（2017）渝01民终530号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-19
案件名称
顾静与张晓敏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张晓敏,顾静
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终530号上诉人（原审被告）：张晓敏，女，1977年2月26日出生，汉族，无业，住重庆市渝北区，委托诉讼代理人:曾定格，重庆作孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱明全，男，1956年8月24日出生，汉族，住重庆市北碚区，被上诉人（原审原告）：顾静，女，1971年3月16日出生，汉族，住上海市杨浦区，委托诉讼代理人：岳军，重庆晓帆律师事务所律师。上诉人张晓敏因与被上诉人顾静房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第02280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年2月21日、2017年3月20日、2017年4月14日进行了询问。上诉人张晓敏及其委托诉讼代理人曾定格、朱明全、被上诉人顾静及其委托诉讼代理人岳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：1、被上诉人的经营者顾静不是房屋租赁合同的相对人，以沙坪坝区厨味快餐店名义诉讼是不适格的诉讼主体。上诉人出租房屋时沙坪坝区厨味快餐店的个体经营者是盘海燕，虽然房屋租赁合同上加盖了厨味快餐店印章，但个体工商户的经营是个体经营者，对外的民事活动中个体工商户的经营者是民事活动的主体，是民事权益享有者，是民事义务履行者，因此，盘海燕是房屋租赁合同的相对方，最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第五十九条只是符合个体工商户实际情况便民诉讼的解释，没有改变经营者是民事活动的主体，沙坪坝区厨味快餐店变更经营者依照租赁合同约定应当提前告知上诉人并征得上诉人同意，盘海燕违约行为对上诉人没有约束力。以顾静为个体经营者的沙坪坝区厨味快餐店不是本案适格主体。2、上诉人交付盘海燕的出租房屋符合快餐店的经营目的。被上诉人签订合同后，其陈述2014年1月1日至2014年3月31日房屋装修完成，2014年4月1日开始经营，2014年5月13日发现房屋排污管道断开，证明其经营了43天，证明上诉人交付的出租房屋排污管道完好，否则不可能装修完毕还能够经营43天。3、排污管道断开的维修责任及其后果应当由承租人承担。房屋租赁合同约定，在租赁期内排污管道、电力设施、排烟管道、天然气、自来水等设施的维修责任及后果应当由承租人负责，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，承租期内的排污管道损坏的维修责任及后果不应当由上诉人承担。4、上诉人认为杜金水是受盘海燕安排支付租金，在一审庭审中才知杜金水与顾静是夫妻，被上诉人没有举证证明转租、转让经过了上诉人同意，因此，不能以上诉人收取了杜金水支付的租金认定上诉人知道快餐店经营者变更的事实。5、排污管道是不是理发店经营者安装上诉人不清楚，理发店经营者2013年8月到期离开，而被上诉人发现排污管道断开是2014年5月13日，故重庆欣扬双赢物业管理有限公司工作人员关于理发店经营者断开排污管道的证言不是事实。6、被上诉人快餐店已经注销，主体已经消亡，被上诉人提交给工商部门的租赁合同是伪造的。顾静辩称，根据最高人民法院关于适用民事诉讼法的司法解释第59条规定，厨味快餐店作为当事人有法律依据。