（2017）沪01民终991号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-20
案件名称
上海得润企业管理有限公司诉庄林福房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海得润企业管理有限公司,庄林福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人��法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终991号上诉人（原审原告）：上海得润企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区菊园新区昌徐路88号1幢3385室。法定代表人：施军，职务总经理。委托诉讼代理人：施文伟，该公司员工。委托诉讼代理人：孙胜强，上海必和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）庄林福，男，1952年3月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。上诉人上海得润企业管理有限公司（以下简称得润公司）因与被上诉人庄林福房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初58073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人得润公司的委托诉��代理人施文伟、孙胜强，被上诉人庄林福的委托诉讼代理人薛剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。得润公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对于上诉人改建、扩建、装修厂房的事实及被毁损商品的事实未作认定。首先，2008年至2009年，上诉人装修了广场彩钢板大棚200平方米，装修费4万元；自建车间60平方米，造房及装修花费4万元；仓库内重装照明系统、排风系统并安装摄像头，花费8万元；在办公室、厨房、卫生间铺设地板、地砖、吊顶，安装照明系统和网线，花费共计10万元。2011年建造厨房外面场地大棚、车辆停放处大棚和走道遮雨棚，花费2万元。2012年在北跨仓库装修了一间20平方米样板店用于培训，除基本装修外还作了10个展示柜和门头灯箱等，花费3.5万元。2015年7月因业务需要在���公楼一楼建了一间12平方米零下18度的冷冻库，花费约8.4万元，其中光铺设电缆就6,000元。以上总计投入38.9万元。其次，由于搬迁时间紧迫，上诉人库存商品及工器具较多，原定2016年6月25日全部搬走。而被上诉人在2016年6月11日突然停水停电，导致员工无法正常工作生活纷纷离职，而剩余价值8万元的商品无法搬迁，直接被推入厂房废墟中，直接损失8万元。再次，接到拆违通知后，上诉人开始搬迁。搬迁的东西主要有128付货架、1,000多块地仓板、9台铲车，上述东西主要运至徐州，运费计23,000元；阿呆商品3,560件、空调、办公家具、员工宿舍及其他杂物，搬至青浦A厂和周浦，运费计12,500元。租借叉车3,500元，请临时搬运工5人，工时12天，按200元/天/人计算12,000元，以上共计费用5.1万元。因此，从2006年至今，上诉人已使用系争厂房10多年，为生产经营，不可能不对所用的��房进行改造、装修。二、一审法院对配合整治奖励费、产业结构调整费的归属作出的认定错误。拆违办对系争厂房进行综合整治时，为了使拆迁工作顺利进行，制定了奖励政策，若违建业主能在2016年6月30日之前自行搬离，将给予违建业主一定的搬迁奖励。本案中，上诉人按照拆违办的要求搬出了系争厂房，被上诉人才得以获得该部分奖励，现该部分奖励由被上诉人据为己有，实属不当得利。被上诉人理应将该部分不当得利返还给上诉人。至于产业结构调整费，上诉人作为生产经营型企业，应当得到该部分产业结构调整费，而被上诉人作为自然人，则不可能存在产业结构调整，故被上诉人将该部分补偿占为己有，也属不当得利，应当予以返还。庄林福辩称，不同意得润公司的上诉请求，上诉人没有证据证明其在租赁厂房内进行了改扩建，被上诉人交付的厂房都是装修好并进行了隔断，上诉人也没有证据证明其之后又进行了装修。而且，双方签订租赁合同时均知道该厂房系无证房屋，即便上诉人进行了改扩建，现租赁厂房因政府拆除违章建筑而被拆除，故其风险应由上诉人自行承担。至于产业结构调整费，是补偿给被上诉人作为房屋出租者的经营结构调整的费用，与上诉人无关。速迁奖励费也是按要求搬迁才能获取的，上诉人未按约搬迁，被政府强拆，故上诉人无权获得速迁补偿费。反而是被上诉人与政府按时签订了合同，也按时交付了钥匙，故由被上诉人获得奖励费合理合法。故要求驳回上诉，维持原判。得润公司向一审法院起诉请求：1、判令庄林福赔偿得润公司厂房改建、扩建装修费30万元，被损坏商品8万元，搬迁费5.10万元；2、判令庄林福将其领取的搬迁奖励费中的348,666元、产业结构调整费348,666元（按得润公司实际使用面积1,743.30平方米，搬迁奖励费、产业结构调整费均按照200元每平方米计算），上述共计697,320元支付给得润公司。一审法院认定事实：自2006年得润公司即承租庄林福所有的厂房，期间多次签订厂房租赁合同书。双方历次签订的厂房租赁合同书中均明确，双方纯属厂房租赁关系，庄林福不承担得润公司经营中债权债务，（该房称“所租房屋”无权证）。2014年4月21日，双方再次签订《厂房租赁合同书》，约定庄林福将位于上海市浦东新区三林果园的厂房共2,168.30平方米出租给得润公司，每平方米租金每天0.55元，租赁期自2014年4月21日至2017年4月21日等。