（2017）渝0112民初5029号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-08-24
案件名称
重庆市渝北区博诚物业管理有限公司与陈凤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市渝北区博诚物业管理有限公司,陈凤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初5029号原告：重庆市渝北区博诚物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪红石支路39号，统一社会信用代码915001126220962624。法定代表人：肖仁苹，总经理。委托诉讼代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。被告：陈凤，男，1982年6月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司与被告陈凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法由审判员张晓华独任审判，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人江艳，被告陈凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业服务费2568.96元；2.判令被告支付水电公摊费287.04元；3.判令被告按日3‰的标准支付违约金，计算标准以实际欠费金额为基数，从2015年1月11日起至本金付清之日止，暂算至2016年12月31日为2955.96元。事实和理由：2010年11月17日，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为X小区提供物业服务。原告一直为该小区提供物业服务至今。被告在2015年1月1日至2016年12月31日期间欠交物业服务费及水电公摊费。原告多次上门催收，被告拒绝交纳。被告陈凤辩称，原告没有尽到物业管理义务，小区的设施设备没有尽到养护义务，小区管理混乱；原告私自涨价没有经过业主同意；原告与开发商签订的合同是否有效存在争议；被告房门存在裂缝，多次要求原告维修，过了很久才维修；被告房屋的入户窗门、阳台处有垃圾没有清理，入户窗户处有空调水滴下来；小区运动场的设施损坏后没有维修，存在安全隐患；小区幼儿设施存在安全隐患；安装空调的工人进入小区要收费；被告房屋存在起泡、裂缝现象；小区绿化树木死亡，绿化被破坏、被占用；电梯经常坏；小区车位收费不合理；外来人员可以随意进出小区；原告没有公布小区收费情况；公摊水电费的收费不合理；小区垃圾没有及时清理；原告将室内活动室对外出租；小区有很多小广告；原告私自占用业主的公摊面积；不同意支付违约金，诉讼费不应该由被告负担。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告陈凤系房屋的业主，该房屋建筑面积为71.36平方米，系电梯住宅。2010年11月17日，重庆市龙德房地产开发有限公司作为甲方、与作为乙方的原告签订《X小区项目前期物业服务合同》一份，约定由原告为X小区提供物业服务，期限为本小区房屋使用期限之日前15日至本小区业主委员会成立并待新选聘的物业管理公司进场时止；电梯住宅的物业服务费标准为：9楼以下按1.5元/平方米收取（含电梯费），9楼以上每层楼累加收0.02元/平方米；公共用水、用电、光彩工程用电等公共能源费按实际发生费用由业主或使用人据实分摊；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费和公共能源费，从逾期之日起按应交费用的3‰加收违约金。该合同还对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。2012年6月28日，重庆市渝北区博诚物业管理有限公司X管理处与被告陈凤签订《X前期物业服务协议》一份，其中约定住宅物业服务费按建筑面积1.5元/月/平方米计收（含电梯费），公摊水电费据实分摊，物业服务费按季交纳，被告在本季的10日之前将本季费用全额交清，逾期将按日加收应交费用3‰的滞纳金。该协议还对物业的使用、物业的维护、物业的管理、违约责任等进行了约定。2014年6月27日，重庆市渝北区发展和改革委员会对X小区的物业服务收费标准进行了备案，备案的住宅物业服务费标准为1.5元/月/平方米。上述物业服务合同签订后，原告为X小区提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，2017年3月1日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告称其针对被告的物业服务费标准为1.5元/月/平方米，公摊费为据实分摊；被告称原告提供的物业服务不到位，提供了照片及重庆市渝北区政府公开信箱打印件予以证明。上述事实，有房屋产权查询信息、X小区项目前期物业服务合同、X前期物业服务协议、重庆市渝北区物业服务收费备案表、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司签订的《X小区项目前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为X小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。根据上述合同及重庆市渝北区物业服务收费备案表中载明的内容，参照重庆市渝北区博诚物业管理有限公司X管理处与被告签订的《X前期物业服务协议》，被告交纳物业服务费的标准为1.5元/月/平方米，在2015年1月至2016年12月期间，被告应交纳的物业服务费为1.5元/月/平方米×71.36平方米×24个月=2568.96元。原告诉请主张的物业服务费与该计算标准一致，本院予以支持。原告要求被告支付公摊费287.04元，未提供充分证据证明该费用的计算标准和计算方式，故本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片及重庆市渝北区政府公开信箱打印件予以证明，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈凤在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司2015年1月至2016年12月期间的住宅物业服务费2568.96元；二、驳回原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告陈凤负担。本判决为终审判决。审判员 张晓华二〇一七年五月十一日书记员 温 娟 关注微信公众号“”