（2016）沪01民终13975号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-20
案件名称
上海陆建装饰材料有限公司诉蒋金泉租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海陆建装饰材料有限公司,上海陆晋建材有限公司,上海华林园艺有限公司,蒋金泉,上海市松江区车墩镇人民政府
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终13975号上诉人（原审原告）：上海陆建装饰材料有限公司，住上海市金山区松隐镇周栅村1136号A201-18室。法定代表人：李宗保，总经理。上诉人（原审原告）：上海陆晋建材有限公司，住上海市松江区车墩镇华长路2156号。法定代表人：余良然，总经理。上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：潘龙，上海律凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海华林园艺有限公司，住所地上海市松江区车墩镇华长路（农副公司内）。法定代表人：蒋金泉，总经理。委托诉讼代理人：俞移冲，上海市申松律师事务所律师。委托诉讼代理人：高佳文，上海市申松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋金泉，男，1954年1月15日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：俞移冲，上海市申松律师事务所律师。委托诉讼代理人：高佳文，上海市申松律师事务所律师。原审第三人：上海市松江区车墩镇人民政府，住所地上海市松江区车墩镇北松公路4688号。法定代表人：高国相，镇长。委托诉讼代理人：曹憬，上海至真律师事务所律师。上诉人上海陆建装饰材料有限公司（以下简称陆建公司）、上海陆晋建材有限公司（以下简称陆晋公司）因与上诉人上海华林园艺有限公司（以下简称华林园艺）、被上诉人蒋金泉及原审第三人上海市松江区车墩镇人民政府（以下简称车墩镇人民政府）租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆建公司、陆晋公司上诉请求，一、维持原审判决第一、二、三项，改判第四项，判令华林园艺支付的停产停业费用增加34万元（人民币，下同）；二、判令蒋金泉对华林园艺的付款义务承担连带责任。事实和理由：陆建公司、陆晋公司从来没有看到过评估报告，故不知晓拆迁安置中具体的停产停业补偿金额，起诉时主张的10万元仅是暂计的金额，华林园艺应当按照实际取得的停产停业损失金额对陆建公司、陆晋公司进行补偿；蒋金泉如果从镇政府拿到赔偿款，而其又不是执行主体，陆建公司、陆晋公司将无法获得相应补偿，故蒋金泉应对本案华林园艺的付款义务承担连带责任。华林园艺上诉请求，撤销原审判决第二、三、四项，改判华林园艺支付补偿款51,937元。事实和理由：根据政府出具的测算表，对于租赁户可以得到的补偿费用均有明确认定，故陆建公司、陆晋公司可以得到的拆迁补偿款应当以政府部门出具的测算表为依据。蒋金泉辩称，同意华林园艺的上诉请求及理由，不同意陆建公司、陆晋公司的上诉请求。车墩镇人民政府述称，请求法院依法判决。陆建公司、陆晋公司向一审法院起诉请求：1、判令华林园艺、蒋金泉支付陆建公司、陆晋公司地上建筑物补偿和赔偿款150万元；2、判令华林园艺、蒋金泉支付陆建公司、陆晋公司搬迁费28万元；3、判令华林园艺、蒋金泉赔偿陆建公司、陆晋公司营业损失10万元；4、判令华林园艺、蒋金泉返还陆建公司、陆晋公司2015年3月至同年6月的租金4万元。一审法院认定事实：2006年5月26日，陆建公司与上海市A总公司（以下简称A总公司）签订《土地租赁合同》一份，约定A总公司将土地面积约6亩（以下简称涉案土地）出租给陆建公司，租赁期限自2007年1月1日起至2026年12月31日止。2007年1月1日起至2011年12月31日止为6万元，2012年1月1日起至2016年12月31日止为8万元，2017年1月1日起至2026年12月31日止为12万元。先付后用，半年一付，如租金拖欠3个月合同自动解除。