（2017）冀1024民初1442号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-16
案件名称
许爱华与香河锦绣香江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
香河县人民法院
所属地区
香河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许爱华,香河锦绣香江房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1024民初1442号原告：许爱华，女，1978年8月14日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县新华区。委托诉讼代理人：杨诚，北京圣湖律师事务所律师。被告：香河锦绣香江房地产开发有限公司。住所地：香河县五一南路**号香江全球家居CBD暨总部集群项目*期*栋*层。法定代表人：鲁朝慧，总经理。委托诉讼代理人：周建军，河北厚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊永明，公司职员。原告许爱华与被告香河锦绣香江房地产开发有限公司（以下简称香江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许爱华委托诉讼代理人杨诚、被告香江公司委托诉讼代理人周建军、熊永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许爱华向本院提出诉讼请求：1、依照《中华人民共和国消费者权益保护法》之规定，依法判令被告对消费者作出的虚假宣传、陈述、承诺内容对消费者构成欺诈，被告依法负赔偿责任（酌情确定为购买商品房金额的50%为合法合理金额）197864.50元；2、确认房屋销售合同补充协议违法无效；3、按合同第十四条支付赔偿4万元；4、继续履行回租支付租金义务或因其损害消费者权益依法赔偿同等金额；5、本案诉讼费用全部由被告负担。事实与理由：2012年11月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖回租合同》，合同约定，原告购买位于一期2幢3300号商品房，合同第十四条，出卖人关于公共配套建筑正常运行的承诺：如果在规定日期内未达到使用条件，每逾期一日，出卖人支付20元违约金。在国家行业标准版本的网签合同订立后，又以违法的霸王条款格式协议的形式对已订立网签合同的内容故意做出曲解，属阴阳合同，损害了消费者权益，依法应当确认该补充协议条款损害了消费者权益无效。在房屋买卖合同签订前，被告通过大量虚假宣传、虚假陈述、虚假承诺对消费者进行欺诈，使消费者信以为真，上当受骗，被告通过宣传、陈述、承诺的材料内容均未实现，阴阳合同条款构成违法，现又降低了回租合同价款，依照法律及司法解释之规定，被告对消费者构成欺诈，损害了消费者权益，依法应当负赔偿责任。被告虚假宣传、陈述、承诺包括“十年赚十铺”、“大型商圈、企业、配套设施入住”、“房屋入住出租率90%以上”等等，还包括：“70%自持”、“5年建成500万平米，年交易额千亿，是香河交易总额的5倍”、“十年赚十铺、十倍增值”、“大部分自持、仅出售1000余套”、“抢到即赚2倍，36个月收回投资，年回报率高于8%”、“张羽冲买45套商铺”、“东北厂商100多家入住，成都百个厂商入住，天津12**多家名牌入住，截止2012年5月24日，已1530家名牌入住”等等，被告故意提供虚构信息，隐瞒真实信息，以此欺诈消费者，影响了交易的公平性、公正性，被告对消费者所有的确定性的宣传、陈述、承诺均未实现，作为合同亦损害了相对方的合同权益合同利益，依法应当对原告负赔偿责任。请求人民法院根据实际情况酌情确定合法合理金额，原告提出第一项诉求为合法合理酌定。本案可同时适用《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国合同法》之相关规定，特殊法优先适用于普通法，特殊法没有规定时，可适用普通法规定。被告香江公司辩称：原告所诉是不成立的，其诉求应予驳回。1、原告引用我国《消费者权益保护法》向我公司主张权利，属于适用法律错误。按照我国《消费者权益保护法》第二条规定：消费者为生活消费需要购买、使用的商品或者接受服务，其权益受本法保护。