（2016）粤07民终字第56号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-07-11
案件名称
张某2、周某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张某2,周某,张某1,刘杰,鹤山市碧桂园物业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终字第56号上诉人（一审被告）：张某2，男，汉族，1982年2月20日出生，住广东省深圳市福田区。上诉人（一审被告）：周某，女，汉族，1980年11月30日出生，住广东省鹤山市。上诉人（一审被告）：张某1，女，2011年1月18日出生，香港特别行政区居民，住广东省鹤山市，法定代理人：张某2，系张某1的父亲。法定代理人：周某，系张某1的母亲。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：黄丽斌，广东真利律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘杰，男，汉族，1981年9月15日出生，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：卢泽铭，广东永泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄郁坤，广东永泽律师事务所律师。一审第三人：鹤山市碧桂园物业发展有限公司。住所地：广东省鹤山市沙坪镇鹤山碧桂园*号综合楼*号。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司员工。委托诉讼代理人：梁家杰，该公司员工。上诉人张某2、周某、张某1因与被上诉人刘杰、一审第三人鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2015）江鹤法民三初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张某2、周某、张某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘杰的诉讼请求，本案诉讼费全部由刘杰承担。事实和理由：一、一审判决第一项错误，理由如下：1、刘杰的一审诉讼请求为“请求法院确认张某2、周某赠与给张某1的位于鹤山市沙坪××湖峰××号的房屋的行为无效”，即要求确认赠与房屋的行为无效。但一审判决却是判决变更买受人的行为无效。在刘杰没有变更诉讼请求的情况下，一审法院判决超出诉讼请求，不符合法律规定。2、张某2变更房产买受人，并非为了逃避债务。第一、涉案房产确是张某2之父张某苏出资。涉案房产曾发生诉讼，由张某苏代支付完房款，因张某苏的要求，变更买受人为张某1；第二张某2名下尚有其他财产，足以清偿债务。3、周某对张某2和刘杰之间的借款关系及涉案的房屋买卖关系确不知情，另案[（2015）江鹤法民三初字第284号案]中法院也判决张某2对刘杰的借贷债务不属于夫妻共同债务，刘杰也无证据证明，故周某并未与张某2恶意串通。因此，一审法院认定张某2与周某、张某1恶意串通、逃避债务，没有事实依据。4、退一步讲，即使张某2变更买受人的行为损害了刘杰作为债务人的合法利益，刘杰也应提起债权人撤销权之诉，而非诉请行为无效。二、一审判决第二项没有事实和法律依据，应予纠正。1、刘杰并没有支付涉案《房屋买卖合同》项下的购房款。张某2虽出具《收据》，但无证据证明刘杰确为此支付过购房款，刘杰在诉状中也自认250万元购房款是之前的借款所抵顶，并未另行支付。且刘杰又在另案【（2015）江鹤法民三初字第284号案】中起诉要求返还借款，因此涉案购房款确未支付。一审判决认为涉案购房款已于签订合同当日支付，完全没有事实根据。2、退一步讲，如果是抵顶房款，则涉案的《房屋买卖合同》属于以物抵债合同时，债权人只能诉请清偿债务。3、因涉案房屋尚未办理权属登记，根据《房地产管理法》等法律规定，涉案房屋不能转让，故法院不应判决继续履行及办理过户手续。另补充：1、事实上涉案房屋的确是张某2的父亲张某苏出资的，而且涉案房屋由于没有给付余款192万余元，碧桂园公司就提起诉讼，法院判决后，在2014年7月张某苏划款给周某400万元，将此案了结。之后由于购房款实际上是张某苏的，由张某苏决定由张某1作为购房人，这是客观事实。2、本案中一审判决恶意串通是毫无证据的，涉案的房屋先是张某2作为购房人，在张某苏划款后经过碧桂园公司同意，碧桂园公司和张某2终止了商品房买卖合同，随后由张某1和碧桂园公司重新签订了商品房买卖合同，已支付的购房款由张某苏决定由张某1享有，这个过程当中涉案的当事人有张某2、周某、张某1、张某苏和碧桂园公司，除了张某2以外，其他人对于借款、抵债都不知情，特别是周某，在此之前已经和张某2两地分居，张某2所借的钱是赌博输掉的，一审判决这个涉案借款不属于夫妻共同债务，这可以证明周某是不知情的，至于张某1、碧桂园公司、张某苏更不知情，不属恶意串通，本案行为也不无效。刘杰应提起一个债权人撤销之诉。3、张某2的名下还有足够的财产可以清偿刘杰的债务，张某2没有恶意避债的动机和必要。客观上也没有损害刘杰的利益，在另案中，刘杰申请查封了张某28套房产（大多为铺位），说明张某2没有恶意避债的动机和必要。