（2017）黔26民终594号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-23
案件名称
贵州荣昌房地产开发有限公司、杨思清商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州荣昌房地产开发有限公司,杨思清
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终594号上诉人(一审被告）：贵州荣昌房地产开发有限公司，住所地三穗县八弓镇公园南路。法定代表人：唐文韬，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：田再健，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：文生关，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨思清，男，1982年8月1日出生，侗族，三穗县委宣传部干部，住三穗县，上诉人贵州荣昌房地产开发有限公司因与被上诉人杨思清商品房买卖合同纠纷一案，不服三穗县人民法院作出的（2016）黔2624民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贵州荣昌房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人依约交付房屋给被上诉人，交付时已经达到使用条件，“收房记录”已经明确被上诉人对上诉人交付的房屋符合合同约定，没有提出任何异议，被上诉人收房后，用电未受任何影响并且免费用电至今，一审法院认定电源未接通到室内的说法是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，属适用法律错误。《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项明确约定，供电交付时达到使用条件，而从合同实际履行看，上诉人履行了供电，被上诉人实际也享受到上诉人提供的电。三、关于线路具体布置等系另一法律关系，不是商品房买卖合同调整的范畴，一审法院不应该受理该案，其受理从程序上看是错误的，属于被上诉人与电力局直接的法律关系。杨思清答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉无事实依据，不能成立。1、上诉人交付时，电未达到使用条件。2、交房时未达到交房条件，交房时，上诉人叫答辩人等户从过道的电源接口接电使用，因负载不正常，导致经常跳闸停电。二、一审判决程序合法，适用法律适当，答辩人服从一审判决。总之，上诉人未安装电表，电源未接通到室内，构成违约。请求二审法院维持一审判决。杨思清一审诉讼请求：1、判决被告展示商品房的“五证二书”及赔偿违约金18835元（房屋总价款376710元的5%），2、判决被告安装电表及赔偿用电未达交付标准违约金11301元（房屋总价款376710元的3%），3、判决被告支付宽带线路逾期铺设违约金11301元（房屋总价款376710元的3%），4、判决被告将本小区公共服务设施完善及赔偿违约金11301元（房屋总价款376710元的3%），5、判决被告支付商品房规划设计变更违约金11301元（房屋总价款376710元的3%）。一审法院认定事实：2015年3月6日，原告杨思清与被告贵州荣昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容约定：1、由原告购买被告开发的位于三穗县八弓镇东门北路“书香华庭”A栋2单元10层4号商品房，套内建筑面积105.9平方米，每平方米3557.22元，总价款376710元；2、原告首付款116710元，公积金按揭贷款260000元，被告应于2015年12月31日前交付商品房；3、第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水，交付时达到使用条件；2、供电，交付时达到使用条件；3、供暖，无；4、燃气，无；5、电话通信，交付时达到使用条件；6、有线电视，交付时达到使用条件；7、交付时达到使用条件宽带网络，交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）略；（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款3%的违约金，并采取措施保证相关设施于30日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为人民币房屋总价款2%的违约金。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）：1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、运动场，无；3、游泳池，无；4、社区医院，无；5、垃圾站，无。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）出卖人向买受人一次性支付房屋总价款3%的违约金，并采取措施保证相关设施于60日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为房屋总价款2%的违约金。”