本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。原告购买商铺，并不是为了家庭居住，而是为了进行经营获取权益，是一种生产经营行为，故不应当适用我国《消费者权益保护法》维权。2、我公司向原告出售商铺过程中，无任何欺诈行为。与原告所签订的补充协议是双方的真实意思表示，是合法有效的。此事实有另案已生效的一二审判决的认定足以为证。在另案诉讼审理时，法院已经对我公司与购房人所签订的房屋买卖合同及补充协议的效力给予了认定，认定是买卖双方的真实意思表示，是合法有效的。3、原告所称的虚假宣传之说，与事实不符。我公司始终是以诚信为本进行涉案商铺的销售，没有进行过虚假宣传。因不存在虚假宣传，故对原告不存在欺诈之举，更没有赔偿之责。对于我公司是否进行了虚假宣传，另案的已生效的一二审判决已经给予了认定，足以为证。4、我公司交付给原告的商铺已经过验收，符合合同约定。对此事实，另案的已生效的一二审判决已经给予了认定，故原告主张的赔偿之说没有依据。5、原告所诉的各项请求，无论是否有依据，均已超过诉讼时效期限。因为自原告2012年6月22日认购我公司的商铺之日起，时至今日从来没有就虚假宣传、是否符合合同关于交房的约定等向我公司主张权利，原告这次对我公司的起诉，其各项主张早已过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明事实如下：被告香江公司系香江全球家居CBD暨总部集群项目一期项目的开发商。2012年11月28日，原告许爱华与被告香江公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告许爱华购买香江全球家居CBD暨总部集群项目一期2幢3300号商铺，建筑面积65.73平方米，每平方米6020.52元，总房款395729元，交房期限为2013年4月30日前。同日，原告许爱华与香河香江商贸有限公司签订了《委托经营管理合同》，约定原告购买的上述商铺由香河香江商贸有限公司代为经营管理，委托期限3年零3个月，其中3个月为装修和招商准备期。委托期限自被告实际交付上述商铺之日起算，期限届满后，如原告需要继续委托经营的，同等条件下香河香江商贸有限公司享有优先权。合同中另约定，原告授权香河香江商贸有限公司直接从商铺的出卖人处收房，原告对香河香江商贸有限公司签署的收房文件予以认可。2013年4月15日，香河香江商贸有限公司向被告香江公司发送《致香河锦绣香江房地产开发有限公司的函》，告知被告香江公司459位购房者（含原告）委托其代为收楼。同日，被告香江公司向香河香江商贸有限公司发出《收楼通知书》，请香河香江商贸有限公司于2013年4月30日携带相关材料到被告香江公司处办理交房手续。2013年4月30日，被告香江公司将459位购房者（含原告）所购买的商铺交付给香河香江商贸有限公司。《委托经营管理合同》到期后，原告未继续与香河香江商贸有限公司签订委托经营管理合同。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托经营管理合同》、《致香河锦绣香江房地产开发有限公司的函》、《收楼通知书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告许爱华与被告香江公司在平等自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系其真实意思的表示，合法、有效，双方均应遵守并全面履行。原告与被告签订涉案合同后，即与第三方香河香江商贸有限公司签订了《委托经营管理合同》，授权第三方进行经营管理。被告业已按双方合同约定将验收合格的商品房向第三方交房，其已完成了合同约定的交付义务。至此，涉案房屋已由原告委托第三人经营管理，该房屋是否出租与被告无任何关联，其房屋租赁经营收益应由第三人负责。原告主张被告以虚假宣传、陈述、承诺内容对消费者构成欺诈，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》应赔偿其197864.50元（商品房金额的50%），提交《公证书》及证人张某证言证实被告存在虚假宣传行为。被告对《公证书》及证人张某证言均不予认可，抗辩《公证书》内容主要为案外人张某在公证处电脑上对新浪微博相关文件的下载和截图，且该微博的名称与其公司涉案的项目名称不一致，证人张某系原告丈夫，与原告存在重大利害关系，并不能证实被告公司使用虚假宣传。