（2017）苏0583民初3389号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-07-25
案件名称
薛晓芹与何大壮、胡邵菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛晓芹,何大壮,胡邵菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初3389号原告薛晓芹,女,1980年4月23日生，汉族，住江苏省响水县。委托代理人李荣武，陕西理衡律师事务所律师。委托代理人夏成龙，男，系其配偶。被告何大壮,男,1985年9月3日生，汉族，住辽宁省沈阳市浑南区。被告胡邵菊,女,1988年1月8日生，汉族，住安徽省长丰县。委托代理人何大壮，男，与被告胡邵菊系配偶关系。原告薛晓芹与被告何大壮、胡邵菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，依法适用简易程序由代理审判员何跃武独任审理，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告薛晓芹的委托代理人李荣武、夏成龙，被告何大壮（并作为被告胡邵菊委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛晓芹提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告返还原告定金200000元；3、被告支付原告违约金298000元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月18日，原、被告双方签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告位于昆山市花桥镇XX花园XX号XX室房屋，建筑面积85.76平方米，总价1490000元。双方约定2016年11月20日前办理产权过户手续，原告应按约定支付定金和购房款。原告积极履行合同义务，向被告支付了购房定金200000元，并为履行合同作了充分准备，但被告未在约定时间内办理过户，导致合同目的无法实现，故原告提起诉讼。被告何大壮、胡邵菊辩称，被告并未违约，产证延迟并非被告责任，现基于原告不愿继续购买涉案房屋，合同无法继续履行，被告同意解除合同并返还原告定金200000元。经审理查明，2016年9月18日，原告薛晓芹与被告何大壮、胡邵菊签订了《房地产买卖居间协议》（合同编号zs0001116），约定原告购买被告位于昆山市花桥镇XX花园XX号XX室房屋，建筑面积85.76平方米，房屋总价1490000元，第一部分房款为首付款860000元，买方须于签署本协议时支付保证金200000元，签署本协议后该保证金转为定金，卖方出产证，即可支付卖方400000元让卖方还房贷，卖方抓紧时间办理；第二部分房款630000元，以银行按揭付款（具体贷款金额以贷款合同为准，买方贷款未获得通过部分在交易过户前以现金方式支付给卖方，否则视为违约）。双方在合同第五条对于签署合同、缴税及过户时间约定为：1、买卖双方于2016年11月15日前签署昆山市房地产买卖合同；2、买卖双方于2016年11月15日前相互配合到税务部门缴纳相关税费；3、该房地产过户时间为：买卖双方于2016年11月20日之前相互配合到房屋所在地房产交易中心办理递件过户手续。该条款旁，有手写内容为如遇卖方办理产证延后，双方都可谅解，不作为违约。合同约定如买卖双方任何一方未能履行本协议之条款以致本协议不能顺利完成，则守约方有权要求对方支付该房地产总价20%的违约金。在合同第十五条备注条款中，双方约定，该房屋卖方胡邵菊、何大壮目前产证未办理，只要开发商通知办理产证，卖方15个工作日内必须去办理，拿到该房产不动产证，尽早去办理注销抵押、为买卖双方节省交易时间。协议签订后，原告支付被告定金200000元，在协议下方的收据栏中，双方对此进行了明确，被告胡邵菊作为收款人签字确认收到该笔200000元。另查明，协议签订后，原告认为被告未积极办理产证，导致涉案房屋至今未能办理过户，原告提供了2016年12月10日其向被告寄送的告知函，通知被告，由于被告一直没有办理下来产证，导致本协议无法正常履行，原告多次要求归还购房定金，被告未办理，故要求被告于2016年12月18日前归还购房定金200000元，若被告逾期未归还，届时原告除要求被告归还200000元以外，还要求被告支付违约金298000元。被告称其收到了该份告知函，但其认为产证未办理下来并未被告原因，不存在违约。再查明，涉案房屋系被告胡邵菊2015年1月26日从开发商昆山盈桥房地产开发有限公司（以下简称盈桥公司）购买。涉案房屋由开发商在2016年11月30日交房给被告。被告称交房时其要求开发商尽快办理产证，开发商未明确答复，告知被告会短信通知。庭审中，被告提交了一份2017年2月28日的短信记录，由158XXXXX747号码发送，内容为：“领取产证地址：昆山市花桥镇纬二路259号中城商务广场1号楼2楼营销管理部。带上本人身份证和收据，领取时间是工作日周一至周五。”被告称直至2017年2月28日其接到开发商通知去领取产证，其领取产证后就要求中介通知原告，但原告认为被告违约而不同意继续履行合同。根据本院对开发商盈桥公司销售部门经理王某所作调查笔录，该份短信系其向被告所发，涉案房屋在2016年11月底由其开发商交房给业主后，房屋产证均由开发商办理，不需要业主自行办理，办理好后由开发商通知业主领取即可。其2017年2月28日发送了上述短信后，被告2017年3月7日至开发商处领取了该房屋产证。又查明：涉案房屋于2017年2月23日办理产权登记于被告何大壮、胡邵菊名下，该房屋目前空置，原、被告之间尚未办理房屋交接。审理中，被告表示基于原告不愿继续购买合同无法履行，同意解除与原告签订的房屋买卖居间协议并返还200000元。上述事实有房地产买卖居间协议、银行转账记录、告知函及邮寄凭证、商品房购销合同、短信记录、调查笔录及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的房地产买卖居间协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规规定，该协议依法成立有效，原、被告双方均应按照该协议履行。协议签订后，原告已支付了被告200000元定金，按照协议约定应在房屋产证办理出来后再支付被告400000元由被告偿还房贷。本案中原告主张被告未积极履行产证办理义务而违约，导致未能在2016年11月20日前办理过户。关于被告是否违约，本院认为，协议中约定了该房地产过户时间为2016年11月20日之前，但手写内容亦注明了“如遇卖方办理产证延后，双方都可谅解，不作为违约”，且合同中备注条款里也约定“目前产证未办理，只要开发商通知办理产证，卖方15个工作日内必须去办理，拿到该房产不动产证，尽早去办理注销抵押”。而根据该房屋开发商盈桥公司经办人员的陈述，涉案房屋在2016年11月底交房后，其所在楼盘的产证均由开发商统一办理，并非由业主即被告方自行办理。涉案房屋的产证在2017年2月23日办理出来后，经开发商短信通知，被告已及时领取并告知原告。综上，被告并无故意拖延办理产证的违约行为，原告主张被告违约并赔偿违约金的诉讼请求本院不予支持。审理中由于被告同意解除协议并返还原告支付的定金200000元，故本院认定原、被告双方于2016年9月18日签订的房地产买卖居间协议予以解除，被告返还原告已支付的定金200000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告薛晓芹与被告何大壮、胡邵菊于2016年9月18日签订的《房地产买卖居间协议》予以解除；二、被告何大壮、胡邵菊返还原告薛晓芹购房定金200000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。三、驳回原告薛晓芹其他诉讼请求。案件受理费18210元，减半收取9105元，保全费3010元，共计12115元由原告薛晓芹承担。此款原告已经交至本院，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员 何跃武二〇一七年五月十一日书 记 员 颜晓龙附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 更多数据：搜索“”来源：