双方租赁合同中没有厨味快餐店不能变更经营者的约定，本案不构成租赁合同的转租或转让，租赁合同的首部和尾部都是以厨味快餐店的名义签订，上诉人收取的租赁费并非盘海燕本人支付，上诉人没有提出异议，显然知道是顾静在履行合同，上诉人也没有提交证据证明与杜金水之间还有其他债权债务，上诉人认为租赁合同约束张晓敏与盘海燕没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百六十一条规定，厨味快餐店属于餐饮行业，出租人对租赁物具有瑕疵担保义务，上诉人违反法定义务，使厨味快餐店无法实现餐饮经营的合同目的，租赁合同第8.3条约定，污水处理是甲方义务，上诉人无证据证明履行了该义务，未提交适格的租赁物，造成合同无法实现。上诉人逃避法定和合同义务，排污管道被断开属于侵权法律关系，与本案不是同一法律关系。厨味快餐店经营者的变更不需要上诉人同意。物业公司工作人员是对管道断开的的事实陈述，相关证据责任应该在对方。顾静向一审法院起诉请求：1、判令原被告双方签订的《房屋租赁合同》于起诉状副本送达被告之日解除；2、判令被告赔偿原告的经济损失747635.1元，该损失包含装修费用损失598985.8元、租金损失62400元（2014年5月13日至2014年7月31日期间共计80天*780元/天）、物管损失6249.3元(2014年6月至2014年12月)、经营利润损失80000元;3、判令被告返还保证金70200元。一审法院审理查明，张晓敏系重庆市沙坪坝区沙坪坝正街8号附7号自然层第四层1-1-4号、1-1-5号、1-1-6号房屋的所有权人。2013年12月26日，沙坪坝区厨味快餐店（乙方）与张晓敏（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将沙坪坝区沙坪坝正街8号附7号自然层第四层1-1-4号、1-1-5号、1-1-6号房屋即涉案房屋按现状出租给乙方使用，房屋建筑面积为182.74平方米（房屋实际租金按180平方米计算）。租赁期自2014年1月1日至2018年12月31日。鉴于乙方租赁期限较长，甲方给予乙方3个月免租期，从2014年1月1日至3月31日止。第一年2014年1月1日至2014年12月31日月租金为23400元，第二年2015年1月1日至2015年12月31日月租金为24570元，第三年2016年1月1日至2016年12月31日每月租金为25800元，第四年2017年1月1日至2017年12月31日月租金28380元，第四年2018年1月1日至2018年12月31日月租金31217元。租金支付方式为预交，每叁个月为一支付期，首付租金70200元乙方在本合同签订当日支付，该期租金对应租赁使用期间即2014年4月1日至6月30日。合同签订时，乙方需向甲方缴纳70200元作为履约保证金，合同期满终止或依据本合同约定被任意一方依法解除，乙方退场双方结清款项后，五日内甲方无息退还乙方。甲方有义务为乙方在租赁房预留水、电接入口，并为乙方单独安装水、电表提供便利，安装由乙方负责并承担费用，甲方提供的附属设施状况，本大厦接有自来水管，乙方可以按照公用事业单位规定方式使用，本大厦污水处理，接入市政污水处理网（具体事宜与物管联系）。排污管道、电力设施、排烟管道、天然气、自来水等设施在使用过程中所产生后果由乙方负责。如乙方将此物业转租、转让第三方必须以书面形式提前90天通知甲方，同时须征得甲方书面同意，否则视为违约，保证金不退，租金作违约金处理。在不影响整栋大楼结构情况下，房屋内任何形式的装修、整改须在征得甲方的书面同意和相关政府审批同意后由乙方自行负责实施。电梯系统、公共区域消防系统、给排水系统、外墙清洁的维护保养费将根据乙方租赁房屋建筑面积占总建筑面积比例计算分摊后由乙方承担，乙方独享的设施由乙方自行负责维修保养，乙方与他人分享的设施由乙方建筑面积据实分摊部分乙方承担。合同尾部甲方处系张晓敏的签字，乙方处有沙坪坝区厨味快餐店的印章，经办人处系陈启正（沙坪坝区厨味快餐店全权委托其办理租赁合同相关事宜）签字。该《房屋租赁合同》附件有沙坪坝区厨味快餐店个体工商户营业执照（副本）、组织机构代码证等。个体工商户营业执照载明：名称为沙坪坝区厨味快餐店、经营者姓名盘海艳、组成形式为个人经营，经营场所为重庆市沙坪坝区沙坪坝正街8号；组织机构代码证载明：代码L4093056-3、机构名称沙坪坝区厨味快餐店、机构类型为个体（盘海艳）。