（2017）苏0102民初32号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-07-03
案件名称
原告江苏向正物业管理服务有限公司与被告顾洪卫物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏向正物业管理服务有限公司,顾洪卫
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
中华人民共和国江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初32号原告（反诉被告）：江苏向正物业管理服务有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道58号。法定代表人：吴涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵启祥，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄春娟，江苏海越律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：顾洪卫，女，1968年6月7日出生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：周元（系顾洪卫丈夫），男，1948年7月20日出生，汉族，美国AdevantsCorp驻泰州立标公司CEO，住南京市玄武区。原告（反诉被告）江苏向正物业管理服务有限公司（以下简称向正物业公司）与被告（反诉原告）顾洪卫物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，本案依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向正物业公司的委托诉讼代理人赵启祥、黄春娟，被告（反诉原告）顾洪卫的委托诉讼代理人周元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向正物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告顾洪卫支付自2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费1780.02元。事实和理由：向正物业公司与顾洪卫于2013年12月9日签订《物业管理服务合同》，向正物业公司按约履行义务，但顾洪卫未按约支付物业服务费。被告顾洪卫辩称，顾洪卫已缴纳了2015年度的物业服务费，向正物业公司的诉讼请求不成立。反诉原告（本诉被告）顾洪卫向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向正物业公司退还顾洪卫已缴纳的2015年度的物业服务费1780元及公共维修基金暂借款1500元；2、赔偿顾洪卫自香港返回南京应诉的差旅费2000元。事实和理由：向正物业公司自2014年以华门物业管理公司名义承担黄埔花园物业服务以来，两年内未经公示不断更换公司名称，混淆了业主的视听，令业主难明真相。2015年由于向正物业公司违法管理，暗箱操作，向业主非法收取和借用各种费用，未能按合同约定以及相关规定提供服务，至众多业主抗缴物业服务费。2015年8月，华门物业公司指派其员工向15栋41户业主收取了61500元公共维修基金暂借款，逾时一年半至今未归还。2016年1月10日，顾洪卫在合同履行地向华门物业公司员工高洋补交了2015年全年1780元的物业服务费，但向正物业公司罔顾事实，在长达一年的时间里仍不断在顾洪卫住宅门外公开张贴欠费通知和律师函，诬告顾洪卫，严重侵害了顾洪卫的名誉，必须公开赔礼道歉消除影响。自2016年初开始，顾洪卫发现向正物业公司自承接小区物业管理后，为获取不法利益，公然违反《消防法》、《城市绿化条例》、《物业管理条例》、《个体工商户登记管理办法》等国家法律法规，严重破坏物业区域原本正常的公共设施及管理秩序，未履行合同约定，不向业主公示管理实际情况及物业公司内部变化，不排除存在恶意串通、重复收取的欺骗目的，故提起反诉请求。反诉被告向正物业公司反诉辩称：1、2015年6月3日，向正物业公司名称由江苏华门集团物业管理有限公司变更为现名称，且于2015年12月31日从黄埔花园撤场。2、顾洪卫未向反诉被告支付过2015年度的物业服务费，其无权要求向正物业公司退还2015年度的物业服务费。3、顾洪卫所称的1500元公共维修基金暂借款实际由业主委员会收取，根据《物业服务合同》的约定，收取公共维修基金非向正物业公司的服务范围。4、顾洪卫称向正物业公司违法管理、违反合同暗箱操作无事实依据。5、顾洪卫从香港回南京应诉费用应由其自行承担，应诉费用系其违约而产生，即未能依约履行支付物业管理费用的义务，故无权要求向正物业公司承担该费用。