在租赁期内，如遇政府单位等部门对本地块开发征用，陆建公司所有投资建设的项目，应补偿陆建公司。合同另对其他等事项作了相应的约定。合同签订后，陆建公司在涉案土地上进行违章搭建。2014年7月11日，A总公司确认陆晋公司也是涉案土地承租人。2015年3月12日，陆建公司向A总公司支付了自2015年1月1日至同年6月30日的租金40,000元。一审另查明：A总公司、华林园艺原属集体资产，2002年12月5日，由车墩镇集体资产管理办公室转让给了蒋金泉等自然人。一审再查明：2015年9月18日，车墩镇人民政府向蒋金泉发出《强制拆除违法建筑通告》，告知蒋金泉将于2015年9月25日对位于上海市松江区车墩镇华长路粮种场内擅自搭建的建筑物、构筑物组织强制拆除。2016年2月，车墩镇人民政府对位于上海市松江区车墩镇华长路的违章建筑（包括涉案土地上搭建的违章建筑）予以强制拆除。一审又查明：2015年9月15日，华林园艺（A总公司）与车墩镇人民政府签订《上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》），约定车墩镇人民政府对位于上海市松江区车墩镇华长路（A总公司内）的房屋进行拆迁，车墩镇人民政府补偿华林园艺（A总公司）合计23,174,371元(其中：1、评估总价16,930,646元；2、停产停业损失费2,761,290元；3、搬迁费182,565元；4、速签奖2,991,970元；5、速搬奖307,900元)。上述被拆迁总建筑面积9,072平方米，改制转让房屋建筑面积3,079平方米，自建房屋建筑面积6,013平方米，土地面积37,399.63平方米。1、评估总价18,543,417元，实际补偿金额16,930,646元(其中：转让房屋3,317,748元、自建房屋3,763,135元、装修1,558,031元、附属设施4,992,545元、绿化969,069元、设备及物资2,330,118元)；2、停产停业损失费2,761,290元（其中：转让房屋3,079平方米×350元/平方米＝1,077,650元；自建房屋6,013平方米×280元/平方米＝1,683,640元）；3、搬迁费182,565元（转让房屋3,079平方米×30元/平方米＝92,370元；自建房屋6,013平方米×15元/平方米＝90,195元）。一审审理中，陆建公司、陆晋公司认为其在涉案土地上经华林园艺、蒋金泉同意搭建的房屋1,600平方米的房屋；华林园艺、蒋金泉认为陆建公司、陆晋公司可能在涉案土地搭建了房屋，但具体面积不清楚，华林园艺、蒋金泉也没有同意陆建公司、陆晋公司搭建，因车墩镇人民政府在拆除违章建筑时，给予了40多万元的补偿款，故华林园艺、蒋金泉同意将该40多万元的补偿款支付给陆建公司、陆晋公司。关于陆建公司、陆晋公司在涉案土地上违章搭建的房屋面积，法院认为，根据华林园艺、蒋金泉提供的《华长路农副公司租赁户补偿测算表-3》显示，陆晋公司租赁土地面积为4,000.02平方米、无证面积为1,595平方米，拟补偿498,937平方米，由此可见，华林园艺、蒋金泉已经认可陆建公司、陆晋公司在涉案土地上违章搭建了1,595平方米房屋。一审法院认为，根据各方提供的证据显示，可以认定华林园艺前身为案外人A总公司，涉案土地应位于上海市松江区车墩镇华长路。根据本案查明的事实，可以认定涉案土地不属于建设用地，应当属于集体农用地，陆建公司、陆晋公司向华林园艺承租涉案土地后用于非农业建设（搭建房屋），未办理审批手续，违反法律、行政法规效力性强制性的规定，故陆建公司、陆晋公司、华林园艺之间的土地租赁合同关系无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案陆建公司、陆晋公司、华林园艺之间的土地租赁合同关系无效的过错责任，华林园艺明知涉案土地不属于建设用地，对陆建公司、陆晋公司的违法搭建行为未予以制止存在过错，而陆建公司、陆晋公司未办理审批手续在涉案土地进行违法搭建也存在过错，故综合本案的实际情况，法院依法认定双方各承担50%的责任。虽然，双方之间的土地租赁合同关系无效，但陆建公司、陆晋公司仍应参照合同约定的标准向华林园艺支付其占有使用涉案土地期间的占有使用费。