谢海涛自行委托苏州工业园区信和房地产评估土地估价有限公司对于涉案房屋在2015年11月8日的市场价格进行了评估，该机构于2016年6月20日出具了《房地产估价报告》一份，其评估的结论为：苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室房屋在2015年11月8日的总价为2900026元。信易居经纪公司认为房屋买卖成交价格系经谢海涛认可后确定，合同成交价格符合市场行情。另查明，房屋买受人金炼与本案被告谢海涛房屋买卖合同纠纷一案审理中，谢海涛亦提出反诉，主要诉讼请求为请求判令撤销其与金炼及本案原告信易居经纪公司共同签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议。本院一审2016年10月11日作出（2016）苏0591民初757号判决，主要判决内容为判令买卖双方继续履行苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室房屋买卖合同，谢海涛赔偿金炼违约金3万元，驳回谢海涛反诉的诉讼请求；谢海涛当月24日提出上诉，苏州市中级人民法院2016年12月19日作出（2016）苏05民终9925号终审判决，驳回谢海涛上诉，维持原判。上述事实，有《房地产买卖居间协议》、律师函、回函补充协议、《房地产委托代卖合同》、银行转帐记录、收条、房屋权属登记簿、本院（2016）苏0591民初757号民事判决书、苏州市中级人民法院（2016）苏05民终9925号民事判决书及本院庭审笔录等证据予以证实。本案争议的焦点是，原告信易居经纪公司的居间服务行为有无侵害被告谢海涛的财产权益。本院认为，原告居间被告及案外人金炼购买被告所有的标的房屋是各方真实意思的表示，签署了居间购买合同，合法有效，各方均应当按约履行。第一，在该协议签订前，谢海涛于2014年11月至2015年7月期间曾与信易居经纪公司三次签订《房地产委托代卖合同》，合同约定的委托价格分别为1887000元、188万元及210万元，从该委托价格的变化上可知谢海涛作为欲出售房屋一方其对于房屋的待售价格也已根据市场的变化做出了相应调整，且其作为具有完全民事行为能力的成年人，属于具备社会商品交易能力的理性市场主体。在房地产市场中房屋参考成交价格属于公开的前提下，其有能力亦有条件对名下房屋的出售价格作出理性的判断，且本案房屋的出售价格为228万，该价格也已明显超出了其最新委托的价格210万元，该事实也进一步证明了其是在对市场价格作出理性判断后确定的房屋出售价格，因此涉案合同的签订并未违背其真实意思表示。第二，关于原告参与居间成立的房屋买卖合同是否显失公平的问题，房屋作为不动产其交易价格具有一定的特殊性，最终成交价格的确定与其所处的地段、楼层、结构、年限、出售的时间以及买卖双方的个人品性等均具有较强的关联性。因此房屋的交易价格主要由交易双方根据当时的市场环境协商确定，本案中被告及案外人金炼双方经过协商确定了房屋交易价格，该价格对于双方均具有约束力，而且金额是否公平合理并不能简单地依照同小区的其他房屋出售价格作为参照依据，且即便参考谢海涛所提交的鉴定报告中所确定的在涉案房屋的评估价格，该价格与涉案房屋的实际交易价格之差也未超出合理的范围，因此谢海涛认为涉案房屋交易价格显失公平的意见，本院不予采纳。谢海涛认为信易居经纪公司未��房地产委托代卖合同约定的市场评估分析义务，存在欺诈情形，但谢海涛无证据证明金炼与信易居经纪公司恶意串通损害谢海涛利益。故其答辩意见无事实依据，本院不予支持。房屋买卖合同双方确认的佣金共计5万元，虽谢海涛已经生效判决确定为房屋买卖合同违约方，但协议违约责任条款中约定的违约方承担全额佣金的前提条件是守约方解除房屋买卖合同，而金炼与谢海涛的房屋买卖合同已被判令继续履行，原告现诉请要求其承担全额佣金5万元，不符合合同约定，本院不予支持，谢海涛只应当承担约定的其应付的佣金3万元。针对被告提出的反诉，如上述，在无证据证明信易居经纪公司在涉案交易居间服务过程中存在过错，且涉案房屋实际交易价格未显失公平，谢海涛要求居间方赔偿其损失62万元及鉴定费5000元的反诉请求均缺乏依据，本院��此不予支持。综上所述，原告的本诉诉请有法律和事实依据，本院予以部分支持；被告的反诉则缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告谢海涛于本判决生效之日起七日内支付本诉原告苏州信易居房地产经纪有限公司居间服务费3万元；二、驳回反诉原告谢海涛的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由本诉被告谢海涛负担。该款本诉原告已预交，本院不再退还，本诉被告负担部分由其在履行前述付款义务时一并给付本诉原告。反诉案件受理费5025元，由反诉原告谢海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长 吴 牧人民陪审员 葛恒伟人民陪审员 叶五男二〇一七年五月十一日书 记 员 赵 从拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。第12页共12页 关注公众号“”