《房屋租赁合同》签订后，张晓敏共计收取了合同履约保证金70200元，并按约将涉案房屋交付沙坪坝区厨味快餐店使用。2013年12月31日，沙坪坝区厨味快餐店（甲方）与盘海艳签订《股权转让协议》，约定，经甲乙双方友好协商，就乙方投资沙坪坝区厨味快餐店30%股份转让给甲方，双方达成以下协议：转让金部分为股金80万元按原股份30%退还；转让所属所有的相关执照证件如营业执照、税务登记证、组织机构代码证、餐饮许可证、房屋租赁合同等；转让总金额为240000元，协议签订后三日内付款80000元，将餐厅所有物料、器具、设备盘点、称交清楚付款80000元，所有营业执照、法人变更完成，付款80000元。杜金水（与顾静系夫妻关系）在甲方代表人处签字，盘海艳在乙方代表人处签字。2014年1月3日，沙坪坝区厨味快餐店通过杜金水的中国工商银行账户向张晓敏转账2014年4月1日至2014年6月30日期间的房屋租金70200元，张晓敏认可其收取了上述期间的租金。2014年1月1日，顾静与盘海艳签订《转让协议》，约定：经双方协商同意将沙坪坝区厨味快餐店工商注册名称、经营权、所有权等无条件整体转让给顾静，转让后的债权债务由顾静承担。转让人处有盘海艳的签字捺印，受让人处有顾静的签字捺印。2014年1月13日，顾静（沙坪坝区厨味快餐店）向重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局提出个体工商户变更登记申请书，该申请书载明：名称为沙坪坝区厨味快餐店，经营者由盘海艳变更为顾静，组成形式均为个人经营，经营场所均为沙坪坝区沙正街8号。同日，重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局向顾静（沙坪坝区厨味快餐店）发出准予变更登记通知书，该通知书载明：经审查，提交的变更登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，决定准予登记。2015年1月15日，涉案房屋所在物业管理公司重庆欣扬双赢物业管理有限公司出具《证明》一份，兹证明：本物业区域内租赁户沙坪坝区厨味快餐店租赁业主张晓敏所属房屋，经营餐饮，于2014年1月1日至2014年3月31日装修完毕，2014年4月1日开始经营，从开业至2014年5月13日的经营期间，租赁户因无法使用下水管道排水，经向业主张晓敏提出要求解决排水管道问题并来我单位反应，至今业主张晓敏仍未与本栋房屋的车库所有人就管道排水达成一致，致使租赁户从2014年5月13日至今无法使用排水管道，无法正常经营，租赁户于2014年9月1日开始因下水管道无法排水已停业经营至今，特此证明。2014年8月12日，沙坪坝区厨味快餐店通过杜金水的中国工商银行账户向张晓敏转账2014年7月1日至2014年7月31日期间的房屋租金23400元，张晓敏认可其收取了上述期间的租金。另查明，沙坪坝区厨味快餐店于2014年6月17日向涉案房屋物业管理公司重庆欣扬双赢物业管理有限公司交纳了2014年4、5、6月份物管费2082.90元；2014年7月15日交纳了2014年7月的物管费694.40元；2014年8月14日交纳了2014年8月的物管费694.40元；2014年9月16日交纳了2014年9月物管费694.40元；2014年10月15日交纳了2014年10月物管费694.40元；2014年11月13日交纳了2014年11月物管费694.40元；2014年12月15日交纳了2014年12月物管费694.40元。审理中，沙坪坝区厨味快餐店申请对涉案房屋装饰装修物的价值进行造价评估。一审法院组织原被告双方选取了评估机构重庆市中平建设工程咨询有限公司，该评估机构前往房屋现场进行造价评估后，于2016年6月13日作出《司法鉴定意见书》，鉴定结果载明：本工程鉴定总造价376671.74元，其中装饰部分金额为207938.74元、安装部分金额为104733元、装饰画及活动家具部分金额为64000元。