（2017）吉24民终616号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-19
案件名称
中国邮政集团吉林省安图县分公司与长白山保护开发区池北世济昌源便利店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国邮政集团吉林省安图县分公司,长白山保护开发区池北世济昌源便利店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终616号上诉人（原审原告）：中国邮政集团吉林省安图县分公司，住所地吉林省安图县明月镇新安路1号。法定代表人：高日琦，副总经理。委托诉讼代理人：蔡弘吉。委托诉讼代理人：朴灿勇，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长白山保护开发区池北世济昌源便利店，住所地吉林省长白山保护开发区池北区白山路******号。负责人：李兰成，业主。委托代理人：马庆伟。上诉人中国邮政集团吉林省安图县分公司（以下简称“邮政安图分公司”）因与被上诉人长白山保护开发区池北世济昌源便利店（以下简称“济昌源便利店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2016）吉2426民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日受理后,因无新的事实与证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邮政安图分公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持邮政安图分公司的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定事实与实际情况不符，真实的情况是邮政安图分公司并未要求济昌源便利店经营邮乐购产品，也没有要求济昌源便利店变更营业执照，经营邮乐购产品不是续租房屋的附加条件。济昌源便利店经营的邮乐购产品是和诸多商家一样与邮政企业属商业合作关系，变更营业执照是商业合作所必须的，与房屋租赁没有必然的联系。邮政安图分公司自始至终并未与济昌源便利店针对房屋续租事宜进行协商，从合同期限届满后始终要求济昌源便利店腾迁，也正是因为久谈未果而诉至法院。2.一审法院适用法律不当。邮政安图分公司与济昌源便利店于2015年3月20日签订的房屋租赁合同期限为一年，该合同已于2016年3月20日因合同期届满而自动终止，济昌源便利店有义务在租赁房屋内腾迁。济昌源便利店向法院提供的营业执照、安装动力电、空调、经营其商品、主动向上诉人缴纳租金（未果）以及中国移动通话记录单的相关证据均无法证明邮政安图分公司与济昌源便利店在租赁合同期届满后达成续租合意。一审法院并不能单纯因济昌源便利店向邮政安图分公司订购商品并销售而想当然认双方就房屋续租事宜达成了合意。3.房屋租赁合同第七条适用的前提是租赁期限内，而本案已经明显超出租赁期限，该约定条款不能适用于本案。4.根据邮政安图分公司与济昌源便利店签订的房屋租赁合同的约定，济昌源便利店应当自2016年4月1日起承担逾期腾房的违约责任。济昌源便利店辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下:济昌源便利店不存在逾期腾房的违约责任，在房屋使用中，已安装空调设备和三相电等，上述设备均不可拆除，如果解除合同该损失应由邮政安图分公司承担。邮政安图分公司一审诉讼请求：1.解除合同并将该房屋腾迁。2.从2016年3月21日至实际返还房屋之日按166/天×5计算滞纳金。一审法院经审理查明：2015年，邮政安图分公司与济昌源便利店就房屋租赁事宜达成协议，约定自2015年3月20日至2016年3月20日止，邮政安图分公司将位于安图县二道支局旁边的房屋（安图房权证二道白河镇字第000645**号，面积309.69平方米房屋一栋）租给济昌源便利店使用，年租金为6万元。2016年5月份，邮政安图分公司要求济昌源便利店经营邮乐购产品，双方同意后，济昌源便利店按照邮政安图分公司要求变更了营业执照（原名池北济昌源超市，更名为池北世济昌源便利店），并从邮政安图分公司处进货，开始正常经营。期间济昌源便利店因经营需要增设了三项动力电和安装了空调设备。之前，济昌源便利店要按照合同上的邮政安图分公司账户支付2016-2017年度房屋租金，邮政安图分公司表示，该账户已经不使用了，但新的账户有迟迟未能提供，致使济昌源便利店未能交付延租房租金。后来，邮政安图分公司坚持要求济昌源便利店腾迁房屋并支付违约滞纳金。一审法院认为：2015年3月，邮政安图分公司与济昌源便利店达成房屋租赁协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议各自履行相关义务。