（2017）粤20民终1087号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-08-25
案件名称
陈俊、罗有贤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈俊,罗有贤,中山市家家顺房地产经纪有限公司富和名都分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1087号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈俊，女，1973年6月30日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。委托诉讼代理人：张颖聪，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗有贤，男，1980年11月1日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇大布村校前街*号。委托诉讼代理人：陈建东，广东坦兴律师事务所律师。原审第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司富和名都分公司，住所地广东省中山市三乡镇大布村公路下富和名都花园7幢16号楼A105号商铺。负责人：张国库。委托诉讼代理人：陈奕纯，该公司员工。委托诉讼代理人：林烨，该公司员工。上诉人陈俊因与被上诉人罗有贤、原审第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司富和名都分公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071民初19413号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈俊上诉请求：依法改判支持其一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决遗漏了罗有贤两个违约事实：一是未按合同约定的期限将首期款付到第三人家家顺公司的资金托管账户。二是当罗有贤得知贷款余额不足未在约定的2016年7月30日前向陈俊补足现金。一审判决却把此项违约责任推给陈俊，属于归责错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用抗辩权为罗有贤开脱违约责任，适用法律错误，也缺乏事实依据。陈俊在2016年3月31日前已提前清偿了涉案房产的贷款，办理了注销抵押登记，履约能力正常，罗有贤不存在享有不安抗辩权，即使有此抗辩权也应当及时通知要求陈俊提供担保。一审判决认为陈俊不协助办理商业贷款构成违约，属于适用法律错误。罗有贤得知贷款审批额度不足以支付购房款后本应筹措资金，也未请求陈俊宽限或分期付款，陈俊以微信催告罗有贤及时补足购房款，付款期限届满三天后才通知解除合同。一审判决应根据罗有贤的违约行为，适用合同法第九十四条的规定判定罗有贤违约，陈俊有权没收定金，支持陈俊的反诉请求。当庭补充：一审判决遗漏了三个事实，1.罗有贤在2016年4月30日逾期支付首期款的事实。2.合同第4条第2项约定的买方应补足差额的事实。3.不存在开设银行监管账户用于支付首期款的事实。罗有贤因个人原因未能获得银行贷款的责任在于罗有贤自己。被上诉人罗有贤二审辩称，服从一审判决。第三人家家顺公司二审述称，2016年1月27日，陈俊与罗有贤在我方居间服务下共同签订了一份二手房买卖及居间服务合同，该合同真实合法有效。签约时买卖双方均知晓该房产未出证，罗有贤于签约的当天向陈俊支付了定金50000元并按照《资金托管协议》的约定由本公司托管。后因陈俊一直未取得房产证，双方协商一致于5月10日签署《补充协议》约定过户时间变更为7月30日前。7月8日收到陈俊的房产证，7月12日向陈俊转付了定金（扣除陈俊应支付的佣金2500元）。7月11日罗有贤与陈俊前往公积金管理中心申请贷款因罗有贤的公积金额度不足未成功办理贷款。7月19日罗有贤前往邮政储蓄银行申请按揭贷款，但因陈俊出行长沙未归，不能办理按揭手续。双方达成一致，暂由罗有贤单方签署按揭资料，待陈俊归来中山后补签。陈俊归来中山后拒绝出售涉案房产，要求解除合同，退还定金。虽经本公司多次组织沟通，仍未能洽谈成功。作为中介方已充分履行查明与告知义务，并希望双方协商解决纠纷。罗有贤向一审法院起诉请求：1.解除罗有贤与陈俊于2016年1月27日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及2016年5月10日签订的《补充协议》；2.陈俊向罗有贤双倍返还定金10万元；3、陈俊向罗有贤支付居间方佣金3450元。陈俊向一审法院提出反诉请求：1.解除罗有贤与陈俊于2016年1月27日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及2016年5月10日签订的《补充协议》；2.定金5万元归陈俊所有；3.罗有贤向陈俊支付居间费用2500元；4.罗有贤向陈俊支付因本案支出的律师费5000元。一审法院认定事实：罗有贤与陈俊及第三人家家顺公司于2016年1月27日签订一份《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定：1.