该意见书列明的《基本建设工程工程量清单费用计算表》载明：装饰部分包括土建改造部分、地面部分、天棚部分、大厅墙面部分、包房墙面部分、卫生间墙面部分、厨房墙面部分等；安装部分包含广播喇叭（吸顶喇叭）、监控、厨房设备（工作台、炒灶、调味台等）、灯具、洁具、管线等；装饰画及活动家具部分包括大厅装饰挂画、圆桌、椅子等。原告预交评估费用14000元。审理中，一审法院于2016年9月9日联系走访了涉案房屋的物业管理公司重庆欣扬双赢物业管理有限公司的工作人员并制作了走访联系笔录，该物业管理公司的工作人员向一审法院反映如下情况：涉案房屋所在的1-6层房屋原本是商场设计，涉案房屋原本没有设计有管道直接接入主排污管道，每层楼只有公共卫生间有管道接入化粪池再进入市政排污管道，涉案房屋之前是出租给他人经营理发店，理发店经营者通过私人关系与楼下一层的超市以及楼下二层的车库所有人达成协议，从涉案房屋安装了排污管道接入车库排污管道再进入市政主排污管道，但理发店因与张晓敏就续租问题发生纠纷后在撤场时将自行安装的排污管道割断。审理中，被告陈述其于2015年2月15日收到了法院送达的起诉状副本。审理中，原告陈述从2014年5月13日起至今因涉案房屋下水管道不通，没有接入排污管道，导致原告无法经营，但因被告一直未解决好排污管道的问题，原告于2014年9月份便将厨师、服务员等人员遣散，只留守照看设备的人员。被告举示了视频光盘一份，拟证明涉案房屋至今都还在经营。原告对该视频光盘不予认可，并表示无法证明其录制的人员是属于何方人员，也不可以证明当时的管道是通的，从整个餐厅来看没有任何客人。双方分歧较大，调解未成。一审法院认为，针对本案的主要争议焦点，分别论述如下：一、关于原告是否是适格主体。沙坪坝区厨味快餐店（乙方）与被告（甲方）签订的《房屋租赁合同》附件显示合同签订时沙坪坝区厨味快餐店的经营者为盘海艳。现原告起诉时经营者系顾静，被告抗辩原告不是该房屋租赁合同的合同相对人，不是适格原告。对此主要争议，一审法院认为：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条规定：在诉讼中，个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，顾静与盘海艳签订了《转让协议》，顾静向重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局提出个体工商户变更登记申请书，申请将经营者由盘海艳变更为顾静,重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局予以准许变更登记，将经营者由盘海艳变更为顾静，字号未变更，仍为沙坪坝区厨味快餐店。本案《房屋租赁合同》的乙方当事人为沙坪坝区厨味快餐店，尾部乙方处盖有沙坪坝区厨味快餐店的公章，工商行政管理部门只是将经营者进行了变更，并未注销沙坪坝区厨味快餐店的主体。现沙坪坝区厨味快餐店作为原告起诉，其主体适格。对被告的此项抗辩，一审法院不予采信。二、关于原被告双方签订的《房屋租赁合同》是否满足解除的条件。依据物业管理公司出具的《证明》可以看出因涉案房屋无法使用下水管道排水，原告开业至2014年5月13日的经营期间，原告向被告提出要求解决排水管道问题并向物业管理公司反应，但被告仍未与车库所有人就管道排水达成一致，致使原告从2014年5月13日开始无法正常经营，从2014年9月1日开始因下水管道无法排水已停业经营至今。依据一审法院联系走访物业管理公司相关工作人员了解的情况看，涉案房屋并未设计有排污管道接入市政主排污管道，之前承租的理发店店主自行利用私人关系安装了排污管道通过楼下车库接入了市政排污管道，但在理发店撤场时将该排污管道割断。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。按常理，房屋是否有排水管道接入市政主排污管道对任何性质的房屋的使用都具有极为关键的作用。本案《房屋租赁合同》约定原告承租涉案房屋的用途为经营餐饮服务业，涉案房屋没有安装排污管道接入市政主排污管道势必导致无法满足烹饪、卫生间使用等对外经营的基本需要，原告无法正常开展餐饮经营，无法实现其租赁涉案房屋的目的，被告提供的租赁物不适格，原告有权要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。