济昌源便利店应邮政安图分公司要求，自2016年5月17日开始，更改营业执照、安装动力电和空调、经营其商品、主动向邮政安图分公司交纳租金（未果），由此看来，双方有合作意向并开始实施，应当视为房屋租赁延租行为。按照双方合同第七条第01项约定，双方可以协商变更或终止本合同。一方要求变更或终止本合同的，必须提前三个月以书面形式通知对方。然而，邮政安图分公司在无任何书面通知的情况下要求解除合同，不符合约定，应当视为该房屋租赁合同延续，不能认为被告违约。综上，邮政安图分公司请求解除合同并要求腾迁和支付滞纳金的请求，没有事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求，案件受理费50元，由原告中国邮政集团吉林省安图县分公司负担。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。根据一审双方提交证据，综合认定如下事实：2015年，邮政安图分公司与济昌源便利店就房屋租赁事宜达成协议，约定自2015年3月20日至2016年3月20日止，邮政安图分公司将位于安图县二道支局旁边的房屋（安图房权证二道白河镇字第000645**号，面积309.69平方米房屋一栋）租给济昌源便利店使用，年租金为6万元。济昌源便利店在2015年使用房屋期间，增设三项动力电并安装空调设备。济昌源便利店自认邮政安图分公司于2016年5月20日告知其终止房屋租赁合同。2016年5月17日原池北济昌源超市更名为池北世济昌源便利店，该期间济昌源便利店经营部分邮乐购产品。2016年3月20日房屋到期后，济昌源便利店使用租赁房屋至今，并欲向邮政安图分公司支付租金，邮政安图分公司以不同意续租房屋为由始终未提供收款账号。本院认为：2016年3月20日双方签订的房屋租赁合同到期后，济昌源便利店继续使用租赁房屋，至2016年5月20日止，邮政安图分公司未举证证明对房屋续租事宜提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，2016年3月21日至2016年5月20日止，邮政安图分公司与济昌源便利店之间原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，邮政安图分公司可随时解除合同。2016年5月20日邮政安图分公司通知济昌源便利店终止房屋租赁合同后，济昌源便利店应在合理期限内从租赁房屋内腾迁。济昌源便利店主张因营业执照变更并从邮政安图分公司处进货，应认定双方房屋租赁合同延续，不存在违约事由。因其未举证证明上述行为与房屋租赁存在必然联系，且房屋租赁合同对此并无约定，该主张本院不予支持，济昌源便利店应支付邮政安图分公司房屋租赁费10000元［60000元/年/12个月X2个月（2016年3月21日至2016年5月20日）］。济昌源便利店未在接到房屋租赁合同解除通知后合理期限内搬离，应支付邮政安图分公司相应损失并承担违约责任，其损失应以房屋租赁费为标准，自2016年5月21日计算至济昌源便利店交还租赁房屋之日止。因房屋租赁合同约定的违约金过高，本院依法调整为损失的30%。因双方合同约定“合同期满后，承租人不继续租赁房屋的或者其他原因双方合同终止的，承租人对房屋装修，能拆除的应自行拆除。对无法拆除或拆除可能造成甲方房屋损害的，应无偿归甲方所有。”，济昌源便利店因增设三项电及空调设备产生的费用应自行承担，相关设备在保证不损害房屋的前提下自行拆除或处理。综上所述，邮政安图分公司的上诉请求成立；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省安图县人民法院（2016）吉2426民初1155号民事判决；二、长白山保护开发区池北世济昌源便利店自本判决生效之日支付中国邮政集团吉林省安图县分公司房屋租赁费10000元（2016年3月21日至2016年5月20日）；三、长白山保护开发区池北世济昌源便利店自本判决生效之日十日内自安图房权证二道白河镇字第000645**号，面积309.69平方米房屋内腾迁后将该房屋交付给中国邮政集团吉林省安图县分公司；四、长白山保护开发区池北世济昌源便利店自本判决生效之日给付中国邮政集团吉林省安图县分公司损失费（以房屋租赁费60000元/年为标准，自2016年5月21日计算至济昌源便利店交还租赁房屋之日止）；五、被上诉人长白山保护开发区池北世济昌源便利店自本判决生效之日给付中国邮政集团吉林省安图县分公司违约金（占用时间的损失费X30%计算）；六、驳回中国邮政集团吉林省安图县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2923元，二审案件受理费2923元，合计5846元，由中国邮政集团吉林省安图县分公司负担2000元，由长白山保护开发区池北世济昌源便利店负担3846元。本判决为终审判决。审判长 刘晓娟审判员 朴美兰审判员 林 美二〇一七年五月十一日书记员 徐 妍 来自