4、刘杰和张某2所签订的房屋买卖合同本质上是担保形式，也就是名为购房，实际上是担保。购房不是真实意思表示，这表现在权利义务关系不对等，涉案房屋一手价300多万元，在房地产市场较好的时候却定价为250万元，刘杰从来没有要求张某2交付房屋，刘杰向张某2支付的所有款项全部都是借款性质，而不是购房款。5、就算是如刘杰在诉状中所陈述，也是一个以物抵债的合同，该合同是实践性合同，也就是意味着这个合同未履行则刘杰只能要求偿还借款。刘杰答辩称：一、张某2与刘杰双方真实的意思表示是买卖房屋，并不是张某2、周某、张某1所讲的以物抵债，涉案的房屋是张某2于2011年向碧桂园公司购买的，2014年1月，张某2在涉案房屋的大门上张贴房屋出售的告示。当时有意购买房屋的，不止一人。刘杰得知张某2出售房屋的信息，就表示要购买该房屋。2014年1月28日，经双方协商，刘杰与张某2签订了《房屋买卖合同》，而其他购房者并没有与张某2达成购房协议。根据《房屋买卖合同》的约定，房屋的价款为250万元。在签订合同的当日，刘杰履行了支付全部购房款的义务。具体是在2014年1月28日，刘杰通过郑某媛的账户向张某2支付购房款70万元，另外又以现金向张某2支付购房款50万元。余下130万元，由于张某2此时尚欠刘杰130万元借款，双方借款与购房款相互抵销。张某2向刘杰出具了250万元的购房款收据。可见，张某2与刘杰签订的《房屋买卖合同》，完全是双方房屋买卖的真实意思表示，并不是刘杰要求张某2以物抵债。该合同的内容并没有违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。现刘杰已履行全部付款义务，张某2应按合同约定履行交付房屋、办理过户的义务。二、张某2与刘杰于2014年1月28日签订《房屋买卖合同》，刘杰于当日向张某2付清全部的合同价款250万元，张某2将购房发票原件交由刘杰持有；而根据双方《房屋买卖合同》的约定，张某2不得将该房屋另行出售给第三人。但张某2与周某却于2015年1月13日将涉案房屋的买受人变更为其未成年人的女儿张某1。此明显是张某2故意逃避履行合同的义务，与周某、张某1恶意串通而作出的，损害了刘杰的合法权益，张某2将涉案房屋的买受人变更为张某1的行为属于无效的民事行为。另补充：1、房屋是公开发售的，相关的证据可以提交，另外还有证人。张某2在同其他有购买意向的人员商谈中告知刘杰，愿意以250万元出售给刘杰，250万元的构成是在合同签订的时候支付了现金120万元，另外有130万元是张某2欠刘杰的款项冲抵，这个有相应的证据在一审已经认定。2、合同签订并交付购房款后，张某2以各种理由继续要求刘杰借款支付余下的购房款，并说如果不借款给张某2交余下的购房款，碧桂园公司就不同意交付房屋。碧桂园公司答辩称：与一审答辩意见一致。刘杰向一审法院起诉请求：1、确认张某2、周某赠与给张某1的位于鹤山市沙坪××湖峰××号的房屋的行为无效。2、张某2、周某继续履行与刘杰于2014年1月28日签订的《房屋买卖合同》，并责令张某2、周某协助刘杰办理过户手续，将涉案房屋过户登记到刘杰名下。3、本案诉讼费用全部由张某2、周某、张某1承担。一审法院认定事实：2011年7月15日，张某2作为买受人与碧桂园公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201100721115），约定张某2购买位于鹤山××湖峰××号的房屋，价格为3201582元。2014年12月16日，碧桂园公司开具了4张售房款发票给张某2，金额总计3201582元。后来张某2与碧桂园公司终止了房屋买卖合同关系，由张某1作为买受人与碧桂园公司作为出卖人于2015年1月13日重新签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201500720009），约定张某1购买位于鹤山××湖峰××号的房屋，价格为3195988元。由于张某1尚未成年，该合同是由张某1的监护人张某2、周某与碧桂园公司签订。2015年3月30日，碧桂园公司开具了3张售房款发票给张某1，金额总计3195988元。张某2及碧桂园公司在庭审中均确认张某1的购房款实际是张某2先前所交付的购房款。2014年1月28日，张某2作为甲方与刘杰作为乙方签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其座落于鹤山市沙坪××湖峰××号，建筑面积361.66平方米，钢筋混凝土结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方；乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买；甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币2500000万元，乙方于本合同签订之日起3日内将全额购房款以现金方式一次性支付给甲方；甲方保证上述房地产权属清晰，无争议；未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内；已取得其他共有人书面同意；协议有效期内，甲方不得将该房产另行出售给第三人；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿……。