（2017）云0112民初16号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-08-02
案件名称
云南奥宸物业管理有限公司诉邵家明物业管理服务合同纠纷一案一审判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云南奥宸物业管理有限公司,邵家明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第六十五条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初16号原告：云南奥宸物业管理有限公司。法定代表人：邹兴权，总经理。统一社会信用代码：9153000071940548X2。住所：云南省昆明市东寺街石桥铺**号金碧商城。委托诉讼代理人：杨国军，男，汉族，1988年4月20日生。被告：邵家明，男，汉族，1971年11月5日出生。委托诉讼代理人：章鑫媛，女，汉族，1977年3月7日出生。原告云南奥宸物业管理有限公司与被告邵家明物业管理服务合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用简易程序于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告云南奥宸物业管理有限公司的诉讼代理人杨国军、被告邵家明到庭参加了诉讼。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条，双方当事人同意继续适用简易程序，由本院院长批准延长审限三个月，本案现已审理终结。原告云南奥宸物业管理有限公司向法院提起诉讼：1、被告立即支付物业管理费5148元；2、被告延期支付物业费违约金18656.08元；3、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告向云南奥宸房地产开发有限公司购买金盾花园小区住房，于2005年11月22日与原告签订了《物业服务合同》，在合同履行过程中，原告已对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序及房屋配套设施和相关场地进行妥善维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序活动，原告已经履行了《物业服务合同》约定的义务，被告享受了原告的物业服务，但被告自2011年1月1日起至2016年12月31日止，共拖欠原告72个月的物业管理费，余额共计人民币5148元。经原告多次催告，被告仍拒绝缴纳物业管理费。被告邵家明辩称：2010年6月开始，被告的楼上住户在楼顶进行违法加层施工，导致被告的房屋出现不同程度的墙体裂纹、煤气管移位以及楼梯墙面裂开、贴脚线地砖脱落、消防栓门玻璃破裂、单元门禁对讲无法使用等情况，被告多次找到原告希望其履行管理义务、行使其管理职能，但原告未采取有效措施，造成房屋的安全隐患增加。原告未按照约定全面履行原被告间签订的《金盾花园装修指南》、《金盾花园前期物业管理服务协议》及原告要求被告签订的《装修施工责任承诺书》，原告未尽上述义务违约在先，故原告的违约金计算缺乏事实和法律依据。另外，原告认为被告构成违约，却没有按照法律规定或者协议约定及时采取措施向被告提出交涉或者催告，导致违约金总额越积越高，对于违约金的产生及违约金额的扩大，原告自身具有重大过错，原告无权主张违约金。原告主张要求支付2011年至2014年的物管费已超过诉讼时效。本案的诉讼费应当由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：内资企业登记基本情况表、营业执照、被告身份证复印件、《前期物业服务协议》，经质证，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对于被告提交的金盾花园XX栋X单元XXX号房屋施工现场照片XX张、XX栋X单元XXX号房屋楼道受损照片XX张、违章建筑的现状照片X张，欲证明被告的楼上住户即金盾花园XX栋X单元XXX号在楼顶上进行违法夹层施工活动，导致被告自家房屋设施等不同程度受损，经质证，原告对该证据三性均不予认可。该组照片系对金盾花园XX栋X单元楼道及楼顶状况进行拍摄的照片，本院确认其真实性。二、对被告提交的《金盾花园前期物业管理服务协议》、《商品房装饰装修管理服务协议》、《金盾花园装修指南》、《装修施工责任承诺书》欲证明原告负有提供保障服务和规范指导的管理的职能，并维护小区相关区域内公共秩序安全防范管理、装饰装修管理的义务，经质证，原告对该证据的三性予以认可，但不认可证明目的。本院认可其真实性。三、对于被告提交的《责令违法行为通知书》照片4张、《关于对住宅小区违法建筑专项整治的通知》复印件，欲证明原告未尽管理义务导致被告楼上住户的违法施工行为严重损害了被告房屋质量，经质证，原告对该证据的三性均不予认可。本院前往前卫街道办事处西山区综合执法大队前卫中队调查了解《责令违法行为通知书》的出具情况，经向当时执法人员杨永顺的询问，昆明市西山区综合行政执法大队于2010年10月21日出具了编号为西综执责停字（2010）NO00XXXXX号的责令停止违法行为通知书，故本院对《责令违法行为通知书》4张照片予以确认，《关于对住宅小区违法建筑专项整治的通知》与本案没有关联性。本院不予确认。