（2017）苏0113民初744号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-07-03
案件名称
原告金付林、章玲与被告孟宪富、杨焕宝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金付林,章玲,孟宪富,杨焕宝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初744号原告：金付林，男，1977年5月19日出生，汉族，住江苏省高邮市。原告：章玲，女，1980年8月25日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：甘贵祥，江苏欣达律师事务所律师。被告：孟宪富，男，1941年7月7日出生，汉族，住南京市玄武区，现住南京市玄武区。委托诉讼代理人：周翔，男，1979年4月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：杨焕宝，女，1943年1月3日出生，汉族，现南京市玄武区。原告金付林、章玲与被告孟宪富、杨焕宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，依法由审判员许庆林独任审判，适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。被告孟宪富，委托诉讼代理人甘贵祥、周翔到庭参加诉讼。被告杨焕宝经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告协助原告办理南京市栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋产权过户登记手续；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：两被告系夫妻关系。原告于2010年初看到被告发到网上的卖房信息，双方经协商订立了房屋买卖协议，约定被告将自己拆迁安置的南京市栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋以30万元价格出卖给原告。协议订立后，原告即入住此房，并接收了与房屋有关的材料，按约定支付了房款28万元。2013年，被告办理了产权证和土地证，但原告要求被告办理过户手续时，被告始终推脱。2016年底，被告上门要求原告搬走，原告予以拒绝，并表示应当按照协议办理。因被告不配合办理过户手续，原告诉至法院请求处理。被告孟宪富辩称，当时被告确实有卖房意向，原告也起草了合同文本，双方也签字认可，但对价格没有作最终约定。被告认为最低价为50万元，但双方没有达成一致意见。原告提供的房屋买卖协议最后落款处有补充协议条款，上面价款30万元系原告后来自己填上去的，被告不认可。被告自己留存的买卖协议上面并没有30万元价款字样。此房产权证上是孟宪富一个人名字，系被告孟宪富婚前个人房产，与杨焕宝无关，所以杨焕宝开庭也无需到庭。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告杨焕宝未到庭应诉，也未提出书面答辩意见。经审理查明，2010年1月11日，原告金付林、章玲与被告孟宪富、杨焕宝签订1份房屋买卖协议，约定由被告方将其坐落于栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋出售给原告方。第二条甲方责任：1、过户期间，乙方约甲方协助过户，甲方三次不到场算违约。2、领取产权证、土地证产生的费用，甲乙双方各自承担50%。3、甲方收到乙方房款，再将此房抵押，或者再出售给别人算违约。4、房价上调，甲方反悔不执行协议算违约。5、家庭闹矛盾，导致房产不能过户算违约。甲方违约除赔偿买房全款和利息外，应再赔偿乙方各种损失费人民币壹拾万元整。协议对乙方违约也作了约定。2010年2月7日，原告方向孟宪富支付购房款28万元，孟宪富出具收条，认可收到购房款28万元。后原告方即入住此房。当该房满足5年上市交易时，原告方要求被告办理过户手续，遭拒绝。庭审中，本庭就原告方出示的房屋买卖协议第二页双方签字后又有手写的补充协议进行调查，原告提供的补充协议上有房款30万元字样，而被告提供的补充协议上房款栏目为空白，落款均无当事人再签字。就该买卖协议中涉及到相关权利人栏目杨焕宝、孟庆霖、余腊琴签字真实性进行调查，孟宪富表示该签字均系其代签，实际与这3人无关，因原告担心与其居住的人提异议。并坚持认为，当时双方对房价并未达成一致意见，并不是原告所称的30万元，至少50万元才能出售。现在要求原告补齐差价，按照协议承担10万元违约金，同时承担自居住之日起每月按1000元支付到现在的租金。原告对此表示不能接受，只表示愿意补偿1-2万元。本院对双方当事人充分释明利害关系后，终因双方意见分歧较大，致调解无果。另查明，该诉争的房屋系2008年建造，建筑面积55.1平方米，性质为征地拆迁安置，取得方式为买受，登记时间为2013年5月28日，所有权人为孟宪富。孟宪富与杨焕宝系1981年登记结婚，2004年2月13日离婚。2009年9月7日结婚至今。上述事实及证据，均经过法庭质证，副卷佐证。本院认为，本案主要争议焦点之一为原被告双方签订的房屋买卖协议效力问题。从被告孟宪富产权证上记载的事项看，该房屋系2008年建造，产权证登记时间为2013年5月28日，产权人为孟宪富。自2008年起至今，该房已经届满5年，可以上市交易。双方签订的房屋买卖协议，明确约定被告有出售诉争房屋的意思表示，标的物明确，且被告孟宪富也收取了原告支付的购房款28万元，故该房屋买卖协议对双方当事人具有法律约束力。因杨焕宝、孟庆霖、余腊琴均无证据证明与诉争的房屋有利害关系或系相关权利人，且3人也未签字，系孟宪富代签，故被告杨焕宝在本案中不承担相关责任。争议焦点之二为诉争房屋总价问题。原告认为当时双方约定的补充协议上写明就是30万元，而被告认为双方并未确定是30万元，其持有的补充协议上价款是空白，且该手写的补充协议落款处也无双方当事人签字认可。对此，本院认为，该补充协议双方有争议，且落款处无人签字认可，故该补充协议条款不能成立，双方对价款当时没有达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。该法第六十二条又规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。依照此规定，被告孟宪富自认当时市场价最低为50万元，本院综合当时房价等因素，确定该房屋出售价为50万元。现原告方支付了房款28万元，尚欠22万元，此房款原告应当支付给被告孟宪富。本案争议焦点之三为违约责任问题。本院认为，双方虽然在买卖协议上约定了违约情形，但因双方对房价并未达成一致意见，之后也未就过户进行过协商一致，直至原告诉至本院，故被告提出原告违约在先，并要求承担违约金10万元的理由不能成立。被告还提出要求原告承担房屋实际居住的租金，本院认为，因双方签订了房屋买卖协议，故原告根据买卖协议入住此房，有事实依据和法律依据，故被告此抗辩理由同样不能成立。因本院支持原告要求过户的诉讼请求，对原告尚欠被告的房款，本院一并作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孟宪富自本判决生效之日起30日内协助原告金付林、章玲将其坐落于南京市栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋不动产权属登记至原告金付林、章玲名下。二、原告金付林、章玲自本判决生效之日起10日内支付给被告孟宪富尚欠的购房款22万元。三、驳回原告金付林、章玲对被告杨焕宝的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，诉讼保全费2020元，均由原告金付林、章玲负担。如当事人未按照本判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息以及迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5800元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。审 判 员 许庆林二〇一七年五月十一日法官助理 晋 静书 记 员 陈 庆 来自