同日，张某2向刘杰出具一份《收据》，确认其已收到刘杰购买鹤山市沙坪××湖峰××号的购房款2500000元。张某2并将涉案房屋的购房发票原件交由刘杰持有。另查明，一审法院以（2015）江鹤法民三初字第284号案（以下简称“284号案”）受理了刘杰诉张某2、周某民间借贷纠纷一案，该案查明张某2从2012年9月27日至2013年9月3日期间共其次向刘杰共借款1300000元；2014年1月28日，双方签订《房屋买卖合同》后，刘杰共支付了1200000元给张某2。再查明，张某2与周某是夫妻关系，张某1是张某2、周某的女儿。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的买受人由张某2变更为张某1的行为是否有效；二、刘杰与张某2签订的《房屋买卖合同》应否继续履行。关于第一个争议焦点。刘杰与张某22014年1月28日已签订了《房屋买卖合同》，刘杰并于当日向张某2支付了全部的合同价款2500000元；而张某2与周某于2015年1月13日将涉案房屋的买受人变更为其未成年女儿即张某1，此明显是张某2故意逃避履行《房屋买卖合同》约定的义务，与周某、张某1恶意串通而作出的行为，损害了刘杰的合法利益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条关于“下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”的规定，张某2将涉案房屋的买受人变更为张某1的行为属无效的民事行为。关于第二个争议焦点。《房屋买卖合同》是刘杰与张某2的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定、属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘杰于签订《房屋买卖合同》当日已向张某2支付了全部的合同价款，张某2应及时协助刘杰办理过户手续。故此，刘杰请求张某2继续履行与刘杰签订的《房屋买卖合同》，并协助刘杰办理过户手续，合法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认张某2将位于鹤山××湖峰××号的房屋的买受人变更为张某1的行为无效；二、刘杰与张某2继续履行双方于2014年1月28日签订的《房屋买卖合同》，张某2于本判决发生法律效力之日起十日内协助刘杰办理位于鹤山××湖峰××号的房屋的过户手续；三、驳回刘杰的其他诉讼请求。一审案件受理费26800元、保全费5000元，合共诉讼费31800元，由张某2负担（诉讼费刘杰已预交，张某2负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内付给刘杰，一审法院不再收退）。二审中，碧桂园公司没有提供证据。张某2、周某、张某1提供如下证据：1、（2013）江鹤法民一初字第433号民事判决书，以证明碧桂园公司因张某2未支付购房余款192万余元起诉张某2，此判决已生效；2、兴业银行转账单，以证明张某苏在2014年7月支付周某400万元用于涉案房屋的购房款；3、（2015）江鹤法民三初字第284号民事判决，以证明刘杰起诉张某2借款已涵盖本案中的所谓购房款；4、鹤山市人民法院查封清单以及置换保全标的物申请书、担保书、保证书，以证明（2015）江鹤法民三初字第284号案件中刘杰申请查封张某2多达8处房屋，当张某2、周某要求置换保全标的物时刘杰不同意。刘杰提供如下证据：证人证言及其身份证复印件，以证明涉案房屋是向社会公开发售的，而且张某2在涉案房屋的门上贴有白纸黑字的，上书“此屋出售，联系人张生，联系电话：138××××7773”，还证明证人何某曾经打电话给张某2洽谈涉案房屋价格并根据张某2的提示从没有锁的侧门进去看房，但是其说不知什么原因张某2没有卖房给他。刘杰对张某2、周某、张某1在二审期间提供的证据认为：1、对证据一的真实性、合法性没有异议，但是该证据证明张某2在2013年期间购买涉案房产欠碧桂园公司192万元之后有了出售涉案房屋的动机，其后向包括刘杰在内的社会人士公开出售，而且在涉案房前张贴了相应的购房要约，还有证明张某2在向刘杰出售涉案房屋并收取现金120万后还不够支付涉案房屋的购房价，所以继续向刘杰借款。2、关于证据二，由于没有原件，该证据的真实性由法庭来认定，即使是真实的，也与本案无关，因为张某苏是支付给周某的，而且没有注明用途，另外400万元也远远超过涉案房屋的房价，所以与本案无关。3、对证据三的真实性、合法性没有异议，但是这个是另一个案件，与本案没有联系。需要说明的是为什么刘杰在起诉（2015）江鹤法民三初字第284号后由另行提起房屋买卖合同纠纷一案（就是本案），是因为当时刘杰偶然的机会发现了张某2恶意串通把涉案房屋无偿赠与给张某1，因为时间有限，刘杰当时就起诉了（2015）江鹤法民三初字第284号案，起诉之后刘杰在认真分析相关证据认为本案是购买合同纠纷，不属于民间借贷的范畴，所以刘杰提起本案的诉讼。4、对证据四的真实性、合法性没有异议，但是与本案无关。碧桂园公司对张某2、周某、张某1在二审提供的证据认为：证据一真实性、合法性、关联性无异议。对证据二、三、四不清楚，无法认定，请求法院核实。