（2016）川13民终2655号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2018-10-18
案件名称
李吉邻、四川省鸿华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李吉邻,四川省鸿华房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川13民终2655号上诉人（原审原告）：李吉邻，男，生于1995年3月5日，汉族，四川省营山县人，住营山县。委托诉讼代理人：陈代琼，女，生于1978年8月29日，汉族，四川省营山县人，住营山县。系李吉邻之母。委托诉讼代理人：姚武俊，营山县双河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：四川省鸿华房地产开发有限公司，住址武胜县沿口镇祥升大道。委托诉讼代理人：何梅，四川省鸿华房地产开发有限公司办公室主任。委托诉讼代理人：宋新民，四川维尊律师事务所律师。上诉人李吉邻与被上诉人四川省鸿华房地产开发有限公司（以下简称鸿华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2016）川1322民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李吉邻的上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、改判支持李吉邻在一审的诉讼请求或将案件发回一审法院重审；3、由被上诉人负担一、二审案件受理费。主要事实与理由：一、一审法院认定事实错误，过错责任划分偏袒被上诉人。合同约定被上诉人交付的商品房应当向上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、已取得的规划验收批准文件和建筑工程验收备案表及商品房面积实测报告书。但被上诉人向上诉人交付房屋时，却没有上述资料，故李吉邻拒绝接收房屋的理由成立，并有权解除《商品房买卖合同》。二、被上诉人开发的鸿华·华盛国际西苑工程质量存在问题，竣工验收不合格，未取得规划验收批准文件不是政府和规划部门的原因。三、一审法院认定被上诉人开发的鸿华·华盛国际西苑通过了竣工验收，并且合格是错误的。被上诉人只是上报规划部门竣工验收报告上书上的“合格”，不能等同于规划部门验收批准文件上的“合格”，被上诉人未取得划验收批准文件和建筑工程验收备案表，不能认定鸿华·华盛国际西苑竣工验收合格。四、被上诉人擅自改变两幢楼房270套房屋的规划，改变规划后，影响了上诉人所购房屋的采光效果，根据《商品房买卖合同》第九条、十三条约定，被上诉人应在改变规划后10日应通知上诉人，否则，上诉人依据合同约定有权退房。被上诉人鸿华公司答辩认为：1、根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，鸿华公司未违反合同约定，不应承担违约责任。2、李吉邻所购房屋楼上住房阳台缺口的连接不是鸿华公司所为，系购房业主对其购买房屋的阳台缺口进行的连接。3、鸿华公司开发的鸿华·华盛国际西苑房屋经竣工验收合格，并取得了竣工验收备案书。4、上诉人李吉邻请求解除《商品房买卖合同》及其补充协议没有事实和法律依据。李吉邻向一审法院请求：1.解除李吉邻与鸿华公司所签订的《商品房买卖合同》，由鸿华公司返还购房首付款275421元和已支付的按揭款本息，并支付相应资金利息；2.鸿华公司按照合同约定承担违约责任或赔偿损失；3.鸿华公司返还李吉邻维修基金3672元；4.鸿华公司赔偿李吉邻精神损害10000元；5.鸿华公司赔偿李吉邻的误工损失28000元；6.一审诉讼费等相关费用由鸿华公司承担。一审法院认定事实：李吉邻与鸿华公司于2014年5月30日签订《商品房买卖合同》，以总价款375421元购买鸿华公司开发的鸿华·华盛国际西苑10幢2单元第1层2-1-4号商品房一套。李吉邻按照合同约定，向鸿华公司支付了首付款275421元，其余款项由李吉邻在银行进行按揭贷款。《商品房买卖合同》同时约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……；除不可抗力外，出卖人未按照第约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、执照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4的违约金，并于该商品房实际将会之日起15日内向买受人支付违约金。