2016年4月1日，浦东新区三违整治工作领导小组办公室张贴《关于三林镇外环外区域生态环境综合整治工作的公告》，对包括得润公司租赁厂房范围内违法建筑等进行整治，违法建筑业主必须在2016年6月30日前自行清空、搬离、拆除，逾期不执行的，由政府责成相关部门进行依法整治并强制拆除，涉及违法犯罪的，依法追究法律责任；根据整治需要，适时采取停电、停水、停气等措施。2016年4月23日，庄林福与上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《三林镇生态环境综合整治旧材料回购协议书》，明确庄林福承租的建筑物位于XX村XX队XX号，其中房屋建筑面积5,042.72平方米，结构类型为砖混结构，棚舍445.97平方米，场地930平方米，围墙30米。协议书第二条约定，XX公司对庄林福采用货币补贴形式，旧材料回购补贴1,653,413元；本次旧材料回购仅根据结构类型结合相关建筑面积予以补贴，取消房屋装修补贴、附属设施补贴、停产停业损失补贴、搬迁奖励费、租赁户清退违约赔偿、机器设备、搬迁等一切费用补贴。2016年4月23日，庄林福另行与XX公司签订《三林镇生态综合整治配合奖励协议书》，其中明确庄林福应得配合整治奖励费1,512,816元（建筑面积5,042.72平方米，每平方米按300元计），产业结构调整费1,411,961.60元（建筑面积5,042.72平方米，每平方米按280元计），两项合计2,924,777.60元。2016年7月1日，得润公司承租的厂房被拆除。一审中，得润公司称其实际使用厂房面积1,743.3平方米，其中有60平方米系其搭建，其还另搭建了约300平方米的棚舍；2016年4月1日政府发布整治公告后，得润公司就陆续开始搬离，6月11日开始就断水断电，至6月30日得润公司大部分物品搬离，剩下来不及运走的就被埋在被推倒的房屋里，得润公司未向庄林福返还租赁房屋钥匙，也未将租赁房屋钥匙交给拆违办；据得润公司了解，在6月30日前搬离完毕的均有配合搬迁奖励费。庄林福则表示，其目前所取得的���偿是按照三林镇生态环境综合整治旧材料回购协议书第2.1条，仅是旧材料回购补贴，并不包括房屋装潢补贴、附属设施补贴；房屋是按照300元/平米计算，棚舍是按照100元/平米计算，场地按照100元/平米计算、围墙按照100元/米计算的，总共加起来是1,653,413元；厂区内所有厂房、棚舍、场地等均由庄林福建造。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。得润公司与庄林福之间所租赁的厂房系违章建筑，双方之间租赁合同应属无效合同。现厂房已经拆除，对于得润公司提出的相关诉讼请求：1、改建、扩建装修费，得润公司对于相应的费用并未提供足够的证据，对于该部分损失，难以支持；2、对于得润公司主张的搬迁费及物品损坏损失，得润公司租赁相应的违章建筑用于生产经营，本身具有过错，且其提供的相应证据亦不足以支持其主张，故对于该部分请求，不予支持；3、得润公司主张的搬迁奖励费、产业结构调整费，庄林福与XX公司的奖励协议书并未明确指向该奖励费应由得润公司所得，且得润公司亦未举证证明其应享有拆违过程中的配合整治奖励费及产业结构调整费的法律或合同依据，故对于其要求庄林福支付该部分费用，亦不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于2016年11月25日作出判决：驳回上海得润企业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费14,954元，减半收取计7,477元，由上海得润企业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于因本次拆违上诉人所主张的改扩建、装修、搬迁及其他商品毁损的相关损失���偿费以及配合整治奖励费、产业结构调整费，是否具有合法依据。根据本案所查明的事实，上诉人向被上诉人所承租的系争厂房并无产权凭证属违章建筑，故双方之间就系争厂房所签订的租赁合同应属无效。现因当地政府对包括系争厂房在内的周围违章建筑进行整治，上诉人被要求限期搬离，系争厂房亦被拆除。虽然当时上诉人与被上诉人之间约定的租赁期限尚未届满，但因该租赁合同无效，且上诉人作为承租人对于租用违章建筑经营企业所需面临的被拆违之风险理应有所预见。现上诉人主张由被上诉人补偿其在系争厂房内改扩建、装修等费用，一则上诉人并未就其改扩建、装修事实及相关投入费用进行举证，被上诉人对此也不予认可，二则上诉人亦未举证证明其改扩建、装修行为征得了被上诉人同意，因此，上诉人主张的该部分补偿，依据不足，本院不予采信��至于上诉人主张的搬迁费及商品毁损的相关损失，因上诉人承租违章建筑用于生产经营，其本身具有过错，且亦无证据显示上诉人所称商品毁损的客观存在，而被上诉人对此存在过错，故上诉人主张该部分费用，亦依据不足。关于上诉人主张的配合整治奖励费及产业结构调整费，因该两项费用系被上诉人与XX公司签订的《三林镇生态综合整治配合奖励协议书》中所约定，鉴于尚无证据显示该两项费用系针对实际经营者的补偿，而上诉人仅以被上诉人系出租方未实际经营故而不应享有产业结构调整费的上诉理由并不成立，故本院不予采纳。综合上述分析，上诉人的上诉请求，不能成立，应予以驳回；一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,954元，由上诉人上海得润企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年五月十一日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：