张某2、周某、张某1对刘杰在二审期间提供的证据认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均不确认。碧桂园公司对刘杰在二审期间提供的证据认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均不清楚，请求法院核实。因本院（2016）粤07民终38号民事判决书与本案事实存在关联，故本院调取该判决书作为本案证据，张某2、周某、张某1质证认为：该证据的真实性没有意见，但对其合法性有异议，该判决认定总借款4085000元依据不足，该判决显示刘杰是将涉案的所谓的“购房款”250万元作为借款在该案中起诉的，并确认2014年12月4日的《借据》所载款项是以往借款（包括涉案的所谓“购房款”250万元）的汇总。因此，涉案250万元并非购房款，涉案《房屋买卖合同》并非真实意思表示。刘杰质证认为：对该判决书的真实性、合法性无意见。该案是民间借贷案，与本案不是同一法律关系，且该判决书已经生效，已进入执行阶段，因此该案与本案无关。碧桂园公司质证认为：对该判决书真实性确认，但不确认其关联性。该判决书与碧桂园公司没有关系。经审查，张某2、周某、张某1及本院调取的证据具备真实性和合法性，与本案存在关联，因此本院予以采纳。刘杰提供的证据属证人证言，证人没有出庭作证，本院不予采纳。除一审法院认定的“甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币2500000万元，乙方于本合同签订之日起3日内将全额购房款以现金方式一次性支付给甲方”应修正为“甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币2500000元，乙方于本合同签订之日起3日内将全额购房款以现金方式一次性支付给甲方”外，本院对一审法院查明其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、张某2与刘杰之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系；2、若房屋买卖合同合法有效，则张某2将涉案房屋的买受人变更为张某1的行为是否无效；3、涉案的《房屋买卖合同》是否应继续履行，张某2应否协助刘杰办理涉案房屋的过户手续。关于第一个争议焦点。张某2与刘杰于2014年1月28日签订《房屋买卖合同》，约定刘杰以250万元的价格向张某2购买涉案房屋，当日向刘杰出具上述房款250万元的收据。对此事实，刘杰、张某2、周某均无异议，其辩称该房屋买卖合同系作为借款的担保，双方并无真实的房屋买卖合同关系。根据张某2与刘杰的款项往来可见，此前张某2曾向刘杰出具7份借据，款项共计130万元，而刘杰与张某2签订房屋买卖合同当日，刘杰向张某2付款120万元，张某2向刘杰出具收据确认收到购房款250万元。对于该“购房款”的构成，虽然部分源于借款，但在张某2出具购房款收据时，部分借款已经到期；有部分款项在张某2取得款项后并未向刘杰另立借据而作为购房款组成部分之一，且《房屋买卖合同》亦未约定赎回条款，故根据本案证据无法证明该房屋买卖合同仅作为借款的担保，一审认定双方存在房屋买卖合同关系并无不当，本院予以维持。经审查，张某2与刘杰签订的《房屋买卖合同》属双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于第二个争议焦点。基于《房屋买卖合同》的有效性，张某2负有合同约定的过户义务。但张某2在房屋具备过户条件时未予履行，反而与周某一同作为其未成年女儿张某1的委托代理人通过与碧桂园公司另行签订商品房买卖合同的方式意图另行处置本案房屋，其行为显然是具有恶意的，损害了刘杰的合法权益，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条关于“下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”的规定，认定张某2将涉案房屋的买受人变更为张某1的行为属无效的民事行为，适用法律正确，本院予以维持。张某2为其未成年女儿张某1的法定代理人，其签名的行为足以代表其女儿张某1，周某是否作为其女儿的法定代理人签名，不影响上述变更买受人的行为成立，因此周某是否知情，不影响对上述行为效力的认定。关于第三个争议焦点。基于张某2与刘杰签订的《房屋买卖合同》有效且张某2代理张某1另与碧桂园公司签订商品房买卖合同的行为无效的认定，张某2应恢复原与碧桂园公司订立的商品房买卖合同买受人的身份，再基于该身份继续履行与刘杰签订的《房屋买卖合同》。张某2协助办理该房屋至刘杰名下是房屋买卖合同出卖人的主合同义务。刘杰已按合同约定履行了支付购房款的义务，张某2应按合同协助刘杰将涉案房屋办理至刘杰名下。张某2、周某、张某1以以物抵债为由提出对履行房屋买卖合同义务的抗辩，理由不成立，本院不予支持。一审法院判令张某2履行协助义务，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张某2、周某、张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由张某2、周某、张某1负担。本判决为终审判决。审判长 黎景欣审判员 陈雪娟审判员 许世清二○二○一七年五月十一日书记员 梁闪云 来源：百度搜索“”