因此，原告要求判令《房屋租赁合同》于起诉状副本送达被告之日解除符合法律规定，被告于2015年2月15日收到本案起诉状副本，《房屋租赁合同》于2015年2月15日解除。被告抗辩称合同约定排污管道在使用过程中产生的后果由原告负责，房屋独享的设施由原告自行负责维修和保养。涉案房屋的现状是没有安装排污下水管道，并不是该条合同约定的使用过程中的维修保养等情形。被告的此项抗辩无事实及法律依据，一审法院不予采信。被告举示了视频光盘拟证明涉案房屋至今仍在经营，原告对该视频资料不予认可，表示无法证明其录制的人员是属于何方人员，也不可以证明当时的管道是通的，从整个餐厅来看没有任何客人。一审法院认为，被告举示的该视频资料无法真实反映出拍摄的具体时间，也不能准确反映出是否至今都还处于对外经营的状态。相反，通过物业管理公司出具的证明以及一审法院联系走访物业管理公司工作人员的情况来看，涉案房屋因无法使用排污管道导致原告从2014年5月13日开始无法正常经营。同时，依照前述论述，对于用于餐饮服务业的房屋在没有排污管道接入市政管道的情况下将导致涉案房屋无法实现其租赁用途，因此，一审法院分析双方举示的证据及结合案件整体情况，对被告的此项证据不予采纳。三、关于原告要求被告支付的装修费用损失598985.8元的诉讼请求。依据重庆市中平建设工程咨询有限公司出具的《司法鉴定意见书》载明：涉案房屋装修工程鉴定总造价376671.74元，其中装饰部分金额为207938.74元、安装部分金额为104733元、装饰画及活动家具部分金额为64000元。最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。《司法鉴定意见书》中的《基本建设工程工程量清单费用计算表》载明价值64000元的装饰画及活动家具部分包括大厅装饰挂画、圆桌、椅子等，该部分属于未形成附合的装饰装修物，对于该部分装饰装修物，应由原告自行拆除及搬离。从《基本建设工程工程量清单费用计算表》载明的装饰部分和安装部分的组成来看，装饰部分和安装部分均属于已形成附合的装饰装修物，金额共计312671.74元。最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。《房屋租赁合同》约定的租赁期自2014年1月1日至2018年12月31日，现因被告违约导致租赁合同解除，被告应当赔偿原告合同解除之日2015年2月15日之后剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值242134.49元【312671.74元-312671.74元/60个月*13个月（2014年1月1日-2015年1月31日）-312671.74元/60个月/28天*15天(2015年2月1日-2015年2月15日)=242134.49元】。四、关于原告要求被告赔偿2014年5月13日至2014年7月31日期间租金损失62400元的诉讼请求。通过庭审中原告举示的证据和被告的陈述，被告共计收取了原告2014年4月1日至2014年7月31日期间的租金共计93600元（70200元+23400元）。现因被告未能提供适格的租赁物，导致原告无法正常经营并解除合同，被告应当对原告造成的租金损失进行赔偿。原告陈述其从2014年5月13日开始无法使用排水管道，通过物业公司出具的《证明》也载明原告从2014年5月13日至今无法使用排水管道，无法正常经营，因此，原告要求被告赔偿2014年5月13日至2014年7月31日期间的租金损失符合法律规定，一审法院予以支持。依据《房屋租赁合同》约定，2014年1月1日至2014年12月31日期间每月租金为23400元，被告应当赔偿原告2014年5月13日至2014年7月31日期间的租金损失为61141.94元【23400元/31天*19天（2014年5月13日-2014年5月31日）+23400元/月*2个月（2014年6月1日-2014年7月31日）=61141.94元】。五、关于原告要求被告赔偿物管费损失6249.3元(2014年6月至2014年12月)的诉讼请求。