（2015）中一法民一初字第3098号

裁判日期: 2017-05-11

公开日期: 2017-07-04

案件名称

高聚瑞与王亮亮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高聚瑞,王亮亮,深圳市万科物业服务有限公司中山分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2015）中一法民一初字第3098号原告（反诉被告）：高聚瑞，女，1990年5月2日出生，汉族，住河南省南乐县，委托诉讼代理人：胡同斌，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王亮亮，男，1983年3月8日出生，汉族，住山西省太谷县，委托诉讼代理人：刘奕庭，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，广东奥纪律师事务所律师助理。第三人：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区城南一路5号万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），组织机构代码76382820-1。负责人：周媛，总经理。委托诉讼代理人：徐洪涛，该司员工。委托诉讼代理人：陈瑞云，该司员工。原告（反诉被告）高聚瑞与被告（反诉原告）王亮亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月2日受理后，依法适用简易程序。诉讼中，本院依职权依法追加深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业中山分公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。同时，被告王亮亮向本院提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉进行合并审理，后公开开庭进行了审理。原告高聚瑞委托诉讼代理人胡同斌，被告王亮亮委托诉讼代理人刘奕庭、王鑫，第三人万科物业中山分公司委托诉讼代理人徐洪涛、陈瑞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高聚瑞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告、万科物业中山分公司之间签订的房地产经纪合同；2.被告向原告退还定金20000元；3.被告向原告支付违约金42000元；4.被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费9000元；5.被告向原告支付装修补偿款17190元。事实与理由：被告王亮亮委托万科物业中山分公司出售中山××城××科城市风景××房，2014年12月28日，原告与被告、万科物业中山分公司签订房地产经纪合同，约定被告以420000元的价格将房屋转让给原告，被告应在2015年1月1日前办理产权证补办手续，并在领到补办的产权证后5个工作日内，办理提前还贷注销抵押手续，被告应在2015年1月10日前交清房屋名下发生的欠款及应付费用，包括但不限于银行贷款、税款、债务及水电、煤气、网络使用、电视天线费用等。签订合同后，原告依约向被告支付了定金20000元，并向万科物业中山分公司预交了房地产咨询及买卖代理费9000元。随后，原告对房屋进行了装修，共计花费17190元，但至今被告仍未办理房产证补办手续、提前还贷注销抵押手续，也未交清房屋名下发生的欠款及应付费用，且逾期已超过10日。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。庭审中，原告高聚瑞明确不向第三人万科物业中山分公司主张权利。原告高聚瑞对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.房地产经纪合同；2.定金收款收据；3.正式收据；4.证明装修前的房屋状况的照片4张；5.证明装修后的房屋状况的照片9张；6.中山市杰君装饰工程有限公司机读档案；7.中山市杰君装饰工程有限公司出具的证明；8.中山市三角镇新宏兴五金店机读档案；9.中山市三角镇新宏兴五金店出具的证明；10送货单；11.中山市沙溪镇华盛陶瓷店机读档案；12.中山市沙溪镇华盛陶瓷店出具的证明；13.送货单；14.中山市华瑞装饰工程有限公司机读档案；15.中山市华瑞装饰工程有限公司复印件；16.万科城市风景花园友靖苑H101房价值评估说明；17.律师函及快递；17.第三人向被告发出的催告函；18.EMS邮寄凭证；19.签收情况证明。被告王亮亮辩称，被告已经依照房地产经纪合同约定履行自己应尽的义务，没有违约行为，原告无权要求被告支付违约金、装修补偿款，房地产咨询买卖代理费，同时根据法律规定，原告无权要求被告退还定金及支付违约金。