4、第十六条“规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面报告买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。……买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：赔偿已付购房款3%的违约金。”5、第十七条“设计变更的约定：（一）、经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起30日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）……。（三）、……买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下赔偿已付购房款3%的违约金。”6、第二十六条“商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”原、被告还在合同中约定了付款方式及期限、逾期付款责任、逾期交房责任、交接手续、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、房屋登记等权利义务。原、被告签订合同后，原告依约定数额向被告支付了购房款。2016年1月9日，被告将商品房交付给原告，被告制作了格式房屋交付验收记录表，在表中提示“验楼请业主仔细查看房屋，如有需整改事项请填写在业主意见栏内，以便开发商及时整改。”原告杨思清在业主意见栏填写：无意见，在复查结果栏填写：无意见，同意接房。同时查明，被告在交付房屋时，虽已将电源线敷设到各商品房室内的弱电箱上，但因未给各购房户安装电表，故电源未接通室内，各购房户未能正常用电。原告接房后，只能从门外过道的消防箱上插座或应急灯下插座取电进行装修。但装修好后，免费享受用电至今。2015年10月，被告已将宽带敷设到各商品房室内，因国务院办公厅2015年8月25日发布国办发（2015）65号“国务院办公厅关于印发三网融合推广方案的通知”，要求落实三网融合的推广工作，为响应国务院办公厅的要求，被告又将宽带升级改造为三网光纤，2016年9月26日，被告对三网光纤改造完毕，已将三网光纤的光纤盒安装在各商品房门外。各购房户开户后，即可启用。被告在原告起诉后至本院开庭期间，为各购房户安装了电表并通过该电表通电到户，在商品房后侧修建了凉亭、安装长椅等，完善消防箱内相关设施等。另查明，2015年5月，被告根据消防部门的要求和根据规划部门的设计变更，将商品房楼前小块绿化面积更变为停车场。消防设计图纸资料在2015年6月1日获消防部门审核通过。2016年6月22日，该消防工程经黔东南州公安消防支队综合评定验收合格。交房后，原、被告对用电、网络的交付条件及公共设施完善等发生争议，经协商未果，原告遂以前述请求及理由提起诉讼。一审法院认为：原告杨思清与被告贵州荣昌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定享有权利和履行义务。原告依合同约定履行了支付房款等义务，被告有依合同约定交付房屋的义务。交房时，被告虽已将电源线安装进商品房室内弱电箱，但未安装电表，电源未接通到室内，造成原告不能正常用电，未达到双方约定的“交付时达到使用条件”应依约定承担相应的违约责任。考虑到被告已将电源接进楼内过道，各购房户接房后装修房屋时，能从门外过道消防箱上方插座或应急灯下方插座取电，并免费享受用电至今，本院酌情支持原告违约金8000元，超过部分不予支持。因在诉讼过程中，被告已完成电表安装，故对其安装电表的诉讼请求不予支持。被告辩称未安装电表导致电源没有接通系电力局招投标问题，属系政府行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告不能因电力局原因而免责，故其辩解理由不成立，本院不予采纳。其辩称原告在接房时书面签署无意见，在接房时明知没有安装电表并同意接房，且接受被告免费用电的意见，系双方对用电交付条件的修改，理由不充分，本院不予采纳。关于原、被告争议的网络合同标准系宽带还是三网融合以及被告是否按合同约定完成敷设问题，本院认为，仅从国办发（2015）65号文件看，该通知仅是推广性质，并非强制性标准，原、被告合同约定交付标准为宽带，被告在2015年10月已将宽带线路安装入户，被告并没有违约，原告请求判决被告承担此项违约责任，事实、理由不充分，本院不予支持。原、被告在签订合同时，未明确约定公共服务设施、市政公共设施及园林绿化工程具体内容，且双方均未提供证据予以证实，原告请求完善相关基础设施，其诉讼请求不明确、具体，不予支持，其因此请求被告承担违约金，事实与理由不充分，本院不予支持。原告以被告的广告资料为依据，认为被告将绿化面积变更为停车场，变更了规划设计，应承担违约金。本院认为，被告根据消防要求将小块绿化面积变更为停车场，系基于小区消防安全需要，且并未降低商品房质量和使用功能，未有对各购房户生活造成影响，不属于对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的行为，原告以此为由要求被告承担违约金事实、理由不充分，本院不予支持。