按照前述论述，被告应当赔偿原告物管费损失。现原告要求赔偿2014年6月至2014年12月期间的物管费损失符合法律规定，一审法院予以支持。依据原告举示的重庆欣扬双赢物业管理有限公司出具的收据可以看出，原告已经交纳了涉案房屋2014年6月至12月期间的物管费4860.8元（694.40元/月*7个月）。因此，被告应当赔偿原告2014年6月至12月期间的物管费损失4860.8元。六、关于原告要求被告赔偿经营损失80000元的诉讼请求。本案中，原告未举示证据证明其产生了经营损失及具体金额，原告的该项诉讼请求因无证据支撑，一审法院不予支持。七、关于原告要求被告退还保证金70200元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案《房屋租赁合同》已于2015年2月15日解除，合同解除后，被告应当将原告已经交纳的履约保证金70200元退还给原告。因此，对原告要求被告退还保证金70200元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条、最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款之规定，判决如下：一、原告沙坪坝区厨味快餐店与被告张晓敏签订的《房屋租赁合同》于2015年2月15日解除。二、被告张晓敏于本判决发生法律效力后三日内赔偿原告沙坪坝区厨味快餐店装修损失242134.49元、租金损失61141.94元、物管费损失4860.8元。三、被告张晓敏于本判决发生法律效力后三日内返还原告沙坪坝区厨味快餐店保证金70200元。四、驳回原告沙坪坝区厨味快餐店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11912元（原告已预交11912元）,评估费14000元，共计25912元。该款项由原告沙坪坝区厨味快餐店负担3000元，由被告张晓敏负担22912元，此款限被告张晓敏于本判决发生法律效力后三日内给付原告沙坪坝区厨味快餐店。本院二审期间，张晓敏提交如下证据：1、2016年6月12日顾静申请注销沙坪坝区厨味快餐店的申请书、身份证复印件、委托书，个体工商户管理登记卡显示沙坪坝区厨味快餐店经营者为顾静，经营状态为注销。2、个体工商户管理登记卡显示沙坪坝区厨味快餐店经营者吴添财，经营状态为存活，该工商注册档案中张晓敏与沙坪坝区厨味快餐店于2013年12月26日签订的房屋租赁合同，张晓敏认为该房屋租赁合同系伪造。3、重庆市沙坪坝区工商分局双巷子工商所于2017年2月23日出具的证明载明，沙坪坝厨味快餐店，注册号500106600295295，经营者姓名，顾静，成立于2011年3月2日，已经于2016年6月12日申请注销，现该快餐店状态为注销，沙坪坝区厨味快餐店，注册号500106608379630，经营者姓名，吴添财，成立于2016年8月17日，现该快餐店状态为存活，以上两个个体工商为两个独立的个人经营户主体，不存在关联关系。重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局于2017年3月8日出具的回复载明，张晓敏，你于2017年2月22日反映的沙坪坝厨味快餐店（经营者：吴添财，注册号500106608379630）提供虚假材料骗取注册登记，请求我局查处。经查，你反映的情况属实，2017年3月7日，我局根据《个体工商户条例》第二十三条之规定责令其改正，当日，吴添财已将该营业执照注销。被上诉人顾静提交如下证据：1、盘海艳于2011年1月20日申请注册盘海艳餐饮店的相关资料，包括，盘海艳于2010年11月2日与重庆欣扬双赢物业管理有限公司签订的商铺租赁合同，房屋位于重庆市××区沙××街××号，重庆欣阳房地产开发有限公司房屋产权证，沙坪坝区派出所证明，2011年3月2日准予设立登记通知书。2、盘海艳于2011年7月20日变更登记申请书，将盘海艳经营的盘海艳餐饮店变更登记为沙坪坝区厨味快餐店，个体工商户变更登记审核表，准予变更登记通知书，餐饮服务许可证。