终上，顾洪卫的反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回顾洪卫的反诉请求。本院经审理认定事实如下：顾洪卫系坐落于南京市××××室房屋的业主，房屋建筑面积为134.85平方米。江苏华门集团物业管理有限公司（以下简称华门物业公司）与南京市黄埔花园住宅小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定华门物业公司自2014年1月1日起为该小区提供物业管理服务，高层住宅业主按1.1元/平方米/月的标准交纳物业服务费。2015年6月3日，华门物业公司变更登记为江苏向正物业管理服务有限公司。2015年12月31日向正物业公司撤离黄埔花园小区，自2016年1月1日起，由南京地格物业管理有限公司为该小区提供物业服务。2015年由于部分电梯停运，经部分业主要求，原向正物业公司项目经理（现地格物业公司项目经理）高洋向含顾洪卫户在内的41户业主每户收取1500元共计61500元的电梯维修费用，该费用在电梯维修公司维修后高洋将61500元缴纳给了电梯维修公司，该情况顾洪卫知悉。向正物业公司撤离黄埔花园小区时，未向业主进行公示，也未进行交接。另查明，顾洪卫于2016年1月10日向地格物业公司缴纳2016年度的物业服务费1780元，于2016年8月31日向地格物业公司缴纳2015年度的物业服务费1780元。顾洪卫在缴纳2015年度的物业服务费时，高洋告知顾洪卫是替向正物业公司代收的，代收后会转交给向正物业公司。对此高洋出庭作证，表示向正物业公司的董事长与高洋口头约定，可以代收业主的物业服务费，之后给地格物业公司返点，但因向正物业公司很多事情没有向业主委员会及地格物业公司交接，且2015年12月份的电费也没与地格物业公司结算，所以地格物业公司代收的物业服务费用没有交给向正物业公司。向正物业公司否认与地格物业公司有口头约定。高洋同意退还顾洪卫2015年度的物业服务费。顾洪卫表示自己是到物业办公室缴纳的物业费，尽到了合同约定的义务，至于物业办公室是哪一个物业公司在办公，责任在向正物业公司，自己在缴纳2015年度物业服务费时高洋告知了代收的情况，并承诺转交给向正物业公司，向正物业公司未按合同履行管理责任，而是非法管理造成小区一片混乱，物业服务费不仅不能够缴纳给向正物业公司，还应该进行赔偿，故反诉要求退还1780元物业服务费。由于意见分歧，致调解无效。本院认为，依法成立的合同受法律保护。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。向正物业公司系具有物业管理资质的企业，其与南京市黄埔花园住宅小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，依法对包括顾洪卫在内的小区全体业主具有法律约束力。向正物业公司要求顾洪卫按业主委员会与物业公司签订的物业管理服务合同约定的物业服务费标准支付2015年度的物业服务费1780.02元，因顾洪卫未举证证明其向地格物业公司缴纳该费用时得到了向正物业公司的同意或事后追认，故本院对向正物业公司的该主张予以支持，顾洪卫向地格公司缴纳的该费用可以要求地格物业公司予以返还。顾洪卫认为向正物业公司在服务过程中未按合同履行管理责任，造成小区管理混乱，但顾洪卫未提供充分证据证明其主张，顾洪卫反诉要求向正物业公司退还2015年度的物业服务费，因顾洪卫未向向正物业公司缴纳该费用，故该反诉请求本院不予支持。顾洪卫要求向正物业公司退还1500元公共维修基金暂借款，顾洪卫明知该款项已缴纳给电梯维修公司，故顾洪卫的该反诉请求，本院亦不予支持。顾洪卫要求向正物业公司承担其香港返回南京应诉的差旅费，于法无据，本院对该诉请亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉被告顾洪卫于本判决生效之日起十日内支付本诉原告江苏向正物业管理服务有限公司自2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费1780.02元。二、驳回反诉原告顾洪卫的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，合计75元由本诉被告（反诉原告）顾洪卫负担（本诉案件受理费本诉原告已预交，顾洪卫于本判决生效之日起十日内将此款支付给本诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费75元（户名：江苏省南京市中级人民法院；账号：a；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。审 判 长 薛亚萍人民陪审员 王 露人民陪审员 赵元敬二〇一七年五月十一日书 记 员 顾梦寅 来源：百度“”