（2017）粤06民终1174号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-08-08
案件名称
佛山市佳天天商贸有限公司、佛山市新晟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市佳天天商贸有限公司,佛山市新晟物业管理有限公司,佛山市哥迪电子有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1174号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市佳天天商贸有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾三路12号第5-6号铺，统一社会信用代码91440604796298577W。法定代表人：陈小艳。委托诉讼代理人：何晓安，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：白瑞泉，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市新晟物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区魁奇二路2号内4号楼四层445室，统一社会信用代码914406040868437452。法定代表人：岑南盛。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘知航，广东泽康律师事务所律师。原审被告：佛山市哥迪电子有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾二路34号三楼，统一社会信用代码91440600755648489R。法定代表人：张国强。委托诉讼代理人：黄怀德，男，汉族，1951年5月20日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司股东。上诉人佛山市佳天天商贸有限公司（以下简称佳天天公司）因与被上诉人佛山市新晟物业管理有限公司（以下简称新晟公司）、原审被告佛山市哥迪电子有限公司（以下简称哥迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人佳天天公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判新晟公司赔偿佳天天公司的损失334572.29元；二、由新晟公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：截至目前为止，案涉地块没有进行任何重新规划拆建或者改变使用功能的规划批准文件，还是维持原来的出租使用功能，不属于租赁合同约定的“对出租场地进行重新规划拆建或者改变使用功能”的情形。故一审判决认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件个体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，佳天天公司有权向新晟公司请求赔偿因合同无效受到的损失。一审判决驳回佳天天公司的反诉请求属于法律适用错误。被上诉人新晟公司答辩称，佳天天公司未提供相关证据证明其主张的经济损失，应承担举证不能的责任。案涉房产未取得建设工程规划许可证，新晟公司与佳天天公司、佳天天公司与哥迪公司签订的租赁合同均无效，即便将佳天天公司主张的损失理解为预期租金损失，亦无权主张。本案与江湾二路34号内大门左侧3#大楼整体面积及租金无关，佳天天公司转租给哥迪公司的案涉场地所应支付给新晟公司的租金还比其向哥迪公司收取的租金高，佳天天公司在本案中不存在损失。佳天天公司主张的损失不属装饰装修、扩建费用，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条、第十四条的规定。原审被告哥迪公司陈述称，哥迪公司收到搬迁通知后，经与新晟公司协商，场地可以使用至当年8月。哥迪公司已按约定搬离案案涉房屋，并支付完毕占用场地的费用，本案纠纷与哥迪公司无关。