签订合同的当天，李吉邻、鸿华公司同时签订《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：如遇下列特殊原因，导致出卖人无法按《商品房买卖合同》约定期限交付商品房的，双方协商变更交付限期，出卖人可据实延期交房并无需承担逾期交房的违约责任：1、遭遇自然灾害，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清应付款和违约金；3、法律政策变动的限制，政府及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期交房的。2015年6月，鸿华·华盛国际西苑项目完工，相关部门于2015年10月28日对该项目进行了竣工验收，验收结论是合格。2015年11月27日，鸿华公司向营山县住建局报送了鸿华·华盛国际西苑建设项目竣工规划验收申请及其相关验收资料，其规划验收工作正在办理之中。2015年12月20日，鸿华公司电话通知原告前来接房，李吉邻以商品房存在质量问题、没有竣工验收备案表等为由拒绝接房。为此，双方发生纠纷，李吉邻遂诉至法院，请求作出诉讼请求之判决。庭审中，李吉邻出示付款人郭红军持有的建现浇板的《收款收据》一份，该份证据显示收款人为蒋三梅。其拟证实鸿华公司违规搭建了平台，影响了其客厅的采光。一审法院认为，李吉邻与鸿发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。2015年6月，鸿华公司开发的鸿华·华盛国际西苑建设项目完工，相关部门于2015年10月28日对该项目进行了竣工验收，验收结论是合格。2015年12月，鸿华公司通知李吉邻前来接房，李吉邻诉称鸿华公司未以书面的方式通知不能视为通知送达：李吉邻、鸿华公司双方签订的《商品房买卖合同》对于接房通知的方式未作约定，故鸿华公司在确定原告可知晓的情况下，以电话通知的方式并无不妥，且李吉邻及其亲属多次与鸿华公司就商品房质量问题和房屋交付进行协商，李吉邻对于接房事宜应当清楚，故法院确认鸿华公司已经通过有效方式通知李吉邻，李吉邻诉称未能以书面方式通知李吉邻从而导致逾期接房的理由不成立。关于双方所签订的《商品房买卖合同》是否应予解除的问题：双方签订《商品房买卖合同》虽然约定鸿华公司应当在2015年12月31日前向李吉邻交付房屋，并且对交付房屋的条件作出了约定，但双方在签订合同后，又补充签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：因法律政策变动的限制，政府及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期交房的，出卖人可据实延期交房并无需承担逾期交房的违约责任。此补充协议应视为对原商品房买卖合同所约定的房屋交付条件作出了变更。鸿华公司于2015年11月27日向营山县住建局报送了鸿华·华盛国际西苑建设项目竣工规划验收申请及其相关验收资料，《建筑工程竣工验收备案表》不能如期办理的过错不在被告本身。同时，李吉邻也没有证据证明该商品房主体结构质量不合格，不符合解除《商品房买卖合同》的法定情由，故法院对李吉邻要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。关于鸿华公司是否存在改变规划设计的问题：鸿华公司交付给李吉邻上层业主的商品房，其阳台建筑与图纸设计确存在明显不符现象，对李吉邻生活居住产生一定的影响，但并没有对李吉邻住房造成明显的安全隐患，对其住房使用也不存在重大妨害，不符合解除《商品房买卖合同》的条件。对于李吉邻上层住房阳台的搭建、浇筑行为给其造成的妨害，李吉邻可向相关部门反映情况或主张权利。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》不符合解除条件，法院对李吉邻要求解除合同并由鸿华公司返还购房首付款275421元和已支付的按揭款本息，并支付相应资金利息的诉讼请求不予支持。其他关于鸿华公司按照合同约定承担违约责任或赔偿损失、返还李吉邻维修基金、赔偿李吉邻精神损害、赔偿李吉邻的误工损失及承担本案诉讼费等相关费用的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回李吉邻的诉讼请求。本案案件受理费500元，由李吉邻承担。本院二审审理期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人对证据进行了质证，认定下列事实：1、鸿华公司开发的鸿华·华盛国际西苑工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定完成了竣工验收，并报送工程竣工验收备案，2016年12月9日，营山县住房和城乡规划建设局同意备案，四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书载明备案编号为：营竣工备（2016）15号。