陈俊将位于中山市三乡镇景观大道8号富和名都花园xxxx转让给罗有贤，价格为人民币23万元；2.罗有贤应于签定合同时向陈俊支付定金5万元（该定金由居间方即家家顺公司托管），罗有贤须于2016年4月30日前支付除定金外的首期款19000元至双方约定的银行监管账户，余款161000元罗有贤拟申请贷款（具体金额以银行批复为准），并于2016年3月15日前申请按揭，向银行提交按揭贷款所需的资料，配合银行办理有关贷款手续；3.涉案房产处于抵押状态，陈俊承诺在罗有贤取得银行贷款批复函后75个工作日内还清银行贷款并注销原抵押登记手续；4.家家顺公司作为居间方，买卖双方应向家家顺公司支付居间费5950元，其中陈俊应支付2500元，罗有贤应支付3450元。合同还约定了其他条款。合同签订后，罗有贤依约向家家顺公司支付了定金5万元，并向家家顺公司支付了居间费3450元。陈俊也按合同约定履行向银行提前还清房屋贷款的义务，并于2016年2月29日还清了涉案房屋的银行贷款。2016年7月12日，家家顺公司向陈俊转支付了定金5万元（扣除了陈俊应支付的居间费2500元，实际支付了47500元）。2016年8月2日，罗有贤及家家顺公司联合向陈俊发出一份告知函，要求陈俊履行相关的合同义务。2016年9月7日，罗有贤诉至一审法院，提出前述诉讼请求。又查：在签订合同时，陈俊出售的上述房产未取得权属证书。由于陈俊未能及时取得涉案房产的权属证书，无法按合同约定的履行期限办理贷款及过户手续，双方于2016年5月10日签订一份补充协议，约定：由于合同约定时间已过，涉案房产仍处于注销抵押状态中，经双方协商一致将过户时间更改为7月30日前。2016年7月8日，陈俊取得涉案房屋的权属证书，并将权属证书交给家家顺公司协助办理贷款等手续。家家顺公司收到陈俊的权属证书后，当天即与罗有贤及罗有贤到中山市公积金管理中心办理公积金贷款手续。后由于罗有贤的公积金额度不足，无法通过贷款审批。2016年7月19日，罗有贤将这一情况告知了陈俊，并通知陈俊协助办理商业贷款手续，但由于当时陈俊出外在湖南旅游，故未能及时办理。2016年7月底陈俊从湖南归来后，以商业贷款需要时候过长、合同已过履行期限为由不再协助罗有贤办理贷款手续。另查：陈俊委托广东中亿律师事务所参加本案诉讼，为此支出了律师费5000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。罗有贤与陈俊及家家顺公司签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及买卖双方签订的《补充协议》均是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。现买卖双方均请求解除《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》，一审法院予以支持。虽然合同约定买方缴纳除定金外的外首期款19000元的时间为2016年4月30日，但由于双方在签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》时卖方尚未取得涉案房屋的权属证书，导致无法按合同约定的时间办理贷款及过户手续，并于2016年5月10日签订一份《补充协议》，将办理过户的时间顺延至2016年7月30日，故买方缴纳首期款的时间理应顺延，买方未按约定的时间缴纳首期款19000元属合理行使其抗辩权，不构成违约行为。在卖方取得涉案房屋的权属证书后，卖方马上与卖方到公积金中心办理贷款手续，虽然最终因买方的公积金额度不足而未通过审批，但由于双方签订的合同并未明确约定买方不能申请公积金贷款，故买方申请公积金贷款并不构成违约。而且在买方得知公积金贷款无法通过审批的情况下，即马上告知了卖方，并要求卖方协助办理商业贷款，只是由于当时卖方陈俊外出湖南旅游未归，故未予办理。对此，一审法院认为，从卖方取得权属证书，到买方办理公积金贷款，得知公积金贷款未通过审批后再通知卖方协助办理商业贷款，时间不长，属合理的合同履行期间，卖方有义务协助买方办理有关的贷款手续及过户手续。但卖方自2016年7月底从湖南归来后拒绝协助买方办理贷款手续及过户手续，构成了违约行为。故买方罗有贤请求卖方陈俊双倍返还定金的诉讼请求，理据充分，予以支持。对于定金的金额问题，虽然买方缴纳了5万元给卖方，但根据法律的规定，定金的金额不能超出合同价款的20％，故缴纳的5万元中只有46000元属定金性质（23万元×20％＝46000元），超出的4000元应属于购房款性质。因此，卖方陈俊应向买方罗有贤双倍返还定金92000元及购房款4000元。对于罗有贤要求陈俊支付居间方佣金3450元的诉讼请求，因该佣金属因陈俊违约而造成罗有贤的实际损失，而且罗有贤也实际支出了该费用，故一审法院予以支持。对于陈俊反诉要求没收罗有贤的定金5万元及要求罗有贤支付佣金2500元及律师费5000元的反诉请求，如前所述，因本案是由于陈俊的违约行为引起的纠纷，故对于其上述反诉请求，不予支持，予以驳回。综上，罗有贤的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，予以支持，对其不合理的诉讼请求，予以驳回。