被上诉人新晟公司向一审法院起诉请求:1、哥迪公司立即向新晟公司交还位于佛山市禅城区江湾二路34号内大门左侧3#大楼（原佛山电缆厂大楼）第二层面积5290平方米的租赁厂房；2、哥迪公司立即向新晟公司支付自2016年4月1日起至2016年9月30日止的半年搬迁期占有使用费442085.30元（按照每月租金70409.90元和管理费2063.1元的标准计算），2016年10月1日起至哥迪公司交还租赁物之日止的占有使用费按同等标准另行计算；3、佳天天公司对哥迪公司的上述义务承担连带责任；4、本案全部诉讼费用由佳天天公司、哥迪公司承担。上诉人佳天天公司反诉请求:1、新晟公司继续履行新晟公司、佳天天公司之间的《租赁合同》，租赁期限到2023年3月31日，否则赔偿佳天天公司的损失1592571.88元（从2016年4月1日起暂计至2016年12月31日）；2、新晟公司承担诉讼费用。因上述反诉诉请不确定且超出本诉范围，经一审法院释明，佳天天公司明确其反诉请求1为：新晟公司赔偿佳天天公司的损失334572.29元。一审法院认定事实：2008年3月31日，中宝公司（出租方、甲方）与霍永彬（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条、租赁财产。1、甲方将其位于佛山市禅城区江湾二路34号内大门左侧土地及地上建筑物3栋大楼（1#大楼面积约1952㎡，2#大楼面积约3750.84㎡，3#大楼面积约17544.90㎡……）的使用权出租给乙方，上述场地按工业用途的现状出租给乙方……2、本租赁合同为带租约租赁合同，附带租约为：（1）哥迪公司与佛山市哥迪照明电器有限公司承租2#大楼二、三、四楼2690㎡……第二条、租赁期限。租赁期为八年，租赁时间从甲方通知乙方进场之日起至2016年3月31日止。从甲方通知乙方进场之日起免租100天。租赁期满，如甲方不对出租场地进行重新规划拆建或者改变使用功能，乙方可续租至2023年3月31日止……第三条、租金、管理费及其交纳期限。（一）租金由第三年起每年递增3%，即……第9年，2016年4月1日至2017年3月31日，年租金4058587元，月租金338215.59元……（二）管理费。1、乙方同意分担甲方部分卫生治安管理费，分别为：卫生费3500元/月，治安管理费4500元/月，合计为8000元/月。2、管理费由第三年起每年递增3%，即：……第9年，2016年4月1日至2017年3月31日，月管理费9838.99元……。2008年5月13日，霍永彬（出租方、甲方）与哥迪公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定“第一条、租赁财产。1、甲方将位于佛山市禅城区江湾二路34号内大门左侧3#大楼（原佛山电缆厂大楼）第二层面积5290㎡的使用权出租给乙方，上述场地按工业用途的现状出租给乙方……第二条、租赁期为八年，租赁时间从甲方通知乙方进场之日起至2016年3月31日止。从甲方通知乙方进场之日起免租120天。租赁期满，如业主不对出租场地进行重新规划拆建或者改变使用功能，乙方可续租至2023年3月31日止。……第三条、租金、管理费及其交纳期限。（一）租金……第9年，2016年4月1日至2017年3月31日，月租金合计70409.9元……（二）管理费……第9年，2016年4月1日至2017年3月31日，月管理费合计2063.1元……签订合同后，乙方即付180000元给甲方作租赁抵押金。租赁期满，如乙方无违约及损坏租赁房屋财产，甲方将该抵押金退回乙方……。”签订上述合同后，霍永彬向哥迪公司出具NO.0000370《收据》，确认收到哥迪公司租江湾二路34号内大门左侧3#大楼二层租赁押金180000元。后，佳天天公司在上述押金收据上加盖公司财务专用章予以确认。2009年10月6日，霍永彬（转让人）、佳天天公司（接收单位）向中宝公司发出《通知》，内容为“贵公司根据与霍永彬于2008年3月31日签订的《租赁合同》，租用佛山市禅城区江湾二路34内大门左侧土地及地上建筑物3栋大楼的使用权。现霍永彬已将租赁场地和租赁合同、保证金全部移交给佳天天公司，自2009年10月9日起，租赁合同的所有权利、义务由佳天天公司享有和承担。由本通知三日起，即2009年10月9日起，贵公司按租赁合同应收取的租金、管理费等费用，转由佳天天公司支付。即原由霍永彬上述《租赁合同》的所有权利、义务由佳天天公司享有和承担”。中宝公司在上述《通知》的“通知签收人”处盖章确认。2011年10月12日，中宝公司（甲方）、佳天天公司（乙方）、华瑞公司（丙方）签订《关于变更厂房出租方的协议书》，就出租方变更一事，约定：1、从2011年9月1日起，上述厂房的出租方由甲方变更为丙方，丙方负责出租及管理工作。