（2017）陕04民终295号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-05
案件名称
高峰立、樊腊娟与陕西高力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省咸阳市中级人民法院
所属地区
陕西省咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高峰立,樊腊娟,陕西高力房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕04民终295号上诉人（一审原告）：高峰立，男，1976年3月4日生，汉族，住杨凌田园新都市。上诉人（一审原告）：樊腊娟，女，1977年5月18日生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托代理人李玄博，陕西五功律师事务所律师。被上诉人(原审被告)陕西高力房地产开发有限公司,住所地宝鸡市金台区东岭村北。法定代表人高录平，该公司董事长。委托代理人谭国栋，男，汉族，1972年11月10日出生，办公室主任。委托代理人杨志辉，该公司法律顾问。上诉人高峰立、樊腊娟因商品房预售合同纠纷一案，不服咸阳市杨陵区人民法院（2016）陕0403民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人李玄博，被上诉人陕西高力房地产开发有限公司的委托代理人谭国栋、杨志辉，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高峰立、樊腊娟上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人全部诉讼请求。事实与理由：，一审判决认定的水源热泵系代收、供暖合同有效、被上诉人依合同履行了代理义务以及被上诉人依约收取天然气初装费等事实是错误的，一审判决无视《价格法》及其规范，对《合同法》适用不当，没有适用民诉法的相关规定确定举证责任的承担，导致错判。陕西高力房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法，判决正确。该类起诉共有52户，在一审期间有30户按撤诉处理，有9户的一审判决已经生效，还有一户上诉后已经判决维持原判。本案应参照生效判决处理。杨凌示范区有七个楼盘都采用了和高力公司相同的模式，包括水源热泵、天然气初装费等都是在房价之外另行计费。高峰立、樊腊娟向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2、被告返还原告违规收取的水源热泵费19232元，并承担同期银行贷款利息；3、被告返还原告违规收取的天然气初装费、有线电视初装费合计3260元，并承担同期银行贷款利息；4、判令被告支付延期办理房产证违约金（以所收房款总额依银行同期贷款利率计息，交房后90日起计至房产证交付日）；5、本案诉讼费用由被告承担，赔偿原告误工费100元。一审法院认定事实：经审理查明，2011年4月29日，被告陕西高力房地产开发有限公司取得了其开发的田园新都市一期16、17、22、24、31、32号楼及会所的商品房预售许可证（许可证号：杨房预售证2011年第08号）。2013年10月11日，原告高峰立、樊腊娟与被告陕西高力房地产开发有限公司签订了商品房预售合同及合同补充协议，约定由二原告一次性付款方式，于2013年8月29日交清全部房款，购买被告开发的田园新都市小区第17幢1单元16层01号房屋，该商品房预测建筑面积为192.32平方米。合同第八条约定，被告应在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；合同第十一条约定，房屋交接时被告应向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下约定处理：若被告未按照合同约定的时间将办理权属初始登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则被告按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。补充协议第四条第1项约定，原告在办理房屋交付手续前，应按照国家相关法律、法规签订《业主临时公约》并缴纳如下费用：（1）有线电视初装费；（2）天然气初装费、IC卡费、报警器费……（以上收费金额在缴费时如遇政策调整，本合同据实调整）。补充协议第六条第3项约定，双方约定，被告或委托物业管理公司通过在小区内张贴办理房产证登记《公告》的方式通知办理房产权登记事宜。被告代原告办理所购房屋的产权证书，原告办理房屋交接手续前须将办理房屋产权证书所需资料和相关税费（包括但不仅限于购房合同、身份证复印件、收款收据以及契税、交易手续费和证书费等）提交给被告。原告逾期不提交的，被告有权选择以下（1）不再代原告办理产权证，相关责任由原告自行承担；（2）或代原告垫付相关税费，并取得产权证，直至办妥抵押登记，因此产生的费用可以向原告追索，同时，自原告逾期向被告交付代缴税费之日起，原告每日应按代缴税费总额的万分之五向被告支付违约金。商品房预售合同及补充协议中还对商品房买卖的其他事项进行了约定。合同履行过程中，原告交纳了房产证代办费。2013年9月7日二原告与被告办理了房屋交接手续，并于当日交纳了天然气初装费、有线电视初装费共计3760元。