原告请求判决被告向其展示“五证两书”，因“五证两书”已在庭审中出示，原告该项诉讼请求不予支持。原、被告在合同中并未约定未展示“五证两书”的违约金，原告请求该项违约金事实、理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、由被告贵州荣昌房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨思清违约金8000元。二、驳回原告杨思清其他诉讼请求。案件受理费人民币1490元，减半收取745元，由被告贵州荣昌房地产开发有限公司负担245元，由原告杨思清负担500元。本院二审期间，上诉人向法院提交了贵州电网有限责任公司凯里供电局维护管理办公室出具的“关于三穗县书香华庭商住楼新建住宅区供配电工程建设工期情况的说明”拟证实电表未如期安装，不是上诉人过错所致，是凯里供电局招标问题引发的，不应由上诉人承担违约责任。对该证据，经组织双方进行质证，被上诉人不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”之规定，因该证据不符合单位出具证据材料的要求，本院对其证明目的，不予采纳。本院二审查明，双方在《商品房买卖合同》附件五约定“关于本项目相关配套设施、设备的具体约定……电至本户门外、水表、电表统一安装”。其它查明的事实与一审一致。本院认为：综合上诉人的上诉意见与被上诉人的答辩，本案的焦点为：贵州荣昌房地产开发有限公司交房时是否违反了《商品房买卖合同》中对供电的约定，是否应承担违约责任。经审理查明，贵州荣昌房地产开发有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施：1、……；2、供电，交付时达到使用条件；……。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……；（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款3%的违约金，并采取措施保证相关设施于30日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为人民币房屋总价款2%的违约金”以及附件五约定“电至本户门外，水表、电表统一安装”的事实。本院认为，从上述内容可知，贵州荣昌房地产开发有限公司与被上诉人对“供电，交付时达到使用条件”的约定，即是“电至本户门外”和“电表统一安装”。本案一审已经查明“被告在交房时，已将电源线敷设到各商品房室内的弱电箱上”，显然交付时没有达到“电至本户门外”和“电表统一安装”的约定条件，构成违约。但被上诉人接收房屋时在《房屋交付验收表》上却亲笔签字确认“无意见”、“同意收房无意见”。说明被上诉人对没有达到“电至本户门外”和“电表统一安装”约定的条件不仅明知，而且认可，并在接收房屋后进行装修时和装修后，一直无偿用电至电表安装完毕之日止。也说明被上诉人在房屋交付后其不仅能够用电，而且用电没有受到任何影响。足以认定，贵州荣昌房地产开发有限公司在交房时对没有达到“供电，交付时达到使用条件”违约行为，采取了实际满足购房人用电的补救措施和承担被上诉人用电费用的责任。一审法院认定“电源未接通室内”的认定与《商品房买卖合同》附件五中“电至本户门外”的约定不符，本院予以纠正。本案中，虽然贵州荣昌房地产开发有限公司在房屋交付时未按《商品房买卖合同》附件五“电至本户门外”和“电表统一安装”的使用条件履行约定义务。但贵州荣昌房地产开发有限公司采取了允许被上诉人从过道取电进行装修和生活用电的补救措施，且没有收取电费，即实际承担了被上诉人电费的责任，最后依约履行了“电至本户门外”和“电表统一安装”义务。符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定情形。故贵州荣昌房地产开发有限公司在对其违约行为采取了补救措施和承担了被上诉人电费，并在一审开庭期间完成了约定安装义务，而被上诉人不仅接受楼道接电的补救措施，并免费用电的情况下，一审法院仍判决上诉人承担8000元的违约金，有失公允，也与上诉人已经通过上述行为承担违约责任的事实和法律规定不符，于法无据，本院依法予以改判。鉴于在上诉人违约后及时采取了补救措施，对被上诉人用电未造成实质性影响，且在一审开庭期间达到了合同约定的供电条件，故被上诉人请求上诉人因交房未达到供电条件而承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持，一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决结果不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销三穗县人民法院（2016）黔2624民初660号民事判决。二、驳回杨思清的诉讼请求。一审案件受理费745元，二审案件受理费1490元，共计2235元，由杨思清负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年五月十一日书记员 杨海萍 微信公众号“”