原告所述没有事实依据以及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告已在2015年1月1日前着手补办产权证书。被告认为原告所主张的违约金过高，请求法院予以调低，同时原告应举证证明其损失的具体数额。房地产咨询代理费并非被告所收取，被告没有义务支付。原告主张的装修款，原告装修并未经得被告同意，被告无须支付装修款，且原告主张装修款的数额没有事实依据。被告王亮亮就其辩解在举证期限内提供的证据有：1.房地产经纪合同；2.关于同意已抵押房地产办理变更登记的声明书；3.中山日报认刊书；4.中山日报；5.中山市土地房产产权档案馆档案登记证明表；6.房地产抵押证明表；7.房地产无查封证明表；8.收条；9.中山市国土资源局房地产权登记收件回执；10.房屋交接及费用结算确认表。第三人万科物业中山分公司述称，各方签订房地产经纪合同之后，第三人分别在2015年3月2日、8日、10日通过电话及短信询问被告补办产权证书的情况，被告称其已经将相关资料递交给国土部门，但国土部门没有通知其办理手续。3月13日，第三人再次致电被告询问办理情况，被告称其在山西，而且国土部门尚未有通知。3月19日，第三人到国土部门了解情况，国土部门的答复是被告已经提交资料目前尚在办理中。3月23日再次联系被告，被告称国土部门要其办理登报手续。4月9日，被告答复称登报时间需要一个月登报完毕后才能领取新的产权证。4月23日，第三人继续催促被告办理产权证手续，但被告以其工作忙为由没有去办理。5月7日，第三人再次联系被告，被告又称需要一个月时间办理。5月30日，被告称其在山西，无法办理。因为涉及需要清偿银行贷款，6月9日被告称需要筹集资金清偿银行贷款。6月19日，第三人再次联系被告，被告称筹不到钱清偿银行贷款。7月16日，原告组织被告及第三人当面洽谈，但被告称其公司有事走不开。7月22日，第三人向被告发出催告函。7月26日，被告再次称没有时间沟通。8月1日，原告向被告告知如果其再不出面协商的话，原告将会提起诉讼。8月6日，被告称尽量筹集资金完成交易，但原告希望各方签订补充协议。8月19日，原告和第三人再次要求被告面谈协商解决，但被告继续称没有时间，后原告提起本案诉讼。第三万科物业中山分公司就其陈述在举证期限内并未提交证据。反诉原告王亮亮向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2014年12月28日签订的房地产经纪合同；2.反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金，直至反诉被告将涉讼房屋交还反诉原告之日止；3.反诉被告按照中国人民银行同期贷款利率向反诉原告支付逾期支付租金的利息，直至反诉被告向反诉原告支付完毕上述租金之日止。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2014年12月28日签订房地产经纪合同，约定：1.反诉原告将位于中山市南区城南一路5号万科城市风景花园友靖苑H座101房转让给反诉原告；2.转让款总额为420000元；3.反诉被告应于该房屋产权过户前每月向反诉原告支付租金1000元，直至该房屋产权过户之日止；4.合同还约定了其他条款。合同签订后，反诉原告已依约将涉讼房屋交付给反诉被告，但反诉被告一直没有向反诉原告支付租金。截至2015年10月27日，反诉被告共拖欠反诉原告租金10000元。就反诉被告拖欠租金一事，反诉原告曾多次向反诉被告催讨，但反诉被告一直未履行支付租金的义务。在涉讼房屋产权过户手续未办理完毕之前，反诉被告理应按照合同约定履行交纳租金的义务，但是反诉被告长期拖欠租金，经反诉原告催告后仍然不履行交纳租金的义务，反诉被告的行为严重的违反了合同的约定。为维护自身合法权益，反诉原告特提起本案反诉。庭审中，反诉原告变更第三项诉讼请求为：反诉被告向反诉原告支付违约金42000元。另外，增加一项诉讼请求：反诉被告从涉讼房屋中搬出，将涉讼房屋交还给反诉原告。反诉原告王亮亮就反诉事实以及反诉请求在举证期限内提交的证据与本诉一致。反诉被告高聚瑞辩称，1.反诉被告同意解除房地产经纪合同。2.对于租金问题，根据房地产经纪合同备注关于租金的约定“买方于产权过户前，以每月租金1000元的价格租房屋，直至产权过户当天为止”，反诉被告认为该条款应按照双方签约时的真实意思表示，按照合同约定被告应在2015年1月1日前办理产权证，因此租赁条款的期限在签约时是可以预见的，应该是从入住之日起计算至办理过户止。具体计算应当按照提交资料的时间加上政府部门合理审批期限的基础上计算租金。并且原告一直有联系被告前来协商，且反诉被告是愿意支付租金的。3.针对反诉原告增加的诉讼请求，在解除合同之后以及被告支付违约金等相关费用以后，反诉被告同意搬出。