原告高峰立、樊腊娟与杨凌宜家物业管理有限公司签订了供暖合同，合同约定，本项目住宅销售价格中未包含任何采暖方式的材料设备及安装费，原告应按100元/平方米（《商品房买卖合同》中房屋建筑面积为准，最终以房屋产权登记面积为准，多退少补）的标准支付采暖末端（即户内部分）的材料设备及安装费。原告于2013年8月24日、2013年8月29日分两次交纳了水源热泵费共计19232元，该费用由被告代杨凌宜家物业管理有限公司收取。另查明，2011年3月16日，国家发展改革委发布了《商品房销售明码标价规定》，该规定自2011年5月1日起施行。2011年3月16日，陕西省物价局发布了《陕西省商品房销售明码标价规定实施细则》。2011年4月28日，杨陵区发展改革局发布了《关于商品房销售实行明码标价规定的通知》。原告并未就被告收取的水源热泵费、天然气初装费、有线电视初装费不符合商品房销售明码标价的相关规定为由主张权利。另，被告至今未按合同约定向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2016年11月份原告的房产证已办理。一审法院认为，本案原、被告争议的焦点为：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、原告请求退还的费用是否有事实及法律依据；3、被告在办理房产证的过程中是否有违约行为，如果有违约行为，违约金应如何计算。4、原告请求的误工费有无依据。本案中原、被告之间、原告与杨凌宜家物业管理有限公司之间签订了合同，对商品房买卖、天然气初装费、有线电视初装费、水源热泵费进行了约定，虽2011年国家发改委和陕西省发改局出台了关于商品房销售明码标价的政策，但根据合同法的规定，违反国家法律、行政法规的强制性规定时，产生合同无效的后果，上述不属于行政法规的范畴，因而原被告之间及原告与杨凌宜家物业管理有限公司签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行合同。对于被告违反国家发改委规章及陕西省发改局文件的行为，应由相关行政机关作出处理，不属于法院民事案件受案范围，故原告请求被告退还三项费用的请求，本院不予支持。被告应按合同约定向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但被告至今未提供，故原告请求交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求应予支持。原告及小区其他业主就水源热泵费、天然气初装费、有线电视初装费一直以投诉方式主张权利，故被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效的意见不予采纳。原告请求被告支付延期办理房产证的违约金，因双方合同中约定被告在在商品房交付使用后540个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，该约定是就被告交付办理房产证资料的期限约定，属于双方的特别约定，故本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中规定的90日期限，原、被告买卖合同中对房产证的最终办理期限及其违约责任无明确具体的约定，双方均应积极协作，共同完成办证工作，故二原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。原告请求的误工费100元，因其未提供证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，遂判决一、被告陕西高力房地产开发有限公司于判决生效后五日内向原告高峰立、樊腊娟交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、驳回原告高峰立、樊腊娟的其他诉讼请求。案件受理费365元（原告已预交），由原告高峰立、樊腊娟负担。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，高峰立、樊腊娟与陕西高力房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及补充协议均为有效合同。交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是陕西高力房地产开发有限公司应该履行的合同义务，双方对此已无争议。在协议中，上诉人与被上诉人就交纳天然气初装费、有线电视初装费等进行了约定，上诉人与杨凌宜家物业管理有限公司之间又对水源热泵费的收取也签订了合同，上述约定不违反法律法规强制性的规定，应为有效。且陕西高力房地产开发有限公司提供了证据证明天然气初装费、有线电视初装费、水源热泵费是代收的费用，上诉人请求被上诉人退还此三项费用，不予支持。关于办理房产证一节，合同就被上诉人交付办理房产证资料的期限进行了约定，对房产证的最终办理期限及其违约责任却无明确、具体的约定，故一审未支持上诉人要求被上诉人承担延期办理房产证违约金的诉讼请求，并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362元，由上诉人高峰立、樊腊娟负担。本判决为终审判决。审判长 何剑平审判员 唐鸿彬审判员 陈美丽二〇一七年五月十一日书记员 王 欢 来自