本院认为，《公证书》中所记载的新浪微博名称为“北京东香河全球家居CBD”，与被告出售的“香江全球家居CBD暨总部集群项目一期”不一致，且结合该微博内容，其发布者系自然人个人发布，不能确定微博中的宣传语言为被告香江公司名义所发布，故本院对《公证书》内容不予采信。证人张某陈述被告香江公司曾邀请其与其他购买涉案商铺项目的购房者共同参加招商发布会，多家品牌厂家与被告香江公司签订了入驻意向书，原告与第三方香河香江商贸有限公司签订《委托经营管理合同》后，商铺租赁三年间收益分别为7%、8%、9%，本院认为该证言不能达到证实被告香江公司存在虚假宣传及欺诈的举证目的，故本院对证人张某证言不予采信，对原告主张被告赔偿其197864.50元的诉讼请求不予支持。原告要求确认房屋销售合同《补充协议》违法无效，认为其中条款的内容是被告单方制作，是被告处于优势地位损害了原告的利益，与网签内容相抵触，属“阴阳合同”，提交《补充协议》予以证明，被告不予认可，认为该补充协议是经过双方充分协商一致达成的，是对双方买卖合同中的一些补充意见。本院认为，原、被告双方共同签订《补充协议》，系双方真实意思的表示，该协议内容不违反法律规定，亦不具有合同无效的法定情形，故本院对原告要求确认《补充协议》违法无效的诉讼请求不予支持。原告主张被告应按合同第十四条赔偿其4万元，被告不予认可，认为不存在逾期交房或不按照相关合同约定标准交房的情形，原告的主张没有依据，并提交《委托经营管理合同》、交房通知函及收房通知书予以证明。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条内容为“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交付同期达到正常使用标准。如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：每逾期一日，出卖人支付人民币20元违约金”，此条款中“交付同期达到正常使用标准”在《补充协议》中第十条被解释为“供水、供电设施在商品房交付时敷设入户”。2013年4月30日原告委托香河香江商贸有限公司对其购买的商铺验收合格后，并确认该商品房符合合同约定的交付条件，进行接收，原告亦未提交其他证据证实被告具有违约行为且造成其实际损失，故本院对原告要求被告赔偿4万元的诉讼请求不予支持。原告要求被告继续履行回租支付租金义务或因其损害消费者权益依法赔偿同等金额，按前三年递增的标准主张租金收益为房款的10%。被告不予认可，认为其从未做过相关承诺，原告将商铺交给香河香江商贸有限公司经营，被告方从未与原告协商过续签合同。原告陈述被告与香河香江商贸有限公司是关联公司，互为持股、互为法人，并提交工商查询记录予以证实，被告不予认可。经本院审查，被告与香河香江商贸有限公司法定代表人虽同为鲁朝慧，但其成立时间及经营范围均不同，应为各自独立注册、独立经营的两个有限责任公司，被告与香河香江商贸有限公司签订《委托经营管理合同》，其商铺的收益应由香河香江商贸有限公司按约定履行经营管理义务所获得，该《委托经营管理合同》现已到期，原告诉称与香河香江商贸有限公司协商续签委托经营管理合同时，得知续签后租金收益低于被告对于该商铺出售时所宣传的收益标准，被告不予认可，认为不存在虚假宣传。本院认为，原告购买被告出售的涉案商铺，系经过采纳被告宣传要约信息及综合考察后而投资购买，与被告共同签订《商品房买卖合同》，其自购买该商铺至今已委托第三方经营管理到期，且在三年的经营管理期间对收益未提出异议，现提交的证据不能证实被告应对商铺收益风险负担责任，故本院对原告的该项主张不予支持。原告提交《信访事项转办告知书》证明对涉案商铺的争议一直在进行中，被告不认可。本院认为，原告提交的《信访事项转办告知书》系原告丈夫张某就此事向省级信访部门反映后，相关单位给予其的答复，与本案审理并不具有关联性，故本院对原告的举证目的不予认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告许爱华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2534元，由原告许爱华负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于廊坊市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一七年五月十一日书记员 王亚男 来自：