3、重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局档案登记变更内容列表载明，沙坪坝区厨味快餐店于2014年1月13日经营者由盘海艳变更登记为顾静。4、顾静与吴添财于2016年6月3日签订的转让协议，约定顾静因个人原因和经营转变，现无偿将沙坪坝区厨味快餐店经营权转让给乙方，转让范围包含所属所有的相关执照证件、店名字号、营业执照、税务登记证、餐饮许可证等一切相关的证照、证件、并办理工商登记。因转让前发生的债权债务由顾静承担，转让后发生的债权债务由乙方吴添财承担。5、2017年3月20日顾静向本院提交申请书载明，因沙坪坝区厨味快餐店于2016年6月字号被注销，在贵院审理的张晓敏诉沙坪坝区厨味快餐店租赁合同上诉纠纷中，请求变更当事人为顾静。本院二审另查明，2015年3月10日一审法院公开开庭审理本案，顾静申请证人魏某出庭作证，魏某证实其是沙坪坝区厨味快餐店管理人员，杜金水与顾静是夫妻关系，盘海艳是原告以前的股东。顾静在二审中陈述，沙坪坝区厨味快餐店在2011年由盘海艳餐饮店变更而来，此时顾静与盘海艳合伙经营该餐厅，2013年扩大经营时，以沙坪坝区厨味快餐店的名义与张晓敏签订了房屋租赁合同，之后，盘海艳退出了经营，由顾静独自经营该餐厅。吴添财陈述，顾静将沙坪坝区厨味快餐店转让给吴添财后，吴添财使用的是盘海艳与物管公司租赁的场地，没有使用张晓敏的房屋。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明事实相同。本院认为，二审中出现的新证据证明，沙坪坝区厨味快餐店系个体工商户，于2011年7月20日由盘海艳餐饮店变更设立，工商注册登记的经营者为盘海艳，经营场地为沙坪坝区沙正街8号。2013年12月26日沙坪坝区厨味快餐店与张晓敏签订房屋租赁合同时，顾静陈述此时的沙坪坝区厨味快餐店系顾静与盘海艳合伙经营，该陈述有其餐厅管理人员魏某出庭作证证明，2013年12月31日盘海艳与沙坪坝区厨味快餐店签订的《股份转让协议书》、2014年1月1日顾静与盘海艳签订的《转让协议》印证，2014年1月3日顾静的丈夫杜金水支付房屋租金的事实和2014年1月13日沙坪坝厨味快餐店的经营者由盘海艳变更登记为顾静印证，虽然房屋租赁合同签订时沙坪区厨味快餐店在工商登记的经营者为盘海艳，但本院对于沙坪坝区厨味快餐店于2013年12月26日与张晓敏签订房屋租赁合同时实际经营者为盘海艳、顾静的事实予以确认，之后因盘海艳退出经营，沙坪坝区厨味快餐店系个体工商户登记的字号，该房屋租赁合同的权利义务承受者系顾静，故上诉人张晓敏认为以顾静为经营者的沙坪区厨味快餐店不是本案适格主体的上诉请求本院不予支持。顾静经营的沙坪坝区厨味快餐店于2016年6月12日注销，顾静在二审中申请以本人的名义继续本案诉讼，因沙坪坝区厨味快餐店系个体工商户取的字号，顾静系该段时间沙坪坝区厨味快餐店的权利义务承受者，变更申请符合法律规定，本院依法将一审中列明的原告“沙坪坝区厨味快餐店”变更为顾静。本案现有证据已查明，沙坪坝区厨味快餐店与张晓敏签订房屋租赁合同后，从2014年1月1日至2014年3月31日进行了装修，2014年4月1日开始经营，至2014年5月13日因下水管道无法排水经营处于不正常状态，至2014年9月1日停止经营。以上情况说明，沙坪坝区厨味快餐店停止经营的原因是因租赁房屋无法排水，而双方签订的租赁合同表明，沙坪坝区厨味快餐店租赁房屋是用于餐饮经营，没有排水管道将不能实现合同目的。本案诉讼中，张晓敏没有提交证据证明出租房屋在原始设计和修建时有排污管道，一审法院对物管调查的情况也证实出租房屋原本为商场设计，没有设计管道直接接入主排污管道，每层楼只有公共卫生间有管道接入化粪池再进入市政排污管道，之前租赁房屋的理发店经营者通过私人关系与楼下一层的超市和楼下二层的车库所有人达成协议，从涉案房屋安装了排污管道接入车库排污管道再进入市政主排污管道。