乙方应直接向丙方履行包括缴交租金在内的一切租赁义务。租赁关系中的其他项目乙方、丙方仍按原租赁合同约定执行。2、霍永彬原支付给甲方的租赁保证金，由甲方经乙方转付给丙方，乙方持甲方原开具的收据换取丙方开具的收据。在租赁合同届满或解除时，由乙方持丙方开具收据到丙方处办理退款手续……。2014年1月1日，华瑞公司（甲方、原出租人）、新晟公司（乙方、新出租人）、佳天天公司（丙方、承租人）签订《出租人变更协议书》，主要约定：1、出租方自2014年1月1日起由甲方变更为乙方。2、丙方在签订《租赁合同》及《补充协议书》时未能及时向甲方支付保证金100万元，因而甲方未出具保证金收据给丙方。在本协议生效后，丙方应直接向乙方支付保证金100万元，乙方重新出具保证金收据给丙方。且视为甲方已向丙方退回保证金，丙方已向乙方履行缴纳保证金的义务。3、原《补充协议书》中第1条变更为“甲方按场地的工业使用现状租给乙方，并向乙方开具全额的厂房租赁发票及管理费发票”。除此之外，原《租赁合同》及《补充协议书》的其他条款不变，乙、丙双方应按原《租赁合同》及《补充协议书》享有权利、履行义务……。2015年3月30日，新晟公司向佳天天公司发出《通知书》，内容为“中宝公司于2008年3月31日与霍永彬签订租赁合同，约定租用位于佛山市禅城区江湾二路34号内1#（面积1952㎡）2#（面积3750.84㎡）3#（面积17544.9㎡）大楼，租用期限到2016年3月31日……该租赁合同将于2016年3月31日到期，由于出租方即我司将对该地块要进行整体开发建设，特此通知贵司，该合同到期后我司不再与贵司续签租赁合同，原租赁合同终止履行。但结合我司开发进度，如贵司希望继续使用并提出书面申请，而我司可将该建筑物交贵司临时使用的，双方可另行协商，协商一致的双方签订临时租赁协议，该等临时租赁协议应约定，如基于我司开发需要，我司可提前一个月通知贵司收回租赁建筑物，贵司应无条件同意并配合交还建筑物。”2015年4月1日，佳天天公司向哥迪公司发出《通知书》，内容为“我公司于2015年3月30日收到佛山市新晟物业管理有限公司给我公司关于原佛山市中宝电缆厂禅城区江湾二路34号内1#大楼、2#大楼、3#大楼到2016年3月31日收回以上物业进行开发。不再继续租赁，但结合其公司开发进度，可通过协商，如双方同意，可另行签订临时租赁协议，临时协议履行期间提前一个月通知就要收回物业。”2016年2月23日，新晟公司向佳天天公司发出《通知书》，再次通知租赁期将于2016年3月31日届满，租期届满后新晟公司不再与佳天天公司续租，要求佳天天公司在2016年3月31日前清场归还租赁场所。2016年2月24日，佳天天公司向新晟公司作出《复函》，内容为“贵司2016年2月23日的通知收到，我公司认为该通知违反双方租赁合同的约定。到目前为止，你公司的出租场地没有任何的重新规划拆建或改变使用功能的规划批准文件，目前还是维持新晟公司的出租使用功能，为此，我公司认为按照租赁合同的规定，我公司可续租至2023年3月31日。特请贵司履行合同约定，让我公司续租至合同期满”。新晟公司于次日签收上述复函。2016年3月3日，佳天天公司向新晟公司发出《再次明确要求续租的函》和律师函，认为涉案场地没有拆建，也没有改变场地的使用功能，新晟公司仍然用于出租且已准备招租，按租赁合同的规定，佳天天公司可续租至2023年3月31日，故再次向新晟公司明确要求续租并办理相关手续，否则佳天天公司要追讨因此造成的一切损失。新晟公司于次日签收上述函件。2016年3月30日，佳天天公司向哥迪公司发出《合同到期通知书》，内容为“贵公司租赁我公司佛山市禅城区江湾二路34号内大门左侧3#大楼（原佛山电缆厂大楼）第二层面积5290㎡于2016年3月31日到期，请贵公司尽快办理移交手续，否则产生的场地使用费将自行承担”。2016年4月1日，新晟公司对外发出《物业招租公告》，对位于佛山市禅城区江湾二路34号内自编B3及B4大楼的租赁进行第一次公开招投标。2016年4月5日，新晟公司向哥迪公司发出《招投标意向征询函》，告知转租合同已于2016年3月31日到期，新晟公司将于2016年4月15日就物业出租进行公开招投标，招租租金底价为13.57元/平方米/月，哥迪公司作为物业的原租户，如有意向继续承租，欢迎提前向新晟公司表达承租意愿，且届时参与物业承租权的竞标。哥迪公司收取上述征询函后，于2016年4月19日书面回复新晟公司“根据原租赁合同精神和我司实际情况，不参与投标。