四、对于原告提交的中国邮政快递回执单，欲证明原告向被告邮寄物业费催告函进行催告，已经履行催告义务，被告仍未支付所欠物业费，经质证，被告认可收到催告函。本院确认该证据的真实性。本院确认如下法律事实：原告名称原为云南中誉物业管理有限公司，于2006年5月26日变更为云南金宸物业管理有限公司，后又变更为云南奥宸物业管理有限公司。2005年11月22日，原被告双方签订《金盾花园业主临时公约》，约定被告作为业主有权要求物业管理企业即原告对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止纠正，并约定被告不按规定交纳应交的管理服务费等费用以及赔偿款、违约金的，处以每日应缴金额千分之三的滞纳金。同日，被告作为业主与原告云南奥宸物业管理有限公司作为物业管理企业签订《金盾花园前期物业管理服务协议》，约定被告坐落于金盾花园的XX幢X单元XXX号、建筑面积1XX.93平方米住宅，接受原告提供的服务。原告享有的权利义务是：对房屋的共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。原告提供前期物业管理服务的内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务（进行日常装修管理与检查，避免违章现象的发生）。住宅物业管理费从2006年1月1日起开始计收，被告每月按建筑面积需缴纳的物业管理服务费标准为住宅0.55元每平方米。若被告违反本《协议》，不按本《协议》约定的标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳滞纳金，逾期60天起停止服务；逾期6个月以上的，将向人民法院起诉。本协议自双方签字之日起生效，至第一届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。昆明市西山区综合行政执法大队于2010年10月21日出具了编号为西综执责停字（2010）NO00XXXXX号的责令停止违法行为通知书。本案在审理过程中，原被告双方的争议焦点如下：一、被告是否应当向原告缴纳物业管理费以及承担违约责任并支付违约金？三、原告起诉被告要求支付物业管理费是否超过诉讼时效？本院认为，首先《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”被告抗辩未缴纳2011年至2016年的物业管理费的原因系原告未能积极制止金盾小区XX栋X单元XXX号住户违法在楼顶加层装修的行为，本院认为，原、被告之间签订前期服务管理服务协议系双方真实意思表示，且未违反法律规定，双方应当按照协议的约定享有权利和承担义务，被告应当按年交纳物业管理费。金盾小区XX栋X单元XXX号住户系在2010年6月在楼顶进行装修施工，昆明市西山区综合行政执法大队于2010年10月21日针对金盾小区XX栋X单元XXX号住户出具的责令停止违法行为通知书，可见，相关行政部门已经针对XX栋X单元XXX号住户在楼顶加层装修的行为依法进行了的制止，如施工行为给被告造成的财产损害，被告可依法提起民事诉讼维护其合法权益，此外，被告未主张且举证证明在2011年至2016年期间被告提供的物业服务不符合物业管理服务合同的约定，故被告抗辩不应缴纳2011年至2016年的物业服务费用没有法律依据,本院不予支持。原告主张被告支付2011年至2016年物业服务费5145元（129.93平方米×0.55元/平方米×72月），本院予以支持。其次，原告的起诉要求支付2011年至2014年的物业管理服务费是否超过了诉讼时效。根据前期物业管理服务协议约定，住宅物业管理服务费从2006年1月1日起开始计收，并未约定被告履行支付物业服务费的期限，按照物业服务行业的交易习惯，业主应当在每一个物业服务年度结束之前交纳当年的物业服务费。被告虽未交纳2011年之后的物业服务费，但原告作为物业服务企业是对整个物业服务区域提供环境卫生、保安、设施维护维修等服务工作，不能因为部分业主或物业使用人不支付物业服务费而停止物业服务，此外，没有出现原、被告之间物业服务合同终止或存在业主大会另行选聘物业企业的情形，被告也一致接受原告提供的物业服务，故双方之间签订的前期物业管理服务处于持续履行的状态，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”原告要求被告履行支付物业服务费并未超过诉讼时效，被告的抗辩本院不予采信。第三，被告未及时交纳物业管理服务费系违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，原告主张按照每天千分之三计算违约金标准过高，本院将酌情调整确定为300元。综上，依据《物业管理条例》第七条和第六十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定判决如下：一、由被告邵家明于本判决生效后十日内支付原告云南奥宸物业管理有限公司物业服务费人民币5145.2元；二、由被告邵家明于本判决生效后十日内支付原告云南奥宸物业管理有限公司违约金人民币300元；三、驳回原告云南奥宸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币198元（原告已预交），己减半收取，由被告邵家明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 周永婷二〇一七年五月十一日书记员 张宇琪 来源：