关于陆建公司、陆晋公司主张的地上建筑物补偿等，根据《补偿安置协议》显示，位于上海市松江区车墩镇华长路自建房屋6,013平方米，该6,013平方米中应包括了陆建公司、陆晋公司违章搭建的1,595平方米房屋，法院注意到车墩镇人民政府在对华林园艺在拆除违章建筑时，对华林园艺自建房屋补偿了3,763,135元，平均每平方米625.83元，而其中1,595平方米房屋是由陆建公司、陆晋公司搭建的，故华林园艺应当将998,198.85元补偿款(1,595平方米×625.83元)支付给陆建公司、陆晋公司。关于陆建公司、陆晋公司主张搬迁费，根据《补偿安置协议》显示，车墩镇人民政府对自建房屋补偿的搬迁费为每平方米15元，故华林园艺应当将23,925元(1,595平方米×15元)支付给陆建公司、陆晋公司。关于陆建公司、陆晋公司主张营业损失应属于停产停业损失，根据《补偿安置协议》显示，车墩镇人民政府对自建房屋补偿的停产停业损失为每平方米280元，现陆建公司、陆晋公司仅主张100,000元停产停业损失，属于自行处分自己的权利，故华林园艺应当将100,000元停产停业损失支付给陆建公司、陆晋公司。关于陆建公司、陆晋公司主张返还自2015年3月起至同年6月止的租金，因陆建公司、陆晋公司没有证据证明自2015年3月起已经将涉案土地返还给了华林园艺，故法院不予支持。一审判决：一、上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司与上海华林园艺有限公司就位于上海市松江区车墩镇华长路约6亩土地的租赁合同关系无效；二、上海华林园艺有限公司于判决生效之日起十日内支付上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司地上建筑物补偿998,198.85元；三、上海华林园艺有限公司于判决生效之日起十日内支付上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司搬迁费23,925元；四、上海华林园艺有限公司于判决生效之日起十日内支付上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司停产停业损失100,000元；五、驳回上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,080元，由上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司负担7,181元（已付），由上海华林园艺有限公司负担14,899元(于判决生效之日起七日内交付法院)。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，华林园艺、蒋金泉提供车墩镇人民政府出具的情况说明，证明车墩镇人民政府对违章建筑的拆除补偿是每平方米100元，本案1,595平方米都是违章建筑，实际均是按照该标准进行补偿。陆建公司、陆晋公司经质证表示，拆除违章和动迁安置是两个法律关系，本案实际拆迁补偿并非按照拆除违章的标准进行的。车墩镇人民政府经质证表示，对情况说明真实性予以确认，100元的拆违价格属实，原则上拆除违章是按照该标准补偿，但考虑到各方面因素，本案实际补偿在该基础上加了部分金额。本院经审查认为，上述情况说明在一审中已经作为证据经过各方质证，且该情况说明也不能实现华林园艺的证明目的，本院不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理期间，车墩镇人民政府表示，1、涉案动迁房屋土地属于集体所有，当时华林园艺通过转制方式获得的只是地上建筑物，不涉及土地；2、动迁过程中评估报告的内容仅是地上房屋，不涉及土地，所有房屋均没有产证，当时仅区分了蒋金泉转制取得的房屋和转制后自建的房屋，转制取得房屋的补偿价格比较高；3、当时政府打算动迁涉案地块，对房屋等进行了评估，并在评估价格的基础上协商确定了安置费用，该价格是打包价，不考虑蒋金泉的承租户；4、“华长路农副公司租赁户补偿测绘表-3”确实是镇政府出具，但该测绘表是根据蒋金泉要求为了方便其清退承租户所需才出具，镇政府仅仅和蒋金泉之间发生拆迁关系，和承租户之间没有关系，政府签订拆迁安置协议、支付了补偿款，之后与承租户相关的问题均应当由蒋金泉去处理。