2、二审审理中，李吉邻陈述补充协议是经过双方充分协商而签订，补充协议内容系李吉邻的真实意思表示。同时，以补充协议第八条“华盛国际.西苑小区内部地面整体较高，小区外墙底层商铺属于负一层，小区内一层为营业房。”以此主张如果法院不解除购房合同，鸿发公司应当向其交付营业房，而不是一楼住房；3、《商品房买卖合同》第九条约定“经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出售人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。3、一审法院归纳李吉邻的诉讼请求，漏列“由鸿华公司支付合同十三条约定的违约金11373.00元”。本院二审查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、鸿华公司是否存在改变规划设计，违规搭建平台；2、李吉邻与鸿华公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。3、鸿华公司是否应当承担违约责任。一、关于鸿华公司是否存在改变规划设计，违规搭建平台的问题。李吉邻提供同小区购房人郭红军持有蒋三梅向其出据的建现浇板收款收据一份，欲证明鸿华公司改变规划设计，违章搭建平台，本院认为，李吉邻提供的建现浇板收款收据不能证明李吉邻客厅外阳台上方搭建的平台系鸿华公司所为，理由为，第一，鸿华公司否认收款人将三梅系鸿华公司工作人员，也否认搭建平台的事实，并提出搭建平台系购房户所为，第二，李吉邻未提供证据证明将三梅系鸿华公司的工作人员，也未进一步提供搭建平台系鸿华公司所为，故证据不能形成完整的证据链，不能确实充分的证明鸿华公司改变规划设计，违章搭建平台，对李吉邻的这一主张，不予采信。二、李吉邻与鸿华公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。李吉邻与鸿华公司签订的《商品房买卖合同》虽然约定鸿华公司应当在2015年12月31日前向李吉邻交付房屋时需具备《建筑工程竣工验收备案表》等手续，但《商品房买卖合同补充协议》又同时约定因法律政策变动的限制，政府及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期交房的，出卖人可据实延期交房并无需承担逾期交房的违约责任。即补充协议变更了原商品房买卖合同所约定交房条件。约定交房时间为2015年12月31日，鸿华公司已于2015年11月27日向营山县住建局报送了鸿华·华盛国际西苑建设项目竣工规划验收申请及其相关验收资料，行政机关什么时间能够竣工验收不是鸿华公司所能左右的，故《建筑工程竣工验收备案表》不能如期办理的过错不应归责于鸿华公司，且鸿华公司已于2016年12月9日取得《建筑工程竣工验收备案表》，具备了交房的条件。关于李吉邻主张鸿华公司存在改变规划设计、违规搭建平台，合同应当解除的问题，第一、李吉邻提供的证据不能证明搭建平台系鸿华公司的行为，第二、即便是鸿华公司的行为，平台对李吉邻生活的影响并不巨大，也不是根本性违约，也不能经此理由解除合同。综上，本案既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，对李吉邻要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。三、关于鸿华公司在本案是否承担违约责任的问题。鸿华公司2015年12月31日前通知李吉邻交房，因房屋未取得《建筑工程竣工验收备案表》，李吉邻拒绝接收房屋有正当理由，鸿华公司虽于2016年12月9日方取得《建筑工程竣工验收备案表》，才符合交房条件，迟于合同约定的交房时间，依照《商品房买卖合同补充协议》约定因法律政策变动的限制，政府及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期交房的，出卖人可据实延期交房并无需承担逾期交房的违约责任，鸿华公司不应承担迟延交付房屋的违约责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原审判决、裁定认定事实清楚或者适用法律正确的，以判决、裁定方式依法改驳回上诉，维持原判；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费500元，二审案件受理费1000元，均由四川省鸿华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱苏川审判员 唐晓兰审判员 石 炜二〇一七年五月十一日书记员 陈昱灿 微信公众号“”