由此可见，租赁房屋不能实现餐饮经营目的的责任在于张晓敏提供的房屋设计上就没有排污管道，虽然沙坪坝区厨味快餐店在装修和营业期间能够排污是因前租赁户与相邻其他业主协商后安装的管道，之后，其他业主不同意租赁房屋接入排污管道而将该管道断开，张晓敏负有与相邻业主协商恢复排污管道或采取其他措施以使出租房屋具有排污功能的责任，但至今，出租房屋仍不具有排污功能，租赁合同约定，本大厦污水处理，接入市政污水处理网，同时，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故张晓敏应当承担相应责任，沙坪坝区厨味快餐店有权解除合同。虽然租赁合同约定，排污管道在使用过程中所产生的后果由乙方负责，给排水系统根据乙方租赁房屋建筑面积占总建筑面积比例计算分摊后由乙方承担，乙方独享的设施由乙方自行负责维修保养，但本案排污管道的接入问题不是使用过程中产生的后果问题，也不是维修保养问题，故上诉人张晓敏认为房屋租赁期内的排污管道损坏的维修责任及其后果不应由张晓敏承担的问题与本案查明的双方争执的事由不符，不能据此确定张晓敏对租赁房屋不能实现合同目的没有责任。一审判决确定双方签订的租赁合同于2015年2月15日解除，以及由张晓敏赔偿顾静装修损失242134.49元、退回保证金70200元正确，本院予以维持。关于租金及物管费损失问题，本案现有证据已查明，沙坪坝区厨味快餐店于2014年5月13日发现排污管道被断开，经营处于不正常状态，至2014年9月1日停止营业，之前的租金和物管费损失即因餐厅经营处于不正常状态而造成的损失，但顾静没有提交证据证明其处于不正常经营状态造成的租金及物管费损失及损失大小，且沙坪坝区厨味快餐店还于2014年8月12日向张晓敏支付了2014年7月1日至2014年7月31日期间的租金，分别于2014年6月至2014年8月向物管公司支付了相应的物业管理费，租赁房屋处于沙坪坝区厨味快餐店的管理中，2014年9月1日前，双方的房屋租赁合同也未解除，故其在本案中要求赔偿2014年5月13日至2014年7月31日期间的租金及2014年6月至2014年8月物管费损失的请求应不予支持，一审判决的该项内容本院依新证据而改判。因沙坪坝区厨味快餐店于2014年9月1日停止营业，故2014年9月至2014年12月的物管费2777.6元应由张晓敏赔偿。综上所述，上诉人张晓敏的部分上诉请求成立；一审判决认定事实清楚，部分适用法律错误，应予部分改判。因顾静经营的沙坪坝区厨味快餐店已注销，故一审判决结果中相应权利义务承受者应变更为顾静。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第02280号民事判决第一项、第三项、第四项。即重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第02280号民事判决第一项为：沙坪坝区厨味快餐店与张晓敏于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年2月15日解除。重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第02280号民事判决第三项为：由张晓敏于本判决发生法律效力后三日内退还顾静保证金70200元。重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第02280号民事判决第四项为：驳回顾静的其他诉讼请求。二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第02280号民事判决第二项。三、由上诉人张晓敏于本判决发生法律效力后三日内赔偿顾静装修损失242134.49元，物管费损失2777.6元。一审案件受理费11912元，评估费14000元，共计25912元，由顾静负担3000元，由张晓敏负担22912元（此款已由顾静预交，限张晓敏于判决发生法律效力后三日内直接支付给顾静）。二审案件受理费11912元，由上诉人张晓敏负担10462元，由顾静负担1450元（此款已由张晓敏预交，限顾静在本判决发生法律效力后三日内直接支付给张晓敏）。本判决为终审判决。审 判 长 郑 泽审 判 员 闫信良代理审判员 伏虹瑾二〇一七年五月十一日书 记 员 梁 麟 关注公众号“”