4.对于违约金的请求，反诉被告认为没有事实及法律依据。反诉被告高聚瑞就其辩解在举证期限内提交的证据与本诉一致。第三人万科物业中山分公司的陈述意见与本诉一致。本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，高聚瑞（买方）、王亮亮（卖方）、万科物业中山分公司（经纪方）签订房地产经纪合同，约定：卖方将位于中山市南区城南一路5号万科城市风景花园友靖苑H座101房的物业以420000元的价格出售给买方；物业建筑面积为75.9平方米；买卖双方同意该物业交付使用时间为2015年1月10日前；卖方应在该物业正式交付使用前，交清该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务、煤气等费用）；因买方或卖方违反本合同约定，拒不配合提供交易所需数据或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（若卖方违约，则需双倍返还定金；若买方违约，则卖方没收定金）或支付等额与总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还；基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费9000元；卖方无法找到产权证，必须于2015年1月1日前去办理产权证补办手续并提交资料，领到新的产权证后交于万科租售中心保管；卖方应于领到补办的产权证后5个工作日内，另需提前还款、注销抵押手续；买方于产权过户前以1000元每个月的价格租住该物业至产权过户当天为止。合同附件中还约定，定金为20000元，买方须在2014年12月28日支付给卖方；首期楼款120000元买方应于递件成功并取得回执当天支付卖方；买方应于2015年2月15日前签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料，买卖双方应在银行同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。合同还约定了其他内容，由高聚瑞、王亮亮签名捺印，万科物业中山分公司盖章确认。合同签订后同日，高聚瑞向王亮亮支付购房定金20000元，2014年12月29日高聚瑞向第三人万科物业中山分公司支付佣金9000元。2015年1月5日，王亮亮向中国银行股份有限公司中山分行递交关于同意已抵押房地产办理变更登记的声明书。2015年1月10日，双方对涉讼房屋进行了交接。2015年3月23日向中山日报社广告部交纳费用刊登遗失公告，2015年3月25日登报。至2015年8月18日涉讼房屋仍未注销抵押登记，2015年8月25日，高聚瑞委托律师向王亮亮发送解除房地产经纪合同的律师函，2015年9月2日，高聚瑞向法院提起诉讼。2015年9月16日，王亮亮提交办理测绘。2015年10月12日，王亮亮向国土部门递交办理新产权证的资料。高聚瑞认为王亮亮没有按照合同约定在2015年1月1日前办理产权证补办手续，也未履行合同中约定的其他义务，已构成违约，故诉至本院，主张前述实体权利。王亮亮认为自身没有存在违约行为，高聚瑞并没有按时交纳租金，王亮亮有权要求高聚瑞补交租金以及腾退房屋，故提起反诉，主张前述反诉请求。另查，高聚瑞在2015年1月10日接收涉讼房屋之后，对房屋进行了装修，具体为：粉刷阳台130**元、购买装修材料（防盗网、阳台栏杆、清洁盐酸、焊条、砂纸）2160元、地砖630元、定制柜子1400元，共计17190元，有企业机读档案登记资料、证明以及送货单等予以证明。又查，根据涉讼房屋的资料证明表显示，涉讼房屋存在抵押权人，抵押权人为中国银行股份有限公司中山分行。另外，因王亮亮自2013年8月13日起开始拖欠抵押权人中国银行股份有限公司中山分行贷款本息，故中国银行股份有限公司中山分行以向本院另案起诉的方式[案号：（2014）中一法民二初字第627号]要求王亮亮解除个人一手住房贷款合同以及清偿贷款本金238944.52元、利息以及律师费12000元等。本院经过审理后，于2014年8月30日作出（2014）中一法民二初字第627号民事判决，判令解除个人一手住房贷款合同、王亮亮清偿贷款本金227947.45元及利息、中国银行股份有限公司中山分行对涉讼房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。该民事判决已经发生法律效力。诉讼中，高聚瑞向本院提出财产保全申请，要求保全王亮亮相当于10000元的财产，并由高聚瑞提交现金作为诉讼保全的担保。本院经审查后，于2015年9月6日作出民事裁定，查封王亮亮名下的位于中山××城××风景花园××房的房地产[土地证号：国（20090易2611**；房产证号：02××94]价值相当于10000元的产权份额。