陈俊反诉要求没收定金及支付佣金、律师费的反诉请求，理据不充分，不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决：一、解除罗有贤与陈俊及家家顺公司于2016年1月27日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及罗有贤与陈俊于2016年5月10日签订的《补充协议》；二、陈俊应于一审判决发生法律效力之日起三日内双倍返还定金92000元及退还购房款4000元给罗有贤；三、陈俊应于一审判决发生法律效力之日起三日内返还居间佣金3450元给罗有贤；四、驳回罗有贤的其他诉讼请求；五、驳回陈俊的反诉请求。本诉案件受理费2370元（罗有贤已预付），由罗有贤负担170元，由陈俊负担2200元，反诉案件受理费1238元（陈俊已预交），由陈俊负担，陈俊应于返还上述款项时一并将应承担的案件受理费2200元支付给罗有贤。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，组织了双方当事人进行法庭调查询问查明，卖方出售尚在抵押状态的二手房产首先必须由产权人提前还清银行贷款，注销抵押登记。买方申请按揭贷款的，必须由买卖双方共同到买方申请贷款的银行办理同意贷款审批手续，确定可以贷款的金额。然后买卖双方办理二手房产买卖合同标的物的过户手续，再由买方作为新的产权人办理抵押登记手续，贷款银行直接发放贷款给卖方指定收款的银行账户。本案交易进展到“买卖双方共同到买方申请贷款的银行办理同意贷款审批手续”阶段，陈俊拒绝协助而致买方申请贷款事项不能继续进行。卖方陈俊基于当时当地二手房地产市场行情比签约时价格已经翻倍，所以，陈俊于2016年7月底从湖南归来后拒绝协助买方罗有贤办理贷款手续及过户手续，提出解除合同，退还买方定金。遭到买方拒绝。经买方罗有贤及居间人家家顺公司业务人员多次催告，陈俊仍然坚持解约退还定金，向居间人家家顺公司索回房地产权证。买方罗有贤见购房无望遂诉至一审法院同意解除合同，主张卖方双倍返还定金，赔偿相关损失。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于二手房地产交易及其按揭贷款流程，国土房管行政机关以及按揭银行都有严格有序的操作流程规范。关于买卖双方各自权利义务，本案合同均有明确约定，交易各方均需共同遵守、协助、配合才能按步骤依次继续进行下去，非依当事人任何一方意志可以单独完成，且当事人任何一方的拒绝协助、配合，任何一个前置流程的阻却，都能导致二手房地产交易及其按揭贷款流程的不能继续进行。最终导致本案二手房地产交易合同目的根本不能实现，其根本原因源于卖方陈俊的拒绝协助、配合，致使先期步骤必须买卖双方共同办理的按揭贷款同贷书不能如期签署，乃至后期的房地产过户给买方、再以买方作为抵押人、按揭银行作为抵押权人办理抵押登记、然后审批发放贷款作为购房款支付给卖方等一系列规范的操作流程无法按步骤继续推进，均系卖方陈俊提出解除合同明示毁约所致。由此可见卖方陈俊于2016年7月底外出中山归来后拒绝协助买方办理贷款手续乃至没有过户手续，提出解除合同，退还买方定金的意思表示及其明确的毁约行为，其行为构成根本违约。综上所述，一审判决支持买方罗有贤解除合同的诉请，适用定金罚则和定金的法定比例标准，判令违约方陈俊双倍返还定金和预付款，认定事实清楚，适用法律正确,但一审判决解除《中山市二手房买卖及居间服务合同》及买卖双方签订的《补充协议》中的房屋买卖合同的同时，一并解除无争议的居间服务合同内容，处理欠妥，应予纠正。上诉人陈俊的上诉请求不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071民初19413号民事判决的第二、三项，即陈俊应于一审判决发生法律效力之日起三日内双倍返还定金92000元及退还购房款4000元给罗有贤；陈俊应于一审判决发生法律效力之日起三日内返还居间佣金3450元给罗有贤；二、撤销广东省中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071民初19413号民事判决的第四、五项；三、变更广东省中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071民初19413号民事判决的第一项为：解除罗有贤与陈俊及中山市家家顺房地产经纪有限公司富和名都分公司于2016年1月27日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》中的二手房买卖合同及罗有贤与陈俊于2016年5月10日签订的《补充协议》；四、驳回被上诉人罗有贤的其他诉讼请求；五、驳回上诉人陈俊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2370元（罗有贤已向一审法院预交），由罗有贤负担170元，由陈俊负担2200元，陈俊应于返还上述款项时一并将应承担的案件受理费2200元支付给罗有贤；反诉案件受理费1238元（陈俊已预交），由陈俊负担。二审案件受理费2370元（上诉人陈俊已向本院预交），由上诉人陈俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 金 涓审 判 员 牛庆利代理审判员 赖晓筠二〇一七年五月十一日书 记 员 罗海欣 微信公众号“”