并给我司半年时间觅地搬迁”。2016年5月30日，新晟公司委托广东泽康律师事务所向哥迪公司发出《律师函》，主张哥迪公司在租赁期届满后，无权占用新晟公司物业且拒不交还的行为已构成严重违约，并给新晟公司造成较大经济损失，要求哥迪公司收函后5日内应立即将物业内所有物品搬走并与新晟公司办理相关交还场地手续，依据佳天天公司向其收取的租金标准支付相应占有使用费。经邮寄送达，哥迪公司于次日签收上述律师函。另查明，2007年11月12日，佛山市君辉投资有限公司（以下简称君辉公司）取得位于佛山市禅城区江湾二路34号土地的使用权登记，登记的地类（用途）为工业，面积为51206平方米。2015年12月26日，君辉公司取得位于佛山市禅城区江湾二路34号土地的使用权变更登记，登记的地类（用途）为城镇住宅用地（住宅）、商服用地（商业）、文体娱乐用地（文体娱乐），面积为46560.07平方米。2016年7月1日，君辉公司向新晟公司发出《关于佛山市禅城区江湾二路34号内大门左侧土地及地上建筑物3栋大楼的确认函》，内容为“我司为佛山市禅城区江湾二路34号地块的土地使用权人……我司特此确认贵司自2014年1月1日有权对佛山市禅城区江湾二路34号内大门左侧土地及地上建筑物3栋大楼进行出租管理。经营过程中产生的收益归贵司所有，管理费用以及因管理所产生的任何纠纷、诉讼等均由贵司负责”。2016年8月26日，哥迪公司搬离涉案江湾二路34号内大门左侧3#大楼二层。次日，哥迪公司书面通知新晟公司其已于2016年8月26日全部搬迁完毕。2016年8月30日，新晟公司收到哥迪公司移交的钥匙并对物业现状进行了检查。就一审法院依职权发函询问的涉案租赁物报建情况，佛山市禅城区发展规划和统计局于2016年8月30日复函称“经核查我局存档资料，未有佛山市禅城区江湾二路34号内大门左侧3#大楼规划报建资料。建议贵院进一步向佛山市规划城建档案馆查询”。佛山市规划城建档案馆于2016年9月26日复函称“经我馆工作人员查阅，无法查到该房屋的相关资料”。新晟公司与佳天天公司一致确认：无法区分出涉案5290平方米租赁物所对应的保证金金额。新晟公司陈述：哥迪公司的租赁押金不是直接向新晟公司支付，哥迪公司要求在使用费中扣减押金没有依据，其应支付使用费后，就其损失直接向佳天天公司主张；涉案面积为5290平方米的厂房或该厂房所在大楼没有履行规划报建手续。佳天天公司陈述：佳天天公司反诉的损失是（9个月总损失1592571.88元-10万元广告费）÷总出租面积23599.40平方米×哥迪公司租用的5290平方米=334572.29元；土地使用证只是土地用途变更，并未进行整体开发的重新登记，新晟公司混淆土地和房产的用途，租赁物目前的用途还是出租，没有改变。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。就涉案位于江湾二路××内大门左侧××＃大楼××面积5290㎡的房产，各方对新晟公司系出租人、佳天天公司系承租人、哥迪公司系次承租人及实际占用人的现状均无异议，一审法院亦予确认。新晟公司当庭确认涉案房产未经合法报建，一审法院亦未查询到涉案房产的规划报建资料，佳天天公司亦未能提供涉案房产已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案各《租赁合同》均属无效。关于新晟公司诉请交还租赁物。如前认定，各方当事人关于涉案房产的房屋租赁合同关系均无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，佳天天公司作为租赁合同的承租方，负有交还铺位的义务，哥迪公司亦无合法依据继续占用涉案房产。由于哥迪公司已于2016年8月26日腾空房产并与新晟公司办理了交接手续，新晟公司亦于2016年8月30日收回租赁物，故该项诉请已无判决之必要，一审法院不再重复处理。关于新晟公司诉请哥迪公司支付占有使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，新晟公司诉请哥迪公司支付2016年4月1日起至实际返还之日止的占有使用费，于法有据，一审法院予以支持，参照2008年5月13日签订的《租赁合同》关于“2016年4月1日至2017年3月31日，月租金合计70409.9元……2016年4月1日至2017年3月31日，月管理费合计2063.1元”的约定，哥迪公司应向新晟公司支付2016年4月1日至2016年8月30日期间的占有使用费合计360027.16元（72473元/月×4个月+72473元/月÷31天×30天）。