另外，因各方均有调解意愿，向本院申请庭外和解时间，并同意以简易程序进行审理。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。高聚瑞、王亮亮及万科物业中山分公司所签订的房地产经纪合同是各方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。针对本诉部分。结合本案的实际案情，按照合同约定，王亮亮应于2015年1月1日前去办理产权证补办手续并提交资料。被告于2015年1月5日方才填写关于同意已抵押房地产办理变更登记的声明书，此处王亮亮已经存在违约情形。在后续的交易中，王亮亮亦不积极进行配合以及履行相关义务，例如在2015年3月25日才登报遗失产权证书，未筹集资金清偿银行按揭贷款、注销抵押登记，而且从本院（2014）中一法民二初字第627号案可以得知，王亮亮最早在2014年8月就应该解决涉讼房屋因怠于清偿银行贷款所产生的问题，扫清与高聚瑞之间的交易障碍。但是直至2015年8月18日，涉讼房屋仍未注销抵押登记，这使得高聚瑞、王亮亮之间的交易是无法进一步进行的。在此过程中，王亮亮存在违约行为，高聚瑞享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，王亮亮应当承担相应的违约责任。高聚瑞诉请要求解除合同并要求王亮亮退还定金20000元以及支付相当于总购房价10%的违约金42000元，有合同依据以及法律依据，本院予以支持。但是，解除合同的诉讼请求应限于解除高聚瑞与王亮亮之间的房屋买卖合同部分。关于房地产咨询及买卖代理费的问题。因该费用属于高聚瑞的实际损失，王亮亮理应向其进行赔偿。关于装修款的问题。高聚瑞在接收涉讼房屋之后进行简单装修，属情理之中，且产生的费用属于正常范围以及有提交相关证据予以证明，现因王亮亮违约导致合同无法继续履行，高聚瑞要求王亮亮返还装修款17190元，理据充足，本院予以支持。针对反诉部分。高聚瑞与王亮亮在合同中确有每月1000元的租金约定，但在双方的举证中，并没有关于高聚瑞支付租金或王亮亮要求高聚瑞支付租金的证据材料，并且高聚瑞、王亮亮之间是基于房屋买卖的根本目的而订立合同的，合同中没有明确约定应该如何支付租金比如向哪个账户支付，也没有明确约定迟延支付租金的违约责任如何。因此王亮亮要求高聚瑞赔偿迟延支付租金的违约金42000元，缺乏事实依据以及法律依据，本院不予支持。但是，因本案房屋买卖合同部分已经判令解除，故高聚瑞应腾退房屋。另外，由于合同中确有租金约定，计算区间为交付之日起至办理产权证书之日止，基于前述，王亮亮因自身不积极办理相关手续以及履行合同义务存在违约行为，租金的计算区间难以确定，本院根据交易惯例以及本案的实际案情，酌定高聚瑞向王亮亮支付相当于5个月的租金合共5000元，超出部分，本院不予支持。综上，高聚瑞本诉诉求以及王亮亮反诉诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告高聚瑞、被告王亮亮以及第三人深圳市万科物业服务有限公司中山分公司于2014年12月28日签订的房地产经纪合同中的房屋买卖合同部分；二、被告王亮亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高聚瑞退还定金20000元；三、被告王亮亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高聚瑞支付违约金42000元；四、被告王亮亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高聚瑞支付房地产咨询及买卖代理费9000元；五、被告王亮亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高聚瑞赔偿装修款17190元；六、反诉被告高聚瑞于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告王亮亮腾退位于中山市南区城南一路5号万科城市风景友靖苑H座101房房地产；七、反诉被告高聚瑞于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告王亮亮支付租金5000元；八、驳回反诉原告王亮亮的其他反诉请求。本诉案件受理费2004元，减半收取为1002元,案件保全费120元，合计1122元（原告高聚瑞已预交），由被告王亮亮负担（被告王亮亮于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告高聚瑞）。反诉案件受理费50元，减半收取为25元（反诉原告王亮亮已预交），由反诉原告王亮亮自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　梁丹妮二〇一七年五月十一日书记员　　梁　琳刘佳林关注微信公众号“”