（2017）鲁0403民初715号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-07
案件名称
王文利与枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
枣庄市薛城区人民法院
所属地区
枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王文利,枣庄德圣房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0403民初715号原告：王文利，男，1973年12月5日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：赵超，山东长明阳律师事务所律师。被告：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区民生路659号嘉汇大厦6楼C区。统一社会信用代码：91370400778417165Q。法定代表人：蒋戈，总经理。委托诉讼代理人：布学民，男，该公司员工。委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。原告王文利诉被告枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文利的委托诉讼代理人赵超，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人布学民、褚海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文利向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金68,953元（违约金从2012年9月1日起计算至2016年8月31日止共计1,460天，按照购房总价款472,282元乘以万分之一乘以1,460天）；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金34,476元（违约金从2012年9月1日起计算至2016年8月31日止共计1,460天，按照购房总价款472,282元乘以万分之零点五乘以1,460天）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区9幢1单元7层04号商品房一套，合同价款464,886元。双方约定，被告应于2012年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。被告未按约定交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。同时还约定，基础设施、公共配套建筑应于2012年8月31日前达到设计使用标准。在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告至今未按法律规定和合同约定履行义务。为维护自身合法权益，其特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、原告的起诉已过诉讼时效。原、被告在商品房买卖合同中约定的被告交房及配套设施达到使用条件的时间均为2012年8月31日，原告要求被告承担逾期交房及配套设施未达标的违约责任的诉讼时效应从2012年9月1日开始计算。另外，被告在2014年2月17日便将房屋交付原告。原告直到2017年2月才提起诉讼，显然已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请；二、原、被告在2014年2月17日还达成了补充约定，内容为被告让利业主，在实测面积的基础上，阳台面积不按规定的全部计算，按二分之一计算收取面积差款，并免除与业主前期约定的150元／平方的费用，以此作为被告延迟交房的违约赔偿。根据双方之间的约定，原告亦无权要求被告承担违约责任；三、原告还存在逾期交纳房款的违约行为，且原告违约行为在先，因此无权追究被告延迟交房和配套设施延期达标的违约责任。本院经审理认定事实如下：2011年10月8日，原告王文利与被告枣庄德圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园9号楼1单元7层04室住房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为137.29平方米，单价为每平方米3,386.16元，总金额464,886元整；原告首期支付购房总价款的61%，签订预售协议之日支付定金2万元，其余价款可以向住房公积金管理机构贷款支付，于2011年11月8日前将余款18万元整付清。逾期超过30日付款的，原告应按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。至2011年10月8日，原告已向被告交付房款共计284,886元。后原告通过住房公积金贷款18万元支付给被告。2012年1月12日，被告向原告出具金额为18万元的收据一张。2013年1月，经枣庄高新区房地产测绘队测绘原告购买的涉案房屋建筑面积为142.7平方米。2014年2月17日，原告在被告出具的载有“开发公司让利业主，在实体测绘面积的基础上，阳台面积减半收取面积差款，并委托枣庄高新区管委会协调枣庄高新区房管局测绘部门将已封闭的阳台面积不按规定的全部计算，按阳台面积二分之一计算，继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元／平方的费用，以上作为开发公司延迟交房的违约赔偿”等内容的新大都花园差补款明细单及新大都花园客户上房通知领取明细表上签字后，并向被告交纳了房屋差补款7,396元。被告即于当日将涉案房屋转移原告占有使用。而新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的新大都花园差补款明细单、移交房屋通知单等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年10月31日交房，但是被告于2014年2月17日才将涉案房屋交付原告使用，其行为违约，应承担相应的违约责任。但由于原告已在被告出具的新大都花园差补款明细单上签字，并且实际已向被告交纳了房屋差补款，故应当视为原告对被告出具的新大都花园差补款明细单记载内容的认可，据此，原告主张被告支付其逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金34,476元的诉请。本院认为，与涉案房屋直接关联的暖气配套设施于2015年11月2日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2012年8月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已超过诉讼时效、双方签订的补充协议约定的延迟交房的违约赔偿系一整体的约定以及原告逾期付款违约在先无权追究其违约责任的抗辩依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金至2016年8月31日止的主张，证据不足，本院依法认定被告应支付原告基础设施、公共配套建筑未达标违约金数额为27,147.66元（以房价款464,886元为基数，自2012年9月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金；以已交纳的房屋面积差款7,396元为基数，自2014年2月17日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金；）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王文利基础设施、公共配套建筑未达标违约金27,147.66元；二、驳回原告王文利的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,369元，减半收取1,185元，由原告王文利负担877元，被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担308元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 张 琪二〇一七年五月十一日书记员 胡安敏 关注微信公众号“”