新晟公司诉请超出部分，一审法院不予支持。哥迪公司抗辩主张扣减押金180000元，因该押金系哥迪公司依据租赁合同向霍永彬交纳，后经佳天天公司盖章确认转付至佳天天公司处，故新晟公司并未收取哥迪公司的押金，哥迪公司主张扣减于法无据，亦违背合同相对性原则，一审法院不予采纳，哥迪公司可另寻途径向佳天天公司主张返还。至于新晟公司诉请佳天天公司承担连带责任的问题，新晟公司已依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，突破合同相对性原则，向次承租人主张权利，其再要求承租人佳天天公司承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。关于佳天天公司反诉的赔偿损失。据前查明，霍永彬于2008年3月31日整体承租位于佛山市禅城区江湾二路34号内大门左侧土地及地上建筑物3栋大楼以及随后于2008年5月13日部份转租给哥迪公司时，涉案房产所在土地的性质均为工业用地，各方签订的租赁合同第一条亦明确约定场地按工业用途的现状出租。后经变更登记，涉案房产所在土地用途变更为城镇住宅用地（住宅）、商服用地（商业）、文体娱乐用地（文体娱乐），故新晟公司已实际改变了出租物业的使用功能，涉案两份《租赁合同》的租赁期限均至2016年3月31日届满。佳天天公司主张其可续租至2023年3月31日止，一审法院不予采纳。因《租赁合同》无效且双方履行合同至期限届满，故佳天天公司诉请新晟公司赔偿其转租损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、哥迪公司于判决发生法律效力之日起十日内，向新晟公司支付2016年4月1日至2016年8月30日的占有使用费合计360027.16元；二、驳回新晟公司的其他诉讼请求；三、驳回佳天天公司的反诉请求。如哥迪公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取3871元，财产保全费2668元，由新晟公司负担1058元，哥迪公司负担5481元。反诉受理费3159元，由佳天天公司负担。佳天天公司多交纳的6408元，经书面申请，一审法院予以退回。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院确认一审法院查明的事实。另查：一审法院对本案纠纷作出判决后，哥迪公司已向新晟公司支付2016年4月1日至同年8月30日的占有使用费360027.16元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉位于江湾二路34号内大门左侧3#大楼未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设，故涉及该房屋的租赁条款无效。因此，不论案涉房屋是否改变使用功能，是否重新规划拆建，佳天天公司均无权依据无效的合同条款的规定要求续租。且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，佳天天公司或者哥迪公司依据无效合同取得的房屋应当返还。一审法院对此的认定正确，本院予以维持。在本案中，佳天天公司没有提供证据证明其主张的损失为其经出租人同意装饰装修，并已形成附合的装饰装修物的费用，或者经出租人同意对案涉房屋进行了扩建而投入的费用，亦无其他证据证明其因新晟公司的缔约过失造成了其他损失，故本院对其提出的由新晟公司赔偿其334572.29元损失的请求不予支持。综上所述，上诉人佳天天公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因哥迪公司在一审法院作出判决后，已履行完毕一审判决第一项的金钱给付义务，故本院对该项予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6575号民事判决第一项；二、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6575号民事判决第二项、第三项和诉讼费负担部分。二审案件受理费6319元，由上诉人佛山市佳天天商贸有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 温万民审判员 余珂珂审判员 徐允贤二〇一七年五月十一日书记员 陆灏珺 微信公众号“”