本院认为，陆建公司、陆晋公司承租的涉案土地在租赁期限内发生了动拆迁，华林园艺作为安置补偿对象已经获得了相应补偿款，本案争议在于陆建公司、陆晋公司可以向华林园艺主张的赔偿金额。对此，第一，陆建公司、陆晋公司并非《补偿安置协议》的安置对象，其本案中所主张的损失是由于动拆迁导致租赁合同提前终止所产生的损失，该部分内容属于其与华林园艺租赁合同项下的事宜，故应当依据双方之间的租赁合同之约定予以解决。第二，双方在《土地租赁合同》第七条约定，在租赁期内，如遇政府单位等部门对本地块开发征用，乙方（陆建公司）所有投资建设的项目应补偿给乙方。现涉案地块在租赁期限内发生动拆迁，双方也确认陆建公司、陆晋公司被拆除的房屋的面积为1,595平方米，鉴于双方的《土地租赁合同》约定的租赁标的仅为土地，华林园艺也没有证据证明该土地上存在华林园艺搭建的房屋，且华林园艺自己举证的测绘表中载明的补偿也是按照1,595平方米进行补偿，故原审法院认定该1,595平方米房屋系由陆建公司、陆晋公司搭建并无不当。关于应当按照何种标准向陆建公司、陆晋公司进行补偿，首先，拆迁过程中镇政府对被拆迁房屋进行了评估并依据评估结论确定了补偿价格，根据评估报告相关内容，华林园艺自建部分房屋6,013平方米补偿金额为3,763,135元，按照该标准计算每平方的补偿金额为625.83元，则陆建公司、陆晋公司搭建房屋部分的补偿金额为998,198.85元，原审该计算方式正确；其次，华林园艺上诉主张该补偿金额同时包括了土地的价值及房屋的价值，然评估报告对评估对象已经明确表述仅针对房屋建筑物，土地使用权不列入估价范围，且车墩镇人民政府也明确表示涉案地块土地是集体的故安置补偿仅针对地上建筑物部分，因此华林园艺关于补偿价格包含土地补偿的上诉理由缺乏依据，本院难以采信；再次，华林园艺上诉主张车墩镇人民政府在测绘表中已经对各承租户应得的补偿金额进行了确认，然车墩镇人民政府在二审中对于测绘表的形成背景进行了解释，且明确表示其仅与华林园艺之间发生动拆迁关系、与承租户之间不存在法律关系，故华林园艺要求按照测绘表金额对陆建公司、陆晋公司进行补偿的上诉理由缺乏依据；综合上述理由，原审法院对于华林园艺应支付陆建公司、陆晋公司地上建筑物补偿金额的认定正确，应予维持。第三，关于搬迁费用部分，陆建公司、陆晋公司系涉案房屋的实际经营者，因动迁导致租赁关系提前终止，导致陆建公司、陆晋公司需要提前搬离，故华林园艺应当赔偿陆建公司、陆晋公司相应搬迁费用，现原审法院参照动迁安置补偿中的搬迁费标准判令华林园艺支付搬迁费并无不当，本院予以维持。第四，关于停产停业损失部分，因租赁关系提前终止确实会对陆建公司、陆晋公司经营产生影响，其有权向华林园艺主张停产停业损失，但一则，《补偿安置协议》中的停产停业损失费是车墩镇人民政府基于拆迁关系对华林园艺进行的补偿，车墩镇人民政府也明确表示该补偿对象仅针对华林园艺而不考虑承租户的情况，故陆建公司、陆晋公司依据《补偿安置协议》中的停产停业损失标准主张其应得的停产停业损失费用缺乏依据，再则，陆建公司、陆晋公司的行为属于经营行为，华林园艺出租场地的行为也属于经营范围，陆建公司、陆晋公司要求获得《补偿安置协议》中的全部停产停业损失费用也缺乏依据；在陆建公司、陆晋公司起诉要求华林园艺赔偿营业损失10万元的情况下，原审法院对停产停业损失部分的处理并无不当，本院予以维持。第五，涉案土地的出租方为华林园艺，故陆建公司、陆晋公司的合同相对方是华林园艺，现其要求华林园艺的法定代表人蒋金泉对本案付款承担连带责任缺乏依据，该上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人陆建公司、陆晋公司及上诉人华林园艺的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,410.86元，由上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司共同负担人民币9,911.86元，由上海华林园艺有限公司负担人民币6,499元。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰代理审判员 严佳维审 判 员 郑卫青二〇一七年五月十一日书 记 员 刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”