（2017）川1011民初958号

裁判日期: 2017-05-11

公开日期: 2017-10-25

案件名称

罗春云与向本雄房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

内江市东兴区人民法院

所属地区

内江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗春云,向本雄,张开华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条

全文

四川省内江市东兴区人民法院民事判决书(2017)川1011民初958号原告：罗春云,男,1966年4月1日出生,汉族，住内江市东兴区。委托诉讼代理人：陈大亮（特别授权），四川蜀缘律师事务所律师。被告：向本雄，男，1955年11月12日出生，汉族，住内江市东兴区第三人：张开华，女，1961年8月17日出生，汉族，住内江市东兴区原告罗春云与被告向本雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年03月27日立案受理后，依法追加张开华作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗春云及委托诉讼代理人陈大亮，被告向本雄，第三人张开华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗春云向本院提出诉讼请求：1.被告将位于东兴东兴镇龙凼街1号门面过户给原告；2.被告依法承担法律规定应交纳的税收28318.6元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年7月25日，原被告双方签订了房屋买卖协议，被告将位于东兴东兴镇龙凼街1号门面（房产证为：内江市房权证房监字第××号）出售给原告。约定该房价款66000元，原告按约支付被告购房款60000元。被告应按约将门面过户给原告，但被告以其妻不配合为由，迟迟不办理过户手续。为了维护原告的合法权益，特诉至法院提出上述诉请。被告向本雄辩称：2010年7月25日，原、被告双方签订了房屋买卖协议属实，在签约当时，被告就告诉原告出售的房屋只有房产证，该房是被告从内江市市中区法院拍卖所得，当时就只将房屋产权过户给了被告，土地使用证一直未办理过户登记。所以接下来双方到东兴房管局办理房产过户手续时，房管局就以该房无土地使用证不予办理过户登记。此后不久，原告称可以找人办理过户登记，被告就将房屋所有资料交给了原告。2017年2月中旬，原告打电话要被告夫妇回内江办理房屋过户手续。被告此时才将卖房一事告诉妻子（本案第三人）张开华，她明确表示不同意卖房。被告认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38、60条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，应为无效合同。因此原告的诉请于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人张开华辩称：被告与第三人系夫妻关系，被告所卖房子是被告与第三人共有的，被告在卖房时没有经过第三人同意，是背着第三人私自出售给原告的。所以原、被告之间签订的房屋买卖协议违反法律规定，应属无效合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2010年7月25日，原、被告双方签订了房屋买卖协议，协议载明:一.甲方（被告）自愿将自己私有的（内江市房权证房监字第××号）营业房28.76㎡卖给乙方（原告）。二.协议房价款陆万陆仟元整（66000元）。三.付款方式：协议生效日付款叁万元，余款壹月内付款叁万元，房产手续办理完毕时付陆千元。四.买卖双方各自缴纳法定应缴税费。五.甲乙方应提供有效证件办理房屋过户所需手续。六.未尽事宜双方协商解决。七.此协议自2010年7月25日生效。甲乙双方签名并加盖手印。协议签订后，原告按约给付被告60000元购房款。原、被告双方到东兴房管局办理房产过户手续，但因该房土地登记在东兴水电物资供应站大证上，没有单独的土地使用证，所以未能办理房屋产权过户手续。2014年12月30日，原告在内江市国土资源局取得了该房的单独土地使用证（内市国用（2014）第012735号）。此后，原告多次要求被告办理房屋过户手续，被告均以其妻第三人张开华不同意卖房为由，拒绝办理房产过户手续。另查明，被告向本雄与本案第三人张开华系夫妻关系。讼争房屋在出售前是其夫妻共同财产。上述事实，有原、被告提供的房屋买卖协议、收款收条，房产证，土地使用证、结婚证等证据以及各方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，本案争议的主要焦点是：原、被告双方签订的房屋买卖协议，是否是有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应该理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定。庭审查明，本案讼争房屋在被告出售的前几年一直出租给原告，并收取房租。房屋出售后，被告家里长达7年不再有房租收入，对于一般工薪家庭来说，被告妻子（本案第三人张开华）称不知道，是不合常理的；再者被告在庭审中辩称，卖房所得的60000元房款，用于归还了家里其他按揭房贷款。此后被告家里不再按月支付按揭款，家里这么重要的事情，被告的妻子也不可能不知道。因此，原告诉称，完全有理由相信被告之妻知道且应该知道被告出售房屋一事，出售房屋是其夫妻双方共同意思表示。对此，本庭予以认可。本案中，原告按约支付了购房价款，并占有使用至今，属善意第三人。因此被告之妻不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）第89条“共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，本案中，原告是善意第三人、并按约支付了购房款，属有偿取得讼争房产，其合法权益应当维护。且房屋产权证上只登记了被告一人的名字，根据不动产公示制度，无论财产共有人知道与否，都不能对抗善意第三人。综上所述，原被告之间所签订的房屋买卖协议，是当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告辩称，房屋买卖协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定应属无效合同的理由不成立。加之讼争房屋在起诉前已经取得土地使用证，因此原告诉请被告和第三人办理房屋产权过户手续，予法有据，本院予以支持。本案争议的另一个焦点“原告的诉请是否超过法律规定的二年的诉讼时效”。本案中，原被告双方签订的房屋买卖协议，并没有约定办理房屋产权过户手续的时间。庭审中，原告提供证据证明，几年来多次要求被告办理房权过户手续的事实。因此原告要求被告办理房权过户手续一直处于持续状态中，原告的诉讼请求并没有超过诉讼时效。应受法律保护。对原告要求被告承担法律规定应交纳的税收28318.6元的诉请。因原被告双方还未办理房屋过户手续，原告也没有提供被告应承担28318.6元税款的证据。因此，对原告的该项诉请本院不予支持。本院在查明事实，分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）第89条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定，判决如下：一.被告向本雄与第三人张开华于本判决生效后15日内协助原告罗春云将座落于内江市东兴东兴镇龙凼街1号房屋变更登记至原告罗春云名下；二.驳回原告罗春云其他诉讼请求。案件受理费1079元，由原告罗春云承担229元，被告向本雄承担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